Jedną z popularnych mantr mieszkaniowych, z którą prawie każdy jest zaznajomiony, jest „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Ten cytat, często przypisywany brytyjskiemu potentatowi nieruchomości o imieniu Lord Harold Samuel, został wykorzystany do wyrażenia poglądu, że jest tylko jedna rzecz, która jest ważna przy inwestowaniu w nieruchomości, a to jest lokalizacja. Ten wspólny zwrot utrzymał się przez lata i jest nadal szeroko stosowany przez agentów nieruchomości dzisiaj, gdy pomaga potencjalnym właścicielom domów znaleźć odpowiedni dom. Cała koncepcja, jednak, może być oparta na błędnym założeniu, że zakup domu jest dobrą inwestycją.
Zacznijmy od spojrzenia na obecne zwroty z inwestycji mieszkaniowych. CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index wzrósł do 6,2% we wrześniu, bijąc wiele szacunków i poprzedni miesiąc 5,9%. W indeksie dla 20 miast, ceny domów wzrosły we wszystkich miastach we wrześniu i zanotowały roczny wzrost o 6,2%. Ponieważ kapitał domowy jest największym aktywem dla większości Amerykanów, znacznie przewyższającym średnie aktywa inwestycyjne dla większości ludzi, 6,2% roczny zwrot powinien być mile widzianą wiadomością. Wyższe niż oczekiwano wzrosty cen domów zostały pobudzone przez niskie bezrobocie, niskie zapasy domów i historycznie niskie stopy procentowe. W porównaniu z rynkiem akcji, nieruchomości mieszkaniowe przynoszą jednak znacznie niższe zyski. Zarówno S&P jak i Dow zapewniły roczne zwroty w 2017 r. na poziomie ponad 18%.
Mimo że rynek akcji może stanowić lepszy krótkoterminowy zwrot, większość ludzi wymieniłaby swój dom jako bezpieczniejszy składnik aktywów niż inwestycje rynkowe. Większość inwestorów rozpoznaje, że rynek akcji jest zmienny i może być ryzykowny. Zwroty dla inwestycji rynkowych muszą być wyższe niż bezpieczniejsze aktywa ze względu na ich większą zmienność i ryzyko. Tak więc, jeśli dom jest bezpiecznym aktywem, może to być nadal dobra inwestycja. Niestety, dom nie jest również bezpieczną inwestycją.
Podczas gdy ogólny rynek mieszkaniowy może być bezpieczniejszy i mniej zmienny niż inwestycje rynkowe, indywidualny dom jest o wiele bardziej ryzykowny niż ogólny rynek mieszkaniowy. Indywidualna własność domu ma pewne poważne wady, takie jak ryzyko lokalizacji i brak płynności. Pojedynczy dom nie jest zbyt płynny, ponieważ jego sprzedaż może trwać miesiącami. Dodatkowo, stara mantra „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” również stanowi ryzyko dla własności domu. Jeśli mieszkasz w okolicy z jednym głównym pracodawcą i ten pracodawca wypada z biznesu, może to zdziesiątkować cenę twojego domu. Pod wieloma względami, kupno jednego domu jest jak trzymanie wszystkich swoich aktywów inwestycyjnych w akcjach jednej firmy. Oczywiście, lokalizacje w niektórych obszarach kraju widzą ogromny wzrost, jak San Francisco, ale inne, jak Detroit, widzą ogromne straty.
Ryzyko pojedynczego właściciela domu ma roczne odchylenie standardowe w przybliżeniu 12%, co jest bliskie odchyleniu standardowemu tradycyjnego portfela inwestycyjnego składającego się z 60% akcji i 40% obligacji. Oznacza to, że dom nie jest znacznie bezpieczniejszy niż większość portfeli inwestycyjnych, a ponadto zapewnia znacznie niższy zwrot z inwestycji. Z historycznego punktu widzenia, kapitał własny domu w większości przypadków po prostu dotrzymuje kroku inflacji i nie zapewnia realnego zwrotu. Według profesora Roberta Shillera, jednego z czołowych ekspertów w dziedzinie cen mieszkań w Stanach Zjednoczonych, rzeczywiste ceny domów skorygowane o inflację nie zmieniły się prawie wcale w latach 1890-1990, a w latach 2000-tych wykazały straty.
