Czasy się zmieniły i młode pary teraz robią swoje zobowiązania wobec siebie z czymś więcej niż pierścionkiem zaręczynowym … zestaw nowych kluczy do domu staje się teraz nową normą, jak również.
Dla niezamężnych par milenialsów, kupowanie domu razem przed zawiązaniem węzła stało się bardziej powszechne. Według Coldwell Banker Marriage and Homebuying Study, jedna czwarta amerykańskich millenialsów kupiła dom z obecnym małżonkiem przed zawarciem związku małżeńskiego. Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i rosnące koszty wynajmu sprawiają, że bycie właścicielem domu teraz, a nie później, wydaje się atrakcyjną opcją. I choć ten ruch jako pierwszy może się udać, nie każda historia ma szczęśliwe zakończenie.
Oto co powinny wiedzieć pary, które kupują lub kupiły dom razem:
Wspólnota a własność odrębna w Teksasie
Teksas jest jedną z dziewięciu jurysdykcji dotyczących własności wspólnej w Stanach Zjednoczonych. W stanach o własności wspólnej cały majątek nabyty po zawarciu małżeństwa jest własnością obojga małżonków, a cały majątek nabyty przed zawarciem małżeństwa jest ogólnie uznawany za majątek odrębny. Dlaczego ma to znaczenie? Ponieważ majątek wspólny może zostać podzielony w trakcie rozwodu, a majątek odrębny nie.
Wpływ tego faktu jest istotny: dom zakupiony przed zawarciem małżeństwa jest majątkiem odrębnym w stanie Teksas.
Można określić, czy dom jest majątkiem wspólnym czy odrębnym, stosując następujące zasady:
- Dom zakupiony w trakcie małżeństwa jest uznawany za majątek wspólny.
- Dom posiadany przed zawarciem małżeństwa jest majątkiem odrębnym, podobnie jak dom odziedziczony lub otrzymany w prezencie. Dom może być oddzielną własnością jednego z małżonków, lub oboje małżonkowie mogą mieć oddzielną własność w domu.
Jak określić charakter własności domu
Nieruchomość może być scharakteryzowana jako oddzielna lub wspólna własność, w zależności od czasu i okoliczności zakupu. Najczęstszą metodą ustalania charakteru własności jest zasada inception of title. Zgodnie z zasadą powstania tytułu, charakter nieruchomości opiera się na czasie i sposobie, w jaki osoba po raz pierwszy nabywa udział w nieruchomości.
Pierwszym krokiem w ustalaniu charakteru nieruchomości zgodnie z zasadą powstania tytułu jest określenie daty powstania tytułu. Data powstania tytułu jest data osoba po raz pierwszy nabywa udział w nieruchomości, jak również posiadanie i tytuł własności do nieruchomości. Przy zakupie domu, powstanie tytułu prawnego następuje w dniu podpisania umowy o zaliczkę. Chociaż nabywca nie wchodzi w posiadanie ani nie nabywa tytułu prawnego w momencie podpisania umowy za zaliczkę, zasada powstania tytułu prawnego dotyczy daty powstania prawa własności, a nie daty ukończenia budowy.
Jak stwierdzono, nieruchomość nabyta przed zawarciem związku małżeńskiego stanowi majątek odrębny. Jeśli oboje małżonkowie są nazwani spadkobiercami w akcie notarialnym odzwierciedlającym zakup przed zawarciem związku małżeńskiego, każdemu z nich zostanie przyznany tytuł prawny do niepodzielonego udziału w nieruchomości wynoszącego połowę. Domniemanie to może zostać obalone poprzez wykazanie, że małżonkowie nie dokonali zapłaty za zakup w równych częściach. Na przykład, jeśli para podzieliła zaliczkę i zadatek po 50/50, każdy z małżonków będzie posiadał 50% domu jako swój majątek odrębny. Jeśli para podzieli zaliczkę i zadatek 75/25, wówczas jeden z małżonków będzie posiadał 75% domu, a drugi 25% domu. Jeśli jeden z małżonków płaci za 100% zaliczki i zadatku, to cały dom jest jego/jej własnością odrębną, niezależnie od tego, czy nazwiska obojga małżonków widnieją na akcie notarialnym.
Własność posiadana wspólnie
Przed ślubem NIE STANIE SIĘ AUTOMATYCZNIE WŁASNOŚCIĄ WSPÓLNĄ PO ZAWARCIU MAŁŻEŃSTWA
Pary często błędnie wierzą, że wspólnie posiadana własność przedmałżeńska stanie się własnością wspólną po zawarciu małżeństwa. Jednak oddzielny majątek nie stanie się automatycznie majątkiem wspólnym po zawarciu małżeństwa.
Od momentu, gdy charakter nieruchomości jest ustalony zgodnie z zasadą powstania tytułu prawnego, charakter ten nie ulegnie zmianie. Na przykład, zmiana formy własności (tj. sprzedaż lub zamiana na inną nieruchomość), wzrost wartości nieruchomości, wykorzystanie majątku wspólnego lub odrębnego do ulepszenia lub sfinalizowania zakupu nieruchomości lub wykorzystanie majątku odrębnego do zabezpieczenia zadłużenia wspólnoty nie spowoduje przekształcenia majątku odrębnego we wspólnotowy. Co więcej, refinansowanie kredytu na dom w trakcie trwania małżeństwa nie zmieni charakteru domu zakupionego przed zawarciem małżeństwa (tj. pozostanie on własnością odrębną).
Kupno domu nie powinno być traktowane lekko, szczególnie gdy odbywa się z osobą, z którą nie jest się prawnie związanym. Jeśli masz pytania dotyczące prawa własności małżeńskiej w Teksasie, skontaktuj się z adwokatem prawa rodzinnego, Taylorem Joeckelem, lub którymkolwiek z naszych pozostałych adwokatów KoonsFuller w naszych biurach w Dallas, Denton, Houston, Plano lub Southlake.