Amerykański sen o kupnie domu przeszedł spore zmiany w ciągu ostatnich 50 lat, rozszerzając się na drugie, lub wakacyjne, domy. Ale te domki nad jeziorem, domki w górach i chatki na plaży często siedzą puste przez 90% roku, podczas gdy ich właściciele bankowo spędzają czas na kolejnych wakacjach – i płacą rachunki za hipotekę i podatki od nieruchomości.
Istnieje oczywiście alternatywa dla domu wakacyjnego, który zbiera kurz, gdy nie możesz w nim być: Wynajmij go innym ludziom, którzy chcą spędzić trochę czasu z dala od pracy. Chociaż wynajem może być dochodowy, musisz wziąć pod uwagę implikacje podatkowe.
Key Takeaways
- The IRS uznaje drugi dom za nieruchomość inwestycyjną, jeśli spędzasz w nim mniej niż dwa tygodnie i próbujesz wynająć go na resztę czasu.
- Straty z tytułu wynajmu mogą być odpisane tylko od dochodu z innych wynajmów, spółki prywatnej, której nie prowadzisz lub korporacji S.
- Długość czasu posiadania domu wakacyjnego wpływa na wysokość podatków od zysków kapitałowych, które płacisz.
- Jeśli posiadasz drugi dom w celu jego wynajmu i masz AGI poniżej $150,000, zacznij nim aktywnie zarządzać.
Affording a Second Home
Kupno i utrzymanie drugiego miejsca zamieszkania jest ogromną decyzją finansową. Drugi dom ma wszystkie koszty pierwszego domu i często więcej, ale bez łatwych odpisów z IRS.
Jeśli rozważasz zakup drugiego domu, jednym z pierwszych kroków jest podjęcie decyzji, czy sfinansujesz zakup z kredytu hipotecznego, czy zapłacisz gotówką. Aby pomóc Ci w podjęciu decyzji, skorzystaj z kalkulatora hipotecznego, aby zbadać stopy procentowe od kredytodawców w obszarze, w którym znajduje się Twoja nieruchomość wakacyjna. Jeśli jesteś zdecydowany na zakup domu wakacyjnego, ale nie masz kapitału na zakup za gotówkę, pamiętaj, że IRS zamknął lukę, w której możesz użyć drugiej hipoteki, aby kupić nieruchomość inwestycyjną, a jednocześnie odliczyć swoje płatności jako osobiste odsetki hipoteczne. Jeżeli zamierzają Państwo zaciągnąć pożyczkę na drugi dom, będą Państwo musieli zaciągnąć inną pożyczkę hipoteczną, która pozwoli na odliczenie odsetek od podatku.
7,4 mln
Liczba domów w USA, odpowiadająca 5,6% całkowitej liczby mieszkań, które kwalifikują się do odliczenia podatkowego z tytułu drugiej hipoteki, według Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Biura Spisu Powszechnego.
IRS w sprawie inwestycji w dom wakacyjny
Jeśli jesteś właścicielem domu i wynajmujesz go na mniej niż 15 dni, nie musisz zgłaszać dochodu. Jednakże, IRS uważa drugi dom za nieruchomość inwestycyjną, jeśli spędzasz w nim mniej niż dwa tygodnie, a następnie próbujesz go wynająć na resztę czasu. Ważne jest, aby pamiętać, że popyt na domek w lesie może pojawić się tylko w godzinach szczytu – w tym samym okresie, w którym prawdopodobnie sam chciałbyś korzystać z nieruchomości.
Drugie domy wydają się być szarym punktem dla IRS. Wszystkie straty z tytułu wynajmu są „stratami pasywnymi” lub „stratami hobbystycznymi”. Te mogą być odpisane tylko od dochodu z innych pasywnych działań, takich jak inne czynsze, partnerstwa prywatnego nie pomagasz obsługiwać lub S-corporation. Straty z działalności pasywnej, których nie możesz wykorzystać, są przenoszone na kolejne lata, aż do momentu sprzedaży domu wakacyjnego. Kiedy sprzedajesz nieruchomość, możesz wykorzystać straty z przeszłości, aby skompensować ewentualne zyski. Jeśli masz dodatkowe odpisy strat pasywnych po sprzedaży, możesz je odliczyć od regularnego dochodu.
