Istnieje wiele korzyści z refinansowania kredytu hipotecznego. Ale co z minusami? Czy są jakieś wady, o których kredytobiorcy powinni wiedzieć przed zaciągnięciem nowej pożyczki?
Jak w przypadku większości decyzji w życiu, istnieją zarówno pozytywy, jak i negatywy refinansowania kredytu hipotecznego. Nawet przy tak niskich stopach procentowych jak teraz, nadal istnieją potencjalne pułapki, których należy unikać. Na szczęście, większość z nich można uniknąć wybierając odpowiednią hipotekę – tylko kilka z nich to absolutne deal-breakers.
Oto kilka głównych rzeczy, na które należy zwrócić uwagę.
Koszty
Numer jeden minusów refinansowania jest taki, że kosztuje ono pieniądze. To, co robisz, to zaciągnięcie nowej pożyczki hipotecznej, aby spłacić starą – więc będziesz musiał zapłacić większość tych samych kosztów zamknięcia, które ponosiłeś przy pierwszym zakupie domu, w tym opłaty za uruchomienie, ubezpieczenie tytułu, opłaty za wniosek i opłaty za zamknięcie.
W dzisiejszych czasach prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić również za nową wycenę, ponieważ większość domów straciła na wartości w ciągu ostatnich kilku lat, a nowy kredytodawca nie będzie chciał pożyczyć Ci więcej niż nieruchomość jest warta – wolałby zostawić ten ciężar na Twoim obecnym kredytodawcy!
Refinansowanie będzie Cię kosztować od 2 do 6 procent pożyczonej kwoty, w zależności od miejsca zamieszkania, choć większość kredytobiorców ma tendencję do płacenia w kierunku dolnej granicy tego zakresu. Kluczem do tego jest upewnienie się, że oszczędzasz wystarczająco dużo, aby transakcja była opłacalna.
Nie oszczędzasz wystarczająco
Skąd więc wiesz, czy oszczędzasz wystarczająco dużo na refinansowaniu? Jeśli możesz odzyskać swoje koszty zamknięcia w rozsądnym czasie. Jeśli nowe oprocentowanie kredytu hipotecznego jest tylko o pół punktu procentowego niższe niż stare, może to zająć 7-10 lat, aby odzyskać koszty refinansowania. Ogólna zasada kciuka jest taka, że chcesz zaoszczędzić cały procent lub więcej, aby refinansowanie było opłacalne, w zależności od tego, ile wyniosły koszty zamknięcia.
Sposób na stwierdzenie, czy oszczędzasz wystarczająco dużo, polega na obliczeniu „progu rentowności” – jak długo potrwa, zanim oszczędności z niższego oprocentowania hipoteki przekroczą koszty zamknięcia. Możesz użyć kalkulatora break-even refinansowania, aby określić, jak długo to będzie.
Zazwyczaj chcesz być w stanie odzyskać swoje koszty w ciągu pięciu lat lub tak. Wielu właścicieli domów przenosi się po 5-7 latach w tej samej nieruchomości, więc jeśli przeniesiesz się przed osiągnięciem progu rentowności, nie odzyskasz swoich kosztów refinansowania. Ale jeśli spodziewasz się pozostać w domu przez długi czas, możesz dać więcej czasu na osiągnięcie progu rentowności.
Rozciąganie
Jeśli miałeś 30-letnią hipotekę przez kilka lat, prawdopodobnie nie chcesz refinansować domu na nową 30-letnią pożyczkę. To może obniżyć Twoje miesięczne płatności, ale również odsuwa w czasie dzień, w którym będziesz właścicielem domu. I ze względu na sposób, w jaki działa procent składany, może kosztować Cię więcej w dłuższej perspektywie, nawet jeśli obniżysz oprocentowanie kredytu hipotecznego w tym procesie.
Lepiej jest wybrać 15-, 20- lub 25-letni okres, który bardziej pasuje do czasu, jaki pozostał na oryginalnej pożyczce domowej. A ponieważ pożyczki krótkoterminowe mają niższe oprocentowanie, często można odciąć kilka lat od pożyczki bez zwiększania miesięcznej płatności.
