COVID-19 Aktualizacja informacji
Wirtualne Forum Społecznościowe na temat eksmisji, sponsorowane przez Prokuratora Generalnego Maryland i Komisję Dostępu do Sprawiedliwości.
Zawieszenie dla eksmisji mieszkaniowych zostaje zniesione w sobotę, 25 lipca 2020 roku. Istnieje wiele stanowych i federalnych zmian, które mogą wpłynąć na proces eksmisji, w tym moratoria. Dowiedz się więcej o eksmisjach i sprawach o niepłacenie czynszu w ramach planu stopniowego wznawiania działalności sądownictwa.
Tematy na tej stronie
- Public Housing
- HUD Housing
- Section 8 Housing
Public Housing
Urząd mieszkaniowy nie może wypowiedzieć ci najmu (prawa do mieszkania jako najemca) z wyjątkiem poważnych lub powtarzających się naruszeń „istotnych” (ważnych) warunków najmu, lub innych „ważnych powodów”.”
Poważne lub powtarzające się naruszenia „istotnych” (ważnych) warunków najmu obejmują:
- Niezapłacenie czynszu lub jakiegoś innego zobowiązania finansowego lub
- Niewypełnienie zobowiązania najemcy, takiego jak;
- Nie wolno podnajmować lokalu (wynajmować go komuś innemu)
- Nie wolno utrzymywać pensjonariuszy lub lokatorów
- Używać lokalu tylko jako prywatnego mieszkania
- Przestrzegać wszystkich zasad i przepisów
- Przestrzegać wszystkich zasad i przepisów władz mieszkaniowych
- Utrzymywać lokal w bezpiecznym stanie
- Nie niszczyć ani nie dewastować lokalu
- Płacić za szkody wyrządzone w lokalu przez najemcę, członka gospodarstwa domowego lub jego gości (inne niż normalne zużycie)
- Nie zakłócać spokojnego korzystania z mieszkania przez innych mieszkańców
- Nie angażować się w działalność przestępczą lub nadużywanie alkoholu
- Przekroczenie limitu dochodów dla programu
Inne „dobre powody” obejmują:
- Działalność przestępczą, nadużywanie narkotyków, lub nadużywanie alkoholu
- Po przyjęciu, władze mieszkaniowe odkrywają, że lokator nie kwalifikuje się
- Składasz fałszywe oświadczenia lub popełniasz oszustwo we wniosku o przyznanie mieszkania lub ponownej certyfikacji
- Niedopełnienie przez członka rodziny wymogu programu dotyczącego pracy społecznej lub samowystarczalności
- Niezaakceptowanie zmiany umowy najmu
Poznaj prawo: Code of Federal Regulations, Title 24, § 966.4
Mieszkania HUD
Właściciel nie może wypowiedzieć umowy najmu (prawa do mieszkania jako najemca) w projekcie subsydiowanym przez HUD z wyjątkiem:
- „Istotnego” (ważnego) nieprzestrzegania umowy najmu, takiego jak:
- Jednego lub więcej istotnych naruszeń umowy najmu lub
- Powtarzających się drobnych naruszeń umowy najmu, które
- Zakłócają możliwość zamieszkania w projekcie
- Niekorzystnie wpływają na zdrowie lub bezpieczeństwo jakiejkolwiek osoby lub prawo jakiegokolwiek najemcy do spokojnego korzystania z projektu
- Niekorzystnie wpływają na zdrowie lub bezpieczeństwo jakiejkolwiek osoby lub prawo jakiegokolwiek najemcy do spokojnego korzystania z projektu
- Interweniuje z zarządzaniem projektem
- Ma niekorzystny wpływ finansowy na projekt lub
- Nie dostarczysz wszystkich informacji wymaganych w procesie ponownej certyfikacji, lub świadomie dostarczasz niekompletne lub niedokładne informacje podczas procesu ponownej certyfikacji.
