Um empréstimo HECM é uma abreviatura do programa Home Equity Conversion Mortgage, também conhecido como hipoteca reversa. A hipoteca reversa é uma hipoteca/empréstimo federal para proprietários com 62 anos de idade ou mais.
Existem PRO’s e CON’s para o programa de empréstimo HECM. Um empréstimo HECM pode ser utilizado para pagar uma hipoteca existente, um empréstimo para aquisição de habitação, e outras dívidas. A reforma é um momento para relaxar e desfrutar dos anos finais da vida. Pode significar passar tempo com os netos, fazer alguma jardinagem, ou ocupar-se de um longo passatempo ou viagem. Mas a perda, ou redução do rendimento após a reforma pode ser uma dificuldade financeira. Matar aquelas contas mensais com um empréstimo HECM sem pagamento pode parecer como receber um aumento ou acertar na lotaria.
Pros de um empréstimo HECM
1. Sem pagamento de empréstimo – Não há pagamento mensal exigido com um empréstimo HECM!
2. Seis formas de receber os rendimentos – Há seis planos de pagamento com o empréstimo HECM. Pode escolher receber um montante fixo adiantado, estabelecer uma linha de crédito que pode utilizar conforme necessário, receber pagamentos mensais iguais ou escolher alguma combinação destas opções.
3. Pagamento de hipoteca/ empréstimo de capital próprio existente – A opção de pagamento de montante fixo pode ser utilizada para pagar uma hipoteca existente ou um empréstimo de capital próprio. Se tiver dificuldades com o pagamento mensal de uma hipoteca ou de um empréstimo à habitação cada mês, a hipoteca inversa pode ser capaz de o aliviar dessa dor de cabeça mensal.
4. Impostos sobre propriedade & pagamento de seguro de habitação – Uma das opções de pagamento de um empréstimo HECM é a opção de linha de crédito. Este plano de pagamento permite que o mutuário retire um montante pré-determinado quando solicitado. Esta opção pode ser utilizada para pagar os impostos sobre bens imóveis e o seguro do proprietário da casa própria. O montante retirado pode então ser devolvido ao mutuante ao longo do ano.
5. Pagamento de cartões de crédito e outras contas mensais – As probabilidades são, a taxa de juro de um empréstimo HECM é inferior à taxa de juro dos seus cartões de crédito e outras obrigações mensais. Trocar os cartões de juros e empréstimos com uma hipoteca reversa pode possivelmente poupar-lhe dinheiro todos os meses. E lembre-se, não se importa de não ser obrigado a fazer um pagamento mensal com um empréstimo HECM.
6. Protecção contra despesas inesperadas – Pode haver um momento em que um proprietário reformado enfrenta uma situação urgente. Pode ser um novo forno ou ar condicionado, ou um telhado com fugas. A obtenção de um empréstimo para habitação pode não ser possível porque o banco pode não aprovar um empréstimo porque o proprietário está reformado e o rendimento mensal é insuficiente para pagar o pagamento mensal. Ter uma linha de crédito HECM em vigor pode ser a solução para uma emergência financeira imprevista.
7. Rendimento suplementar – Segundo a Northwestern Mutual, “Um em cada cinco americanos (21%) não tem qualquer poupança para a reforma. Um em cada três Baby Boomers (33%), a geração mais próxima da idade da reforma, só tem entre $0-$25.000 em poupanças para a reforma”. O empréstimo HECM pode proporcionar rendimentos mensais para a vida do(s) mutuário(s) ou para um número pré-especificado de anos.
8. Prémio do seguro de vida – Os rendimentos do empréstimo HECM podem ser utilizados para pagar uma apólice de seguro de vida. Quer deixar algo para o seu cônjuge ou parceiro de vida, ou filhos? Considere a possibilidade de um pagamento mensal ou a prazo para pagar um prémio de seguro de vida. Escusado será dizer que a táctica deve ser discutida com um agente de seguros de vida e um credor HECM, e possivelmente um advogado/assessor financeiro.
9. O empréstimo HECM é um empréstimo sem recurso – O empréstimo HECM é apoiado pela HUD/FHA. Como tal, o programa de empréstimo não exige o reembolso total do saldo do empréstimo se a casa for vendida por menos do que o saldo do empréstimo. De facto, mesmo que o saldo do empréstimo exceda o valor avaliado, os herdeiros podem comprar a casa a 95% do valor avaliado. Qualquer saldo de empréstimo adicional é perdoado.
10. Sem imposto sobre o rendimento – As receitas de um empréstimo HECM não são tributáveis. Uma hipoteca reversa é considerada um empréstimo pelo IRS, consequentemente, não é exigido qualquer imposto sobre o rendimento. E uma hipoteca reversa não afectará os seus pagamentos à Segurança Social ou Medicare.