Indywidualne mieszkania są zazwyczaj ryzykowną inwestycją o niskich stopach zwrotu, ale z czasem zyskują na wartości, dzięki czemu wiele osób uważa, że była to dobra inwestycja. Więc wtedy, uzbrojony w wiedzę, że dom nie jest wielką inwestycją, następne pytanie, na które należy odpowiedzieć, to czy powinieneś kupić dom czy wynająć. Wiele badań pokazuje, że wiele osób zwiększyłoby swój majątek szybciej, gdyby wynajmowali i inwestowali pieniądze w inwestycje o wyższej stopie zwrotu, które w przeciwnym razie mogliby umieścić jako zaliczkę na dom lub zapłacić za kredyt hipoteczny. Innym czynnikiem, który należy rozważyć, jest długość czasu, jaki spodziewamy się spędzić w domu. Istnieje znaczna ilość badań pokazujących, że zwłaszcza jeśli planujesz być w domu przez mniej niż 5 lat, lepiej jest wynajmować i inwestować pieniądze, których nie wydajesz na mieszkanie.
Mimo badań pokazujących, że mieszkanie nie jest świetną inwestycją i że wynajem może być lepszy w niektórych sytuacjach, właściciele domów mają tendencję do szybszego wzrostu bogactwa niż najemcy. Badanie opublikowane przez Joint Center for Housing Studies Uniwersytetu Harvarda wykazało, że większość badań porównujących bogactwo właścicieli domów z bogactwem najemców, po dostosowaniu i kontroli socjologicznych, ekonomicznych i innych demograficznych, wskazuje, że ci, którzy kupują domy mają tendencję do zwiększania bogactwa szybciej niż najemcy. Tak więc, zakup domu nadal wydaje się być dobrą decyzją dla wielu ludzi, pomimo wszystkich informacji pokazujących korzyści płynące z wynajmu, ryzyko związane z posiadaniem domu, nie wspominając o posiadaniu domu zapewniającym słaby zwrot z inwestycji.
Ale dlaczego posiadanie domu przewyższa wynajem i inwestowanie? Kiedy kupujesz dom, tak naprawdę otrzymujesz dwie rzeczy. Po pierwsze, otrzymujesz usługi mieszkaniowe, co jest najważniejszą częścią, ponieważ każdy potrzebuje miejsca do życia. Przyznaję, kiedy wynajmujesz, również otrzymujesz usługi mieszkaniowe. Po drugie, i co ważne, kiedy kupujesz dom i płacisz kredyt hipoteczny, jesteś w zasadzie zmuszony do oszczędzania. Nie ma jednak aspektu przymusowego oszczędzania w przypadku osób, które wynajmują. Badania behawioralne pokazują, że zautomatyzowane oszczędzanie działa, dlatego wiele planów 401(k) wdrożyło funkcje automatycznego zapisu.
Własność domu nadal jest postrzegana jako niezbędna do osiągnięcia amerykańskiego snu. W ostatnim badaniu, 2017 Zillow Housing Aspiration Report, około dwie trzecie Amerykanów stwierdziło, że posiadanie domu jest niezbędne do osiągnięcia amerykańskiego snu. Chociaż jest mało prawdopodobne, aby własność domu była dobrą inwestycją, ponieważ poszczególne domy są zwykle bardzo ryzykowne i nie zapewniają prawie żadnych realnych zwrotów, zakup domu zabezpiecza usługi mieszkaniowe i pomaga stworzyć wymuszoną możliwość oszczędzania, co jest korzystne dla gromadzenia bogactwa, nawet jeśli oszczędności nie zapewniają wysokiej stopy zwrotu.
Śledź mnie na Twitterze lub LinkedIn. Sprawdź moją stronę internetową.