Kredyt HECM jest skrótem od programu Home Equity Conversion Mortgage, znanego również jako odwrócona hipoteka. Odwrócona hipoteka jest federalnie wspierana hipoteka / kredyt dla właścicieli domów 62 lat lub starszych.
Są PRO i CON do programu kredytowego HECM. Pożyczka HECM może być używany do spłacenia istniejącego kredytu hipotecznego, kredytu mieszkaniowego i innych długów. Emerytura to czas na relaks i cieszenie się ostatnimi latami życia. Może to oznaczać spędzanie czasu z wnukami, uprawianie ogródka lub podjęcie długo oczekiwanego hobby lub podróży. Ale utrata, lub zmniejszony dochód po przejściu na emeryturę może być trudna finansowo. Zabijanie tych miesięcznych rachunków za pomocą pożyczki HECM bez płatności może wydawać się jak uzyskanie podwyżki lub trafienie na loterii.
Zalety Pożyczki HECM
1. Brak płatności pożyczki – Nie ma wymaganej miesięcznej płatności pożyczki z kredytu HECM!
2. Sześć sposobów na otrzymanie wpływów – Istnieje sześć planów płatności z kredytu HECM. Możesz wybrać, aby otrzymać sumę ryczałtową z góry, ustanowić linię kredytową, którą można wykorzystać w razie potrzeby, otrzymać równe płatności miesięczne lub wybrać jakąś kombinację tych opcji.
3. Istniejący kredyt hipoteczny / spłata pożyczki kapitałowej – Opcja płatności ryczałtowej może być użyta do spłaty istniejącego kredytu hipotecznego lub pożyczki kapitałowej. Jeśli zmagasz się z miesięcznych płatności hipotecznych lub domu kapitałowych każdego miesiąca, odwróconej hipoteki może być w stanie uwolnić Cię od tego miesięcznego bólu głowy.
4. Podatki od nieruchomości & homeowners płatności ubezpieczenia – Jedną z opcji płatności kredytu HECM jest linia opcji kredytowej. Ten plan płatności pozwala kredytobiorcy na wypłatę określonej kwoty na żądanie. Opcja ta może być użyta do zapłacenia podatków od nieruchomości i ubezpieczenia właściciela domu. Wycofana kwota może być następnie spłacona do kredytodawcy w ciągu roku.
5. Spłacić karty kredytowe i inne miesięczne rachunki – Szanse są, oprocentowanie pożyczki HECM jest niższe niż oprocentowanie na kartach kredytowych i innych zobowiązań miesięcznych. Swapping out wyższego oprocentowania kart i pożyczek z odwróconej hipoteki może ewentualnie zaoszczędzić pieniądze każdego miesiąca. I pamiętaj, nie dbać zobowiązany do dokonania płatności w każdym miesiącu z HECM loan.
6. Ochrona przed nieoczekiwanymi wydatkami – Nie może być czas, kiedy emerytowany właściciel domu stoi pilna sytuacja. Może to być nowy piec lub klimatyzator, lub przeciekający dach. Uzyskanie kredytu mieszkaniowego może nie być możliwe, ponieważ bank może nie zatwierdzić kredytu, ponieważ właściciel domu jest na emeryturze, a jego miesięczny dochód jest niewystarczający do zapłaty miesięcznej raty. Posiadanie linii kredytowej HECM w miejscu może być rozwiązaniem dla nieprzewidzianych sytuacji finansowej.
7. Dodatkowy dochód – WedługNorthwestern Mutual, „Jeden na pięciu Amerykanów (21%) nie mają żadnych oszczędności emerytalnych w ogóle. Jeden na trzech Baby Boomers (33%), pokolenie najbliższe wieku emerytalnego, ma tylko między $0-$25,000 w oszczędności emerytalnych”. Kredyt HECM może zapewnić miesięczny dochód przez całe życie kredytobiorcy(ów) lub przez określoną liczbę lat.
8. Składka na ubezpieczenie na życie – Wpływy z kredytu HECM mogą być wykorzystane do opłacenia polisy ubezpieczeniowej na życie. Chcesz zostawić coś swojemu małżonkowi lub partnerowi życiowemu, lub dzieciom? Rozważ miesięczny okres lub termin płatności, aby zapłacić składkę na ubezpieczenie na życie. Nie trzeba dodawać, że taktyka powinna być omówiona z agentem ubezpieczenia na życie i kredytodawcy HECM, a może adwokat / doradca finansowy.
9. Pożyczka HECM jest pożyczką bez regresu – Pożyczka HECM jest wspierana przez HUD/FHA. Jako takie, program pożyczki nie wymaga pełnej spłaty salda pożyczki, jeśli dom jest sprzedawany za mniej niż saldo pożyczki. W rzeczywistości, nawet jeśli saldo kredytu przekracza wycenioną wartość, spadkobiercy mogą nabyć dom za 95% wycenionej wartości. Wszelkie dodatkowe saldo kredytu jest umorzone.
10. Brak podatku dochodowego – Wpływy z kredytu HECM nie podlegają opodatkowaniu. Odwrócona hipoteka jest uważana za pożyczkę przez IRS, w związku z czym nie jest wymagany podatek dochodowy. I odwróconej hipoteki nie wpłynie na swoje Social Security lub Medicare płatności.
