Formuła ARV w inwestowaniu w nieruchomości
Większość inwestorów nie chce kupować nieruchomości po remoncie w wartości rynkowej. Chcą nabyć nieruchomość z dyskontem od jej aktualnej wartości uwzględniającej koszty naprawy.
Standardowy wzór wartości po naprawie większość hurtowników i rehabilitantów używać do składania ofert jest:
70% wartości po naprawie – koszt naprawy = maksymalna cena oferty
Na przykład, jeśli nieruchomość ma wartość po naprawie 250.000 dolarów i szacowane koszty naprawy są 55.000 dolarów, inwestor będzie korzystać z formuły:
($250,000 x 70%) (ARV)
– $ 55,000style=”text-decoration: underline”> (szacowany koszt naprawy)
$ 120,000 (maksymalna cena ofertowa)
Maksymalna cena ofertowa to najwięcej, ile inwestor powinien zapłacić za nieruchomość, więc większość zacznie od niższej oferty. Im niższa cena zakupu, tym więcej miejsca na zysk. Podczas gdy reguła 70% jest powszechnym standardem w branży, w zależności od rynku, niektórzy rehabilitanci lub hurtownicy pójdą tak daleko, jak 75%-80% ARV, aby mieć przewagę konkurencyjną, chociaż marże zysku i ryzyko będą większe, jeśli procent używany jest wyższy.
Mając dokładny pomysł szacowanych kosztów naprawy jest niezbędne do sukcesu przy użyciu formuły ARV. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę każdy wydatek związany z remontem nieruchomości, w tym między innymi:
- Ulepszenia kosmetyczne (takie jak nowe szafki kuchenne, blaty, urządzenia, farba, zagospodarowanie terenu, oprawy oświetleniowe, backsplash, itp)
- Ulepszenia strukturalne (takie jak nowy HVAC, dach, hydraulika, elektryka, naprawy uszkodzeń strukturalnych, etc)
- Koszty utrzymania (takie jak woda, elektryczność, i ubezpieczenie nieruchomości)
Jak ARV odnosi się do finansowania fix-and-flip
Wartość po naprawie nie jest po prostu używany do formułowania oferty; Jest ona również używana podczas uzyskiwania finansowania dla fix and flip. Istnieją prywatne i twarde kredytodawców pieniędzy, które specjalnie oferują pożyczki dla rehabs, zazwyczaj z maksymalnej kwoty pożyczki 65% ARV. Więc jeśli ARV nieruchomości jest $ 250,000 najbardziej kredytodawca będzie finansować jest $ 162,500.
Knowing co maksymalna pożyczka może być pomocne, jak rzemiosło swoją ofertę. Powiedzmy, że w tym scenariuszu powyżej jesteś w stanie wynegocjować cenę zakupu $110,000 i koszt naprawy będzie około $55,000. Oznacza to, że kwota pożyczki prawie mieści się w parametrach kredytowych, które większość twardych kredytodawców pieniężnych lub prywatnych kredytodawców oferują, a inwestor musi przynieść tylko kilka tysięcy dolarów do zamknięcia.
Rzeczy do zapamiętania przy użyciu ARV jako inwestor nieruchomości
Otrzymuję e-maile od hurtowników reklamujących możliwości fix-and-flip. Czasami ich szacunki ARV i naprawy są spot-on; inne czasy, są one szeroko off base. Nie zawsze można zaufać innym ARV lub szacunkowe koszty naprawy, nawet jeśli używane 70% reguły lub formuły ARV.
Po wartości naprawy jest cennym narzędziem, aby pomóc inwestorom nieruchomości szybko określić cenę oferty startowej lub określić, czy nieruchomość inwestycyjna jest warta zachodu, czy nie. Wystarczy pamiętać, że ARV jest tylko przydatne lub ważne, jeśli metoda i comps używane do określenia ARV są dokładne.
Jeśli niedoszacowane koszty naprawy lub używane biednych comps do wyprowadzenia ARV, szacunki prawdopodobnej ceny sprzedaży może być daleko od bazy, pozostawiając z nieruchomości, że umieścić więcej pieniędzy w niż jest wart.
Jeśli nie są wygodne z obliczania kosztów naprawy, uzyskać cytaty przed dokonaniem oferty. Może nie czujesz się pewnie porównując nieruchomość na własną rękę. Zapytaj o lokalnym Realtor, aby pomóc Ci określić aktualną wartość rynkową i po wartości naprawy z CMA. Im więcej praktyki obliczania ARV, tym lepiej będzie można dostać.