- Nie płacisz czynszu lub innych zobowiązań finansowych poza okresem prolongaty.
- „Istotne” (ważne) niedopełnienie jakiegokolwiek obowiązku nałożonego zgodnie z prawem Maryland dotyczącym wynajmujących i najemców.
- Działalność przestępcza lub nadużywanie alkoholu.
- Inne uzasadnione przyczyny. Obejmuje to sytuację, w której wynajmujący daje ci wcześniejsze zawiadomienie, że pewne zachowanie będzie naruszało umowę najmu w przyszłości.
Wiadomienie o wypowiedzeniu
Wynajmujący muszą dać najemcom pisemne zawiadomienie o jakimkolwiek wypowiedzeniu umowy najmu. Zawiadomienie musi zawierać:
- Datę wypowiedzenia;
- Powód wypowiedzenia, z wystarczającą ilością szczegółów, tak aby najemca mógł przygotować obronę;
- A jeśli wypowiedzenie jest z powodu niezapłacenia czynszu, wypowiedzenie musi zawierać kwotę w dolarach należnego salda i datę obliczenia; oraz
- Porada dla najemcy, że jeżeli najemca pozostaje po terminie wypowiedzenia, wynajmujący może dążyć do wyegzekwowania wypowiedzenia tylko w drodze postępowania sądowego, oraz że jeżeli postępowanie sądowe zostanie wszczęte, najemca może przedstawić obronę.
Wiadomość musi być wysłana do najemcy pocztą pierwszej klasy, właściwie ostemplowana i zaadresowana do najemcy na jego adres w projekcie, z właściwym adresem zwrotnym. Druga kopia musi być dostarczona osobiście do każdej osoby dorosłej odpowiadającej na drzwi jednostki najemcy. Jeśli żadna osoba dorosła nie odpowiada na drzwi, zawiadomienie musi być pozostawione pod drzwiami lub przymocowane do drzwi.
Gdy wypowiedzenie jest oparte na „istotnej niezgodności” z umową najmu lub niewykonaniu obowiązków wynikających ze stanowego lub lokalnego prawa wynajmującego-najemcy, czas wypowiedzenia musi być zgodny z umową najmu i prawem
Gdy wypowiedzenie jest oparte na „innej ważnej przyczynie”, wypowiedzenie nastąpi tylko na koniec okresu najmu i zgodnie z umową najmu, a w żadnym wypadku najemca nie może mieć mniej niż 30 dni wypowiedzenia. Ponadto, w przypadku wypowiedzenia z „innego ważnego powodu”, najemca musi otrzymać wcześniejsze zawiadomienie stwierdzające, że jego konkretne zachowanie, jeśli będzie kontynuowane, będzie stanowiło podstawę do wypowiedzenia. To wcześniejsze zawiadomienie musi być doręczone najemcy w taki sam sposób, jak wypowiedzenie.
Nie wniesienie przez najemcę sprzeciwu wobec wypowiedzenia nie stanowi zrzeczenia się prawa do zakwestionowania wypowiedzenia w późniejszym postępowaniu sądowym.
Ewentualne eksmisje
Mieszkańcy mogą starać się o eksmisję najemcy tylko zgodnie z niniejszymi przepisami oraz z prawem stanowym i lokalnym regulującym procedury eksmisji.
Prawo stanowe lub lokalne może nadać lokatorowi prawa proceduralne wykraczające poza te, które są przewidziane w niniejszym regulaminie, z wyjątkiem sytuacji, w których prawo stanowe lub lokalne zostało wyłączone przez prawo federalne.
Podwyżki czynszu i inne zmiany w umowie najmu
Właściciel może zmienić warunki umowy najmu, pod warunkiem, że otrzymał na to zgodę HUD. Najemca musi zostać powiadomiony o wszelkich zmianach w umowie najmu w taki sam sposób, w jaki zostałby powiadomiony o wypowiedzeniu umowy najmu, w tym z co najmniej 60-dniowym wyprzedzeniem w mieście Baltimore i z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem w pozostałej części stanu.