„No-cost” refinansowanie może cię kosztować
Niektórzy pożyczkodawcy hipoteczni reklamują to, co nazywają „no-cost” refinansowaniem, gdzie nie ma oddzielnych opłat za koszty zamknięcia. Ale no-cost refinansowania nie jest wolny; kredytodawca pobiera wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego, aby zrekompensować.
No-cost refinansowania może być atrakcyjne, jeśli jesteś krótki na gotówkę i nie chcesz płacić kosztów zamknięcia z kieszeni. Ale w czasie, że wyższe oprocentowanie dodaje się.
Bezkosztowa refinansowanie może być korzystne, jeśli spodziewasz się sprzedać dom lub refinansowania w ciągu kilku lat. Ale przez 10-30 lat, prawdopodobnie zapłacisz o wiele więcej odsetek hipotecznych niż zaoszczędzisz na kosztach zamknięcia. Więc pamiętaj o tym. Użyj kalkulatora hipotecznego, aby dowiedzieć się, ile więcej zapłacisz w odsetkach każdego roku i jak długo potrwa to, aby przekroczyć koszty zamknięcia, które zaoszczędzisz.
Zbyt agresywne refinansowanie
Refinansowanie do 15-letniej hipoteki o stałej stopie procentowej może być atrakcyjne, z ich bardzo niskim oprocentowaniem i perspektywą spłacenia kredytu hipotecznego znacznie szybciej. Jednakże, krótszy okres spłaty oznacza również płacenie większej kwoty co miesiąc, co może znacznie zwiększyć Twoje płatności. Nie odgryzaj więcej niż możesz przeżuć.
Refinansowanie zbyt często
Gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych spada, kredytobiorcy czasami padają ofiarą pokusy pogoni za coraz niższym oprocentowaniem, refinansując za każdym razem, gdy oprocentowanie spada o ćwierć lub pół punktu procentowego. I za każdym razem, płacą nową rundę kosztów zamknięcia, które zjada do lub nawet przekracza ich oszczędności z refinansowania. Jak wspomniano powyżej, dobrą zasadą jest poczekać, aż stopy spadną o co najmniej jeden pełny punkt procentowy poniżej obecnej stopy przed refinansowaniem.
Nie spiesz się z tym. Najważniejsze jest, aby poczekać trochę dłużej, aby uzyskać najlepszą ofertę, ponieważ oszczędności będą znacznie większe.
Zbyt wczesna przeprowadzka
Nie ma zbyt wiele sensu w refinansowaniu domu, który planujesz przenieść za kilka lat. To samo dotyczy sytuacji, gdy pozostało Ci tylko kilka lat spłacania kredytu hipotecznego.
Jeśli przeprowadzka do nowego domu jest częścią Twoich planów średnioterminowych, możesz nie być w obecnym domu wystarczająco długo, aby zobaczyć wiele korzyści z refinansowania. Jeśli to zajmie cztery lata, aby osiągnąć swój punkt break-even (punkt, w którym skumulowane oszczędności w odsetkach przekraczają koszty zamknięcia) i oczekujesz, aby przenieść się w około pięciu, trzeba się zastanowić, czy refinansowanie byłoby warto.
Podobnie, jeśli masz tylko kilka lat w lewo na istniejącej hipoteki, może nie zaoszczędzić, że dużo w odsetkach hipotecznych nawet z najlepszych stóp refinansowych. Udział miesięcznych płatności hipotecznych, które idzie w kierunku odsetek spada gwałtownie w ostatnich latach pożyczki, więc potencjalne oszczędności są zmniejszone, jak również.
Zauważ, że są one dla sytuacji, w których refinansowania w celu zmniejszenia stopy procentowej kredytu hipotecznego; nie może być jeszcze korzyści z refinansowania cash-out lub refinansowania, aby przedłużyć termin i zmniejszyć swoje płatności w takich sytuacjach.
Nie daj się zastraszyć
Refinansowanie jest procesem, który może wydawać się zastraszający dla niektórych ludzi, ale nie musi być – jeśli cokolwiek, jest to prostsze niż wzięcie oryginalnej hipoteki, której użyłeś do zakupu domu. Ale zasadniczo, tak długo, jak można obniżyć ratę kredytu hipotecznego na tyle, aby odzyskać swoje koszty w rozsądnym czasie i uniknąć innych pułapek powyżej, jest to rozsądne i proste posunięcie finansowe.