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Se esteve envolvido em qualquer negócio imobiliário ou trabalhou com um sindicalista, está provavelmente familiarizado com o termo PPM. Se é novo no investimento imobiliário, eis algumas informações sobre esta componente crítica de qualquer investimento imobiliário.
A PPM é um Memorando de Colocação Privada. É um documento legal dado a todos os potenciais investidores num investimento imobiliário, quer estes invistam como LLC ou como indivíduos. Foi concebido para fornecer aos potenciais investidores uma divulgação completa com base nos requisitos da lei federal de valores mobiliários. Alguns investidores confundem um PPM com um plano de negócios. O PPM não é um plano de negócios, mas sim um documento que descreve todo o investimento, incluindo o que é exigido aos investidores, as taxas e comissões ganhas pelo Patrocinador e uma descrição completa do imóvel.
DDI Editor’s Pick – How to Analyze Multifamily Investment Opportunities
Cada PPM tem quatro partes chave que você, como investidor passivo, deve estar ciente.
1. Introdução
Este fornece um breve resumo da oferta real, uma descrição do imóvel, quando o período de oferta terminará, o investimento mínimo necessário, uma declaração de quaisquer riscos envolvidos, uma declaração de padrões de adequação, mais uma divulgação de taxas e comissões a pagar ao Patrocinador.
2. Divulgações
Como documento legal, o PPM é obrigado a fornecer informações chave que ajudariam os potenciais investidores a determinar as capacidades do Patrocinador. Deve incluir a divulgação completa dos itens chave que estão associados ao Patrocinador do negócio.
Outra parte do PPM fornecerá informação chave que inclui a descrição do imóvel juntamente com os custos estimados do projecto. Deverá também mostrar a utilização das receitas e receitas brutas de vendas. Pode também incluir um Preforma e quaisquer rendimentos projectados, que normalmente é incluído como uma exposição separada anexa ao PPM.
Deve haver também uma secção relacionada com os riscos que estão associados à oportunidade particular de investimento que está a ser oferecida. Estes riscos podem incluir questões relativas aos arrendatários, problemas de mercado, questões legais ou fiscais. Em alguns casos pode haver um risco único, como o local onde o imóvel está localizado ou se existe uma preocupação específica do inquilino.
3. Acordo Legal
A terceira parte do PPM é o acordo operacional que mostrará como será gerida a LLC, a sociedade em comandita simples ou outra Veículo de Fins Especiais (esta será a entidade proprietária do imóvel, enquanto os investidores possuem acções dessa entidade). Estas são regras que regem os investidores e o Patrocinador, e podem incluir informações chave como regras contabilísticas, plano de gestão, direitos dos membros do grupo, a capacidade de atribuir ou transferir a propriedade, plano de rescisão e outras questões potenciais.
4. Acordo de Subscrição
Aqui onde concorda com os termos do PPM, pois espera-se que assine o acordo relativamente a quantas acções está disposto a comprar com a oferta. Todos os investidores terão de apresentar fundos neste momento para selar a oferta.
O que deve considerar antes de assinar
É excitante participar num acordo de sindicação. Os investidores estão alinhados, fez a sua devida diligência sobre a propriedade e o Patrocinador, e agora é altura de assinar o PPM e entregar um cheque. Mas antes de o fazer, há várias questões-chave a considerar antes de assinar o PPM e passar um cheque. Estas questões podem ajudar a protegê-lo no caso de algo correr mal, por isso vamos dar-lhes uma vista de olhos
#1: Liquidação
Felizmente, muitas pessoas perguntam sobre a sua capacidade de vender as suas acções depois de assinarem o acordo e entregarem o seu dinheiro. Como investidor passivo, não é realmente dono da propriedade; é dono das acções de uma entidade (normalmente LLC) que é proprietária da propriedade. Isso significa que não pode decidir vender as suas acções por conta própria – se precisar de sair de um negócio depois de o ter assinado, precisa da permissão do Patrocinador para vender essas acções.
p>Nem todos os Patrocinadores estão dispostos a permitir que venda as suas acções, ou se a venda for permitida, normalmente vem com limitações. Afinal, o Patrocinador está a conseguir um novo parceiro e querem ter a certeza de que é alguém com quem não se importam de passar tempo, ou alguém que tenha um estilo compatível com o seu próprio estilo. Também querem ter a certeza de que a pessoa que está disposta a comprar as acções é financeiramente solvente.
alguns patrocinadores colocam a informação sobre a venda de acções no PPM, outros não o fazem e analisam o pedido caso a caso, caso surja. Se tiver preocupações, faça perguntas antes de assinar o PPM.
