Przy eksmisji lokatorów w Kolorado, wynajmujący muszą dokładnie przestrzegać zasad i procedur określonych przez prawo Kolorado. W przeciwnym razie, sąd może oddalić pozew o eksmisję, pozwalając lokatorowi pozostać do czasu, aż wynajmujący (prawidłowo) wznowi proces eksmisji. Ten artykuł wyjaśni podstawowe zasady i procedury, których muszą przestrzegać wynajmujący i zarządcy nieruchomości przy eksmisji lokatora w Kolorado.
Wiadomość o rozwiązaniu umowy z podaniem przyczyny
Aby wynajmujący mógł eksmitować lokatora w Kolorado przed upływem terminu wynajmu – bez względu na to, czy jest to umowa najmu na czas określony, czy okresowa umowa najmu (taka, która odnawia się automatycznie po upływie każdego terminu) – musi mieć powód prawny. Prawo stanowe Kolorado zdefiniowało legalną przyczynę jako niepłacenie czynszu przez najemcę, naruszenie umowy najmu lub dzierżawy, lub popełnienie poważnego czynu, takiego jak przestępstwo lub przemoc wobec innego mieszkańca. Aby eksmitować lokatora z jednego z tych powodów, wynajmujący musi najpierw wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy. Dzieje się to wtedy, gdy wynajmujący daje najemcy wypowiedzenie.
Niepłacenie czynszu lub naruszenie umowy najmu
Jeśli najemca nie zapłacił czynszu lub naruszył umowę najmu, wtedy wynajmujący musi dać najemcy dziesięciodniowe wypowiedzenie. Najemca może albo zapłacić czynsz lub naprawić naruszenie w ciągu dziesięciu dni, albo wyprowadzić się z wynajmowanego lokalu. Jeżeli najemca nie zrobi tego, wówczas wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy i wnieść do sądu pozew o eksmisję. (Colo. Rev. Stat. §§ 13-40-104(d) i (e).)
Substantial Violation
Najemca może również zostać wyeksmitowany za popełnienie poważniejszych czynów, takich jak przemoc wobec innego najemcy, działalność związana z narkotykami lub działalność przestępcza w wynajmowanym lokalu lub na jego terenie. Jeżeli wynajmujący eksmituje najemcę z któregokolwiek z tych powodów, musi on dać najemcy trzydniowe wypowiedzenie. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107.5(4)(a).) Wynajmujący nie musi dać najemcy żadnej możliwości naprawienia naruszenia (czasami nazywane jest to bezwarunkowym wypowiedzeniem). Jeżeli najemca nie wyprowadzi się z wynajmowanego lokalu do końca trzech dni, wówczas wynajmujący może wnieść pozew o eksmisję przeciwko najemcy (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5).)
Wiadomość o rozwiązaniu umowy bez podania przyczyny
Jeśli wynajmujący nie ma powodu, aby eksmitować najemcę, wówczas obowiązują następujące zasady.
Dzierżawa na czas określony
Jeśli wynajmujący chce eksmitować najemcę z dzierżawą na czas określony, ale nie ma powodu, wówczas musi po prostu poczekać, aż dzierżawa wygaśnie. W tym przypadku, wynajmujący nie musi dawać najemcy wypowiedzenia, chyba że warunki najmu wyraźnie tego wymagają. W przeciwnym razie, wynajmujący może oczekiwać, że najemca wyprowadzi się przed końcem okresu najmu.
Dzierżawa okresowa (Rental Agreement)
W Kolorado, jeżeli najemca ma umowę najmu – umowę na wynajem na pewien okres czasu, która odnawia się automatycznie – wówczas wynajmujący, który chce zakończyć dzierżawę bez podania przyczyny, musi dać określoną ilość pisemnego wypowiedzenia. (Umowy najmu, które odnawiają się automatycznie, są również nazywane okresowymi umowami najmu w Kolorado.)
Wysokość wymaganego wypowiedzenia zależy od długości okresu umowy najmu. Na przykład, jeżeli wynajmujący chce zakończyć umowę najmu na miesiąc (najczęstszy najem okresowy), ale nie ma powodu, to musi dać najemcy 21-dniowe wypowiedzenie. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c).) Zawiadomienie musi zawierać opis lokalu i konkretny czas zakończenia najmu oraz być podpisane przez wynajmującego lub agenta wynajmującego. Jeśli najemca nie wyprowadzi się w terminie podanym w zawiadomieniu, wynajmujący może eksmitować najemcę. (Na marginesie, te same wymagania dotyczące zawiadomienia mają zastosowanie do najemców chcących zakończyć okresowy najem bez podania przyczyny.)
Obrona przed eksmisją najemcy
Nawet jeśli wynajmujący może mieć ważny powód prawny do eksmisji najemcy, najemca może nadal zdecydować się na walkę z eksmisją. Najemca może mieć ważną obronę prawną, taką jak to, że wynajmujący nie utrzyma wynajmowanej jednostki lub że wynajmujący będzie podejmował działania odwetowe wobec najemcy. Ta decyzja o walce z eksmisją może zwiększyć koszty procesu lub zwiększyć ilość czasu, jaki najemca musi pozostać w wynajmowanym lokalu. Tenant Defenses to Evictions in Colorado posiada więcej informacji.
Removal of the Tenant
Jedyną osobą, która jest upoważniona do usunięcia najemcy z wynajmowanej jednostki jest funkcjonariusz organów ścigania. Zgodnie z prawem Kolorado, nigdy nie jest legalne, aby wynajmujący próbował zmusić najemcę do wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu, a najemca może pozwać wynajmującego za próbę.
Po eksmisji, wynajmujący może stwierdzić, że najemca pozostawił swoje rzeczy osobiste. W przeciwieństwie do większości stanów, wynajmujący nie jest zobowiązany do skontaktowania się z najemcą przed pozbyciem się tych rzeczy. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-122.) Nieruchomość uważa się za porzuconą i wynajmujący może się jej natychmiast pozbyć. Jeżeli wynajmujący zdecyduje się przechować nieruchomość do czasu, aż najemca się o nią upomni, może obciążyć najemcę kosztami przechowania. Jednakże, wynajmujący nie jest odpowiedzialny wobec najemcy za jakiekolwiek szkody, które mogą powstać w lokalu w czasie, gdy wynajmujący go przechowuje. Handling a Tenant’s Abandoned Property in Colorado posiada więcej informacji na ten temat.