Jeśli doszedłeś do punktu, w którym trzeba eksmitować lokatora mieszkalnego z nieruchomości, którą posiadasz, istnieją bardzo konkretne kroki, które należy wykonać zgodnie z prawem Ohio.
Są dwa podstawowe powody, dla których nasi klienci decydują się na eksmisję lokatora:
1) Niepłacenie czynszu, lub
2) Naruszenie jakiegoś warunku umowy najmu lub innego problemu (np. uszkodzenie mienia).
W każdym z tych scenariuszy pierwszy krok procesu eksmisji wymaga powiadomienia lokatora, że zamierzasz ich eksmitować. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli istnieje umowa najmu, a najemca nie zapłacił czynszu, musisz dostarczyć mu 3-dniowe wypowiedzenie, aby opuścił lokal. Jeśli nie ma umowy najmu, a najemca płaci czynsz co miesiąc, lub jeśli jest umowa najmu i starasz się go eksmitować za „istotne naruszenie”, musisz dostarczyć mu 30-dniowe zawiadomienie do opuszczenia lokalu. W obu przypadkach, zawiadomienie musi informować najemcę, że jeśli nie opuści lokalu w określonym czasie, zostanie wszczęta przeciwko niemu sprawa o eksmisję, zawierając następujące informacje:
„Jesteś proszony o opuszczenie lokalu. Jeśli nie opuści Pan/Pani lokalu, może zostać wszczęte przeciwko Panu/Pani postępowanie eksmisyjne. Jeśli ma Pan/Pani wątpliwości dotyczące swoich praw i obowiązków jako najemca, zaleca się skorzystanie z pomocy prawnej.”
Podczas oczekiwania na opuszczenie lokalu przez najemcę, nie należy przyjmować żadnego czynszu za przyszłe użytkowanie lokalu, ponieważ może to stanowić zrzeczenie się oryginalnego zawiadomienia i może wymagać rozpoczęcia procesu eksmisji od nowa. Technicznie rzecz biorąc, możesz przyjąć zaległy czynsz za okres, w którym najemca już zajmował lokal, jednak zalecamy naszym klientom, aby nie przyjmowali żadnych płatności od najemcy po otrzymaniu wypowiedzenia.
W idealnym świecie Twój najemca opuści lokal w terminie podanym w wypowiedzeniu i to będzie koniec. Niestety, zazwyczaj tak nie jest. Jeśli najemca nie dobrowolnie opuścić lokal, trzeba będzie złożyć skargę eksmisji (w Ohio, termin techniczny jest Forcible Entry and Detainer) dążąc do zwrotu nieruchomości i odszkodowań pieniężnych za zaległy czynsz i wszelkie inne szkody do property.
Once skarga eksmisji jest złożona Sąd będzie zaplanować przesłuchanie eksmisji, która zwykle odbędzie się w ciągu trzech tygodni od złożenia skargi. Na rozprawie, zakładając, że najemca nie ma żadnych zarzutów do skargi o eksmisję, sąd zazwyczaj nakazuje najemcy opuszczenie lokalu.
Słowo przestrogi, nigdy nie jest właściwe, aby właściciel wziął usunięcie najemcy w swoje ręce. Nie należy usuwać jego własności, wyłączać mediów ani zmieniać zamków. Jeśli najemca nie opuści lokalu zgodnie z nakazem sądu, będziesz musiał skontaktować się z sądem, aby zaplanować „set-out”, gdzie szeryf będzie nadzorował usunięcie najemcy. Nasza kancelaria regularnie pomaga wynajmującym w poruszaniu się po procesie eksmisji. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz naszej pomocy, proszę nie wahaj się do nas zadzwonić (513) 985-2500.
Paul Kellogg jest adwokatem w Cincinnati z Phillips Law Firm, Inc. Praktyka Paula koncentruje się na świadczeniu kompleksowych usług w zakresie planowania nieruchomości i usług probacyjnych dla rodzin i właścicieli firm, jak również na świadczeniu usług jako zewnętrzny główny doradca prawny dla przedsiębiorców, inwestorów w nieruchomości i firm, gdzie udziela wskazówek i porad w zakresie szerokiej gamy transakcji i sporów. Można się z nim skontaktować pod numerem telefonu 513-985-2500 lub za pośrednictwem poczty elektronicznej na adres . Zapraszamy do zapoznania się z innymi artykułami Paula na temat planowania majątku, nieruchomości i biznesu na stronie Phillips Law Firm Blog.
Artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każdy, kto rozważa podjęcie działań prawnych jest proszony o uzyskanie właściwej porady prawnej od prawnika licencjonowanego w danej jurysdykcji.