Wyjątki
Przepisy te nie mają zastosowania w przypadku, gdy najemca wypowiada umowę najmu, ponieważ HUD lub wynajmujący za zgodą HUD podjął decyzję o istotnej rehabilitacji lub rozbiórce projektu, lub sprzedaje projekt nabywcy w celu istotnej rehabilitacji lub rozbiórki.
Przeczytaj Prawo: Code of Federal Regulations, Title 24, §§ 247.3, 247.4, 247.5, and 247.6; Code of Public Local Laws of Baltimore City, Subtitle 9, § 9-14
Section 8 Housing
A housing authority may not terminate a Section 8 voucher except for:
- An eviction from Section 8 housing where a judge found a serious violation of the lease.
- Nie podpiszesz formularza zgody.
- Nie ustalisz statusu obywatelstwa lub kwalifikującego się statusu imigracyjnego.
- Naruszyłeś obowiązek rodzinny, na przykład:
- Dostarczenia wymaganych informacji, lub
- Usunięcia wszelkich naruszeń Standardów Jakości Mieszkania spowodowanych przez rodzinę, lub
- Odddddania lokalu do inspekcji Sekcji 8, lub
- Zawiadomienia władz mieszkaniowych i właściciela, kiedy rodzina się przeprowadza, lub
- Nie popełnić żadnego poważnego lub powtarzającego się naruszenia umowy najmu, lub
- Przekazać władzom mieszkaniowym wszelkie wypowiedzenia umowy najmu/ogłoszenia o eksmisji, lub
- Używać i zajmować lokal zgodnie z wytycznymi, lub
- Zawiadomić władze mieszkaniowe o każdej nieobecności rodziny w lokalu.
- Dodatkowo, jest to uważane za naruszenie, jeśli ty lub członek rodziny mieszkający w lokalu:
- ma jakikolwiek interes w lokalu, lub
- dopuści się oszustwa lub innego naruszenia programu, lub
- zaangażuje się w nadużywanie alkoholu, narkotyków lub brutalną działalność przestępczą lub działalność, która zagraża zdrowiu, bezpieczeństwu lub prawu do spokojnego korzystania z mieszkania przez innych mieszkańców lub osoby przebywające w bezpośrednim sąsiedztwie, lub
- przyjmuje pomoc opartą na Sekcji 8 podczas otrzymywania innego subsydium mieszkaniowego dla tego samego lokalu.
- Ty lub jakikolwiek członek twojej rodziny:
- Byłeś eksmitowany z mieszkania HUD w ciągu ostatnich pięciu lat.
- Został usunięty z programu Sekcji 8.
- Popełniłeś oszustwo, przekupstwo lub inny czyn karalny w związku z jakimkolwiek federalnym programem mieszkaniowym.
- Ma nieuregulowany dług wobec władz mieszkaniowych w związku z Sekcją 8 lub mieszkalnictwem publicznym.
- Narusza umowę spłaty wobec władz mieszkaniowych.
- Nie przestrzega programu samowystarczalności rodziny (jeśli dotyczy).
- Wykazuje niewłaściwe zachowanie lub grozi niewłaściwym zachowaniem w stosunku do personelu urzędu mieszkaniowego.
- Ciągle i uporczywie nie spełnia wymogów programu „welfare-to-work” (jeśli dotyczy).
Władze mieszkaniowe mogą rozważyć okoliczności „łagodzące” przed wypowiedzeniem vouchera w sekcji 8, w tym:
- Poważny charakter sprawy.
- Zakres uczestnictwa innych członków rodziny.
- Niepełnosprawność członka gospodarstwa domowego.
- Wpływ zakończenia pomocy na niewinnych członków gospodarstwa domowego.
Przeczytaj prawo: Code of Federal Regulations, Title 24, §§ 982.551, 982.552, and 982.553