As of the IRS’s latest guidance for the 2019 tax year, you can deduct up to $25,000 a year, if:
- Twój skorygowany dochód brutto jest mniejszy niż $100,000
- Bierzesz aktywny udział w zarządzaniu nieruchomością
Ta przerwa podatkowa znika przy $150,000 skorygowanego dochodu brutto (AGI), mimo że większość osób, które mogą sobie pozwolić na zakup drugiego domu, będzie miała AGI znacznie powyżej tych liczb. Jeśli twój AGI jest pomiędzy $100,000 a $150,000 kwalifikujesz się do połowy odliczenia. Największym wyzwaniem jest aktywne uczestnictwo. Możesz skorzystać z rocznego odliczenia, jeśli ty lub twój małżonek chcecie stać się wykwalifikowanym profesjonalistą nieruchomości i aktywnie zarządzać nieruchomością księgując straty pasywne. Bądź ostrzeżony, jednak, IRS nie jest prawdopodobne, aby uwierzyć, że trzymasz w pełnym wymiarze czasu pracy i moonlight jako zarządca nieruchomości. Będziesz potrzebował szczegółowego dziennika, dlaczego, kiedy, gdzie i co robisz jako zarządca nieruchomości w celu udowodnienia swojej sprawy i podjęcia odliczenia.
Większość osób, które posiadają drugie domy, lepiej by było, gdyby sklasyfikowano je jako nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu dla celów podatkowych i wynajmowano je tylko na wolne od podatku 14 nocy w danym roku.
Sprzedaż domu wakacyjnego
Nieruchomości w popularnych obszarach wakacyjnych zazwyczaj mają tendencję do obserwowania wyższej niż przeciętna aprecjacji, więc w pewnym momencie możesz chcieć spieniężyć i sprzedać. Długość okresu posiadania domu wakacyjnego wpływa na wysokość podatku od zysków kapitałowych. Jeśli sprzedasz dom przed upływem roku, będziesz podlegał opodatkowaniu według stawki dla krótkoterminowych zysków kapitałowych. Jeśli sprzedasz dom po upływie roku, Twój podatek federalny będzie obliczany według stawki dla długoterminowych zysków kapitałowych.
Możesz jednak zrobić mały unik, jeśli jesteś gotów całkowicie przenieść się do innego miejsca. Jeśli sprzedasz swoją podstawową rezydencję z odliczeniem $250,000 na osobę, wprowadzisz się do domu wakacyjnego i zadeklarujesz, że jest to Twoja nowa podstawowa rezydencja, będziesz mógł ponownie skorzystać ze zwolnienia w wysokości $250,000 ($500,000 dla par) – pod warunkiem, że będziesz mieszkał w dawnym domu wakacyjnym przez dwa lata. Niestety, ta strategia jest często praktyczna tylko dla osób samozatrudnionych lub emerytów. Istnieją również inne ograniczenia w korzystaniu z wyłączenia zysków kapitałowych dla domów wakacyjnych, które zostały przekształcone w podstawowe miejsce zamieszkania.
Niemal 60% Amerykanów nosi jakąś formę ubezpieczenia na życie według najnowszych danych za rok 2018.
Jeśli zdecydujesz, że chcesz zostać właścicielem drugiego domu, a masz AGI poniżej 150 000 USD, Twoim najlepszym sposobem działania może być aktywne zaangażowanie się w zarządzanie własną nieruchomością.
Wskazówki dla właściciela drugiego domu
Jeśli posiadasz drugi dom w celu jego wynajmu i masz AGI poniżej $150,000, to wejdź tam i zacznij aktywnie nim zarządzać. Oznacza to, że nie będzie w stanie korzystać z agenta, aby znaleźć najemców. Będziesz organizował naprawy osobiście, ale da ci to pasywne straty do odpisania.
Jeśli aktywne zarządzanie nie przemawia do ciebie lub twoje AGI jest zbyt wysokie, spędzaj więcej czasu w domku i zamień go w nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu, a nie w nieruchomość inwestycyjną. Oznacza to, że podatki zmieniają się wraz ze zmianą przeznaczenia – głównie to, że nie możesz wykorzystać strat pasywnych. Ale będziesz mógł ubiegać się o procent odsetek hipotecznych i podatków od nieruchomości jako odliczenia od podatku dochodowego.