11. Protecção do cônjuge – HUD/FHA permite aos cônjuges de mutuários de hipoteca reversa que tenham menos de 62 anos de idade no momento da liquidação continuarem a viver no domicílio como cônjuge não mutuário elegível”. Existem requisitos específicos para a protecção do cônjuge que devem ser cumpridos para permitir ao cônjuge não mutuário continuar a residir no lar.
Cons de um Empréstimo HECM
1. É um empréstimo – Um empréstimo HECM é apenas isso, um empréstimo. O programa de hipoteca reversa não é dinheiro grátis nem um direito do governo. . é um empréstimo. Um empréstimo que é normalmente pago quando a casa é vendida. O dinheiro obtido num montante fixo ou o montante total pago ao mutuário será subtraído do preço de venda da casa. Isto significa que os herdeiros receberão menos dinheiro, ou possivelmente nenhum dinheiro quando o último mutuário falecer ou vender a casa. Há algumas boas notícias. Mesmo que o saldo total do empréstimo exceda o preço de venda, o mutuante não perseguirá a diferença em relação à propriedade ou ao mutuário. Diz-se que o empréstimo HECM é um empréstimo “sem recurso”. Além disso, mesmo que o saldo do empréstimo exceda o valor avaliado, os membros da família são autorizados a comprar a casa a 95% do valor avaliado.
2. Custos de encerramento – Como qualquer outro empréstimo, existem custos de encerramento … e podem ser relativamente caros. Possivelmente mais do que uma hipoteca típica. A FHA permite aos mutuantes cobrar uma taxa de “originação”. O mutuante pode cobrar o maior de $2.500 ou 2% dos primeiros $200.000 do valor da casa mais 1% do montante acima de $200.000. As taxas de originação de HECM estão limitadas a $6.000. Alguns mutuantes irão renunciar ou reduzir as taxas de originação.
A FHA avalia um prémio de seguro hipotecário sobre empréstimos hipotecários reversíveis (HECM). O custo é igual a dois (2) por cento do valor avaliado da casa ou do limite anual de empréstimo FHA, qualquer que seja o número inferior.
É cobrada uma taxa FHA mensal de 0,5 por cento do saldo em dívida do empréstimo. Esta taxa é adicionada ao saldo do empréstimo em cada mês. Seguro de títulos, taxas de registo e quaisquer impostos de transferência estatais e locais também podem ser cobrados com uma hipoteca reversa. Os custos de encerramento podem ser pagos na liquidação ou pagos a partir do limite de empréstimo permitido. Os custos de encerramento reduzem o pagamento disponível ao(s) mutuário(s).
3. Impostos sobre propriedade & seguro de propriedade – O mutuário é obrigado a pagar os impostos sobre propriedade e o seguro de propriedade. Isto não é necessariamente um “CON”, mas se o proprietário não conseguir manter os impostos e o seguro do proprietário actual, o mutuante/serviço HECM pode executar a hipoteca sobre o(s) mutuário(s).
4. Medicaid e Rendimento de Segurança Suplementar (SSI) – A elegibilidade Medicaid e SSI pode ser afectada por uma hipoteca inversa. A Medicaid tem rendimentos mensais e limitações de bens. A escolha de um benefício de montante fixo que exceda o limite do activo “poderia”, “talvez”, pôr em risco o Medicaid ou o benefício SSI. Se estiver a receber ou a pensar candidatar-se à Medicaid ou a outro programa de limitação de rendimentos/activos, deverá procurar orientação junto de um advogado especializado em direito dos idosos.
Social Security and Medicare não são afectados pelo programa HECM.
5. Requisito de avaliação – A casa será avaliada pelo credor. O custo da avaliação pode custar $450 ou mais. A taxa de avaliação é paga pelo mutuário antecipadamente e não reembolsável, a menos que o empréstimo seja rescindido no prazo de três dias após a liquidação. Se a casa não cumprir as directrizes de avaliação da FHA e se não houver equidade suficiente para reparações ou reembolsos do empréstimo, a taxa de avaliação é perdida.
6. Aconselhamento do proprietário da casa – HUD/FHA exige que os mutuários recebam informações de um consultor de hipoteca reversa antes de solicitarem uma hipoteca reversa. A taxa é cerca de $125 e, tal como a taxa de avaliação, a taxa é paga adiantada. Existem algumas excepções para mutuários com rendimentos muito baixos e certas situações, contudo, a maioria dos requerentes terá de pagar a taxa de aconselhamento. Se o empréstimo não for liquidado, a taxa não será reembolsada.