Ao despejar inquilinos no Colorado, os proprietários devem seguir cuidadosamente as regras e procedimentos estabelecidos pela lei do Colorado. Caso contrário, o tribunal pode arquivar a acção de despejo, permitindo ao inquilino permanecer até o senhorio (devidamente) reiniciar o processo de despejo. Este artigo explicará as regras e procedimentos básicos que os senhorios e os administradores de propriedades devem seguir quando despejam um inquilino no Colorado.
Notificação de Demissão com Causa
Para um senhorio despejar um inquilino no Colorado antes do prazo de arrendamento do inquilino – independentemente de se tratar de um contrato de arrendamento a prazo fixo ou de um contrato de arrendamento periódico (que se renova automaticamente após o fim de cada prazo) – ter expirado, o senhorio deve ter causa legal. A lei do estado do Colorado definiu causa legal como o arrendatário que não paga o aluguer, viola o contrato de aluguer ou o contrato de arrendamento, ou comete um acto grave, tal como um crime ou violência contra outro residente. Para despejar o inquilino por uma destas razões, o senhorio deve primeiro rescindir o contrato de arrendamento ou o contrato de arrendamento. Isto acontece quando o senhorio avisa o inquilino.
Fraude ao Pagamento do Aluguer ou Violação do Arrendamento
Se o inquilino não tiver pago o aluguer ou tiver violado o aluguer ou o contrato de aluguer, então o senhorio deve avisar o inquilino com um pré-aviso de dez dias. O inquilino pode pagar o aluguer ou reparar a violação dentro dos dez dias ou sair da unidade de aluguer. Se o arrendatário não o fizer, então o senhorio pode rescindir o contrato de arrendamento ou o contrato de aluguer e intentar uma acção de despejo junto do tribunal. (Colo. Rev. Stat. §§ 13-40-104(d) e (e).)
Violação Substancial
O inquilino também pode ser despejado por cometer actos mais graves, tais como violência contra outro inquilino, actividade relacionada com drogas, ou actividade criminosa na unidade de aluguer ou nas instalações. Se o senhorio estiver a despejar o inquilino por qualquer destas razões, o senhorio deve avisar o inquilino com três dias de antecedência para se demitir. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107.5(4)(a).) O senhorio não tem de dar ao inquilino qualquer oportunidade de corrigir a violação (por vezes conhecida como uma notificação de demissão incondicional). Se o inquilino não sair da unidade de aluguer até ao final de três dias, então o senhorio pode intentar uma acção de