11. Ochrona małżeńska – HUD/FHA zezwala małżonkom kredytobiorców odwróconej hipoteki, którzy nie ukończyli 62 roku życia w momencie rozliczenia, na dalsze zamieszkiwanie w domu jako uprawniony małżonek niebędący kredytobiorcą”. Istnieją szczególne wymagania dotyczące ochrony małżonków, które muszą być spełnione, aby umożliwić małżonkowi nie zaciągającemu kredytu dalsze zamieszkiwanie w domu.
Konsekwencje kredytu HECM
1. Jest to kredyt – Kredyt HECM jest tylko kredytem. Program odwróconej hipoteki nie jest darmową gotówką ani uprawnieniem rządowym. . to pożyczka. Pożyczka, która zazwyczaj jest spłacana, gdy dom jest sprzedawany. Pieniądze uzyskane w formie ryczałtu lub całkowita kwota wypłacona kredytobiorcy zostanie odjęta od ceny sprzedaży domu. Oznacza to, że spadkobiercy otrzymają mniej pieniędzy, lub ewentualnie nie otrzymają ich wcale, gdy ostatni kredytobiorca odejdzie lub sprzeda dom. Jest jednak dobra wiadomość. Nawet jeśli całkowite saldo pożyczki przekroczy cenę sprzedaży, pożyczkodawca nie będzie dochodził różnicy od majątku lub pożyczkobiorcy. Pożyczkę HECM określa się jako pożyczkę „bez regresu”. Ponadto, nawet jeśli saldo kredytu przekracza wycenioną wartość, członkowie rodziny mogą kupić dom na 95% wycenionej wartości.
2. Koszty zamknięcia – Jak każdy inny kredyt istnieją koszty zamknięcia … i mogą być stosunkowo drogie. Możliwe, że więcej niż typowy kredyt hipoteczny. FHA zezwala kredytodawcom na pobieranie opłaty „początkowej”. Pożyczkodawca może pobierać większą z 2500 $ lub 2% od pierwszych 200 000 $ wartości domu plus 1% od kwoty powyżej 200 000 $. Opłaty za rozpoczęcie programu HECM są ograniczone do $6,000. Niektórzy kredytodawcy będą zrzekać się lub zmniejszyć origination fees.
The FHA ocenić premię ubezpieczenia hipotecznego na odwrotnej hipoteki (HECM) kredytów. Koszt równa się dwa (2) procent domu wartości szacunkowej lub FHA rocznego limitu kredytowego, w zależności od tego, która liczba jest mniejsza.
Miesięczna opłata FHA w wysokości 0,5 procent pozostałego salda kredytu jest pobierana. Opłata ta jest dodawana do salda kredytu każdego miesiąca. Ubezpieczenie tytułu, opłaty za nagrywanie i wszelkie stanowe i lokalne podatki transferowe mogą być również pobierane z odwróconą hipoteką. Koszty zamknięcia mogą być zapłacone przy rozliczeniu lub opłacone z dopuszczalnego limitu kredytowego. Koszty zamknięcia zmniejsza dostępną wypłatę dla kredytobiorcy(ów).
3. Podatki od nieruchomości & ubezpieczenie domu – Kredytobiorca jest zobowiązany do zapłaty podatków od nieruchomości i ubezpieczenia domu. Nie jest to koniecznie „CON”, ale jeśli właściciel domu nie utrzymuje podatków i ubezpieczenia domu na bieżąco, kredytodawca/serwisant HECM może zamknąć sprawę kredytobiorcy(ów).
4. Medicaid i Supplemental Security Income (SSI) – Odwrócona hipoteka może mieć wpływ na kwalifikowalność do Medicaid i SSI. Medicaid ma miesięczne ograniczenia dochodów i aktywów. Wybór zryczałtowanej kwoty świadczenia, która przekracza limit aktywów „może”, „może”, zagrozić Medicaid lub SSI świadczenia. Jeśli otrzymujesz lub rozważa zastosowanie dla Medicaid lub innego dochodu / aktywów ograniczających program, należy szukać wskazówek od adwokata, który specjalizuje się w starszego prawa.
Social Security i Medicare nie są dotknięte przez program HECM.
5. Wymóg oceny – Dom będzie oceniana przez kredytodawcę. Koszt oceny może kosztować $450 lub więcej. Opłata za ocenę jest płacona przez pożyczkobiorcę z góry i nie podlega zwrotowi, chyba że pożyczka zostanie unieważniona w ciągu trzech dni od rozliczenia. Jeśli dom nie spełnia wytycznych FHA dotyczących oceny i jeśli nie ma wystarczającego kapitału na naprawy lub spłatę kredytu, opłata za ocenę jest stracona.
6. Doradztwo dla właściciela domu – HUD/FHA wymaga, aby kredytobiorcy otrzymali informacje od doradcy ds. odwróconej hipoteki przed złożeniem wniosku o odwróconą hipotekę. Opłata wynosi około 125 dolarów i podobnie jak w przypadku opłaty za ocenę, opłata ta jest uiszczana z góry. Istnieją pewne wyjątki dla kredytobiorców o bardzo niskich dochodach i pewnych sytuacjach, jednak większość wnioskodawców będzie musiała zapłacić opłatę za doradztwo. Jeśli pożyczka nie zostanie rozliczona, opłata nie zostanie zwrócona.