Há alguma limitação legal ao período mínimo de detenção antes dos investidores passivos poderem vender as suas acções, por isso, mesmo que o Patrocinador o permita, as acções podem não estar disponíveis para venda imediata.
#2: Taxas e Divisão de Acções
P>Os patrocinadores de um negócio de sindicação ganham dinheiro de duas formas: ganham taxas e ganham rendimentos com uma divisão de acções. Os patrocinadores trazem muito conhecimento e perícia à mesa, e estão a trabalhar arduamente para encontrar uma propriedade que seja digna de consideração por parte dos investidores passivos. Mesmo após a conclusão do negócio, ainda há muito trabalho a fazer, incluindo encontrar o financiamento adequado e gerir o imóvel até à sua venda.
A divisão do capital é entre o Patrocinador (Sócio Geral) e os investidores, que são conhecidos como os Sócios Limitados. Existem duas cisões comuns no sector: 30%-70%, e 20%-80%, onde os Sócios Limitados recebem o maior montante de capital.
O Patrocinador também recebe uma divisão de capital quando a propriedade é vendida e os rendimentos estão disponíveis. As cisões normais são frequentemente 30%-70% do rendimento, juntamente com 50% do produto da venda. Alguns Patrocinadores optam por ter uma “cascata” de capital próprio, onde recebem uma percentagem mais elevada do capital se forem capazes de proporcionar um rendimento pré-determinado aos investidores. Um exemplo seria uma participação de 30% se o investimento render 15% de TIR aos investidores, e 40% se o investimento render 16% de TIR. É um incentivo para o Patrocinador maximizar o retorno para os investidores.
Existe uma variedade de taxas que um Patrocinador pode ganhar, dependendo do tipo de propriedade e da estrutura do negócio. Estas taxas estão sobre a divisão do capital que é pré-determinada antes do início do negócio.
Uma taxa de transacção, que varia entre 1% e 2% do valor da transacção é concebida para compensar o Patrocinador pelo seu trabalho árduo, que pode durar de 3 a 6 meses ou mais. Além disso, os Patrocinadores têm despesas gerais e operacionais relacionadas com a procura e aquisição do imóvel, incluindo viagens, hotéis, salário aos empregados e outras despesas gerais.
Uma taxa de gestão de activos, que é normalmente de 1% a 2% do rendimento efectivo, é paga ao Patrocinador para encontrar e supervisionar a empresa de gestão do imóvel que gere o activo. Há demasiado trabalho a fazer numa propriedade multifamiliar para o Patrocinador gerir a propriedade por conta própria, pelo que contratam e gerem uma empresa de gestão de propriedade.
Investidores apreciam esta função; uma vez que o trabalho envolvido inclui ter um conhecimento extensivo do mercado, para que compreendam as taxas de vagas, as estruturas de arrendamento e onde encontrar inquilinos de qualidade. Também têm os recursos para gerir as operações quotidianas do imóvel, incluindo reparações, cobrança de rendas e minimização do volume de negócios dos inquilinos. A última coisa que um investidor deseja é uma unidade vazia.
P>Patrocinadores mais experientes reúnem-se regularmente com a empresa de gestão imobiliária para garantir que o imóvel está a ser gerido correctamente. Se houver renovação ou reposicionamento envolvido, o Patrocinador irá supervisionar a construção e gerir os custos, mantendo os projectos dentro do prazo.
Há também muito trabalho envolvido em manter os investidores informados, actualizando continuamente o desempenho do imóvel. A taxa de gestão de activos foi concebida para cobrir também este trabalho.
Uma taxa de disposição, que é geralmente de 1% a 2% do preço de venda efectivo é utilizada para cobrir o processo de venda. O Patrocinador realizará uma análise de mercado e trabalhará com um corretor para vender o imóvel.
Uma coisa a ter em conta é que as taxas são definidas no PPM, e que não flutuam em relação ao que o PPM declara.
#3: Indemnização
p>O último item a ter em conta no PPM é a indemnização do Patrocinador. Quer ter a certeza de que o Patrocinador não é elegível para ser indemnizado por todas as causas, pois isso deixaria os investidores responsáveis. Ao rever o PPM, certifique-se de que não está incluído.
Sumário
Revisar um PPM pode ser assustador no início, mas é fundamental fazer a devida diligência antes de assinar, a fim de proteger o seu investimento! Se surgirem questões, peça ao Patrocinador, ou verifique com o seu próprio advogado ou consultor fiscal para ver como uma questão específica pode ter impacto na sua situação única.