Um mantra de habitação popular com que quase todos estão familiarizados é “localização, localização, localização”. Esta citação, frequentemente atribuída a um magnata imobiliário britânico chamado Lord Harold Samuel, tem sido usada para expressar a noção de que só há uma coisa que é importante quando se investe em bens imóveis, e que é a localização. Esta frase comum tem persistido ao longo dos anos e é ainda hoje amplamente utilizada pelos agentes imobiliários quando ajudam potenciais proprietários a encontrar a casa certa. Toda a noção, contudo, pode basear-se na premissa falsa de que comprar uma casa é um bom investimento.
Deixe-nos começar com um olhar sobre os retornos do investimento imobiliário actual. O S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index aumentou para 6,2% em Setembro, superando muitas estimativas e os 5,9% do mês anterior. No índice de 20 cidades, os preços das casas aumentaram em todas as cidades em Setembro e registaram um ganho anual de 6,2%. Como o home equity é o maior activo para a maioria dos americanos, ultrapassando de longe a média dos activos investíveis para a maioria das pessoas, o retorno anual de 6,2% deve ser uma boa notícia. Os aumentos dos preços das casas mais elevados do que o esperado foram impulsionados pelo baixo desemprego, baixo inventário de casas, e taxas de juro historicamente baixas. No entanto, em comparação com o mercado de acções, a habitação está a proporcionar rendimentos substancialmente mais baixos. Tanto o S&P como o Dow têm proporcionado retornos anuais em 2017 de mais de 18%.
Enquanto a bolsa de valores pode representar um melhor retorno a curto prazo, a maioria das pessoas listaria a sua casa como um bem mais seguro do que os investimentos do mercado. A maioria dos investidores reconhece que a bolsa de valores é volátil e pode ser arriscada. O retorno dos investimentos de mercado tem de ser superior aos activos mais seguros devido, em parte, à sua maior volatilidade e risco. Portanto, se a casa é um activo seguro, pode ainda ser um bom investimento. Infelizmente, a habitação também não é um investimento seguro.
Embora o mercado global de habitação possa ser mais seguro e menos volátil do que os investimentos do mercado, uma habitação individual é muito mais arriscada do que o mercado global de habitação. A habitação individual tem alguns inconvenientes graves, como o risco de localização e a iliquidez. Uma casa individual não é muito líquida, uma vez que pode levar meses a vender. Além disso, o antigo mantra “localização, localização, localização” também representa um risco para a propriedade de uma casa. Se viver numa área com um empregador importante e esse empregador sair do negócio, pode dizimar o preço da sua casa. De muitas maneiras, comprar uma casa é como manter todos os seus activos de investimento em acções de uma empresa. Naturalmente, localizações em algumas áreas do país vêem um crescimento tremendo, como São Francisco, mas outras, como Detroit, vêem perdas tremendas.
O risco de propriedade de uma única casa tem um desvio padrão anual de cerca de 12%, o que está próximo do desvio padrão de uma carteira de investimentos tradicional de 60% de acções e 40% de obrigações. Isto significa que uma casa não é significativamente mais segura do que a maioria das carteiras de investimento, e proporciona um retorno de investimento substancialmente mais baixo. Historicamente, a maioria das acções da casa apenas acompanha o ritmo da inflação e não proporciona um retorno real. De acordo com o Professor Robert Shiller, um dos principais especialistas em preços de habitação nos Estados Unidos, os preços reais das casas corrigidos pela inflação mostraram quase nenhuma alteração de 1890 a 1990, e mostraram perdas nos anos 2000.
A habitação individual tende a ser um investimento arriscado com fracos retornos, mas aprecia-se ao longo do tempo, deixando muitas pessoas a acreditar que foi um bom investimento. Assim, armado com o conhecimento de que a casa não é um grande investimento, a questão seguinte a responder é se deve comprar uma casa ou alugar. Vários estudos mostram que muitas pessoas aumentariam a sua riqueza mais rapidamente se alugassem e investissem o dinheiro em investimentos de maior retorno que de outra forma colocariam como entrada numa casa ou pagariam uma hipoteca. Outro factor a considerar é o período de tempo que se espera estar na casa. Há uma quantidade significativa de investigação que mostra que, especialmente se planeia ficar na casa por menos de 5 anos, é melhor alugar e investir o dinheiro que não gasta em habitação.
Embora a investigação mostre que a habitação não é um grande investimento e que o aluguer pode ser melhor em algumas situações, os proprietários tendem a aumentar a riqueza mais rapidamente do que os arrendatários. Um estudo divulgado pelo Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard mostrou que a maioria das pesquisas que comparam a riqueza dos proprietários de casas com a dos inquilinos, depois de se ajustarem e controlarem a demografia sociológica, económica e outras, indicam que aqueles que compram casas tendem a aumentar a riqueza mais rapidamente do que os inquilinos. Assim, comprar uma casa parece ainda ser uma boa decisão para muitas pessoas, apesar de toda a informação que mostra os benefícios do arrendamento, os riscos associados à propriedade da casa, para não mencionar a propriedade da casa que proporciona um mau retorno do investimento.
Mas porque é que a propriedade da casa tem um desempenho superior ao do arrendamento e do investimento? Quando compra uma casa, está realmente a receber duas coisas. Primeiro, está a receber serviços de habitação, o que é a parte mais importante porque todos precisam de um lugar para viver. É verdade que, quando se aluga, também se recebe serviços de habitação. Em segundo lugar, e significativamente, quando compra uma casa e paga a sua hipoteca, está essencialmente a ser obrigado a poupar. No entanto, não há nenhum aspecto de poupança forçada para aqueles que alugam. A investigação comportamental mostra que a poupança automática funciona, razão pela qual muitos planos 401(k) implementaram funcionalidades de inscrição automática.
A propriedade da casa continua a ser vista como essencial para alcançar o Sonho Americano. Num inquérito recente, o Relatório de Aspiração de Habitação Zillow de 2017, cerca de dois terços dos americanos relataram que possuir uma casa é essencial para alcançar o Sonho Americano. Embora seja improvável que a propriedade de uma casa seja um bom investimento, uma vez que as casas individuais tendem a ser muito arriscadas e a não proporcionar quase nenhum retorno real, a compra de uma casa assegura serviços de habitação e ajuda a criar uma oportunidade de poupança forçada, o que é benéfico para acumular riqueza, mesmo que a poupança não esteja a proporcionar uma elevada taxa de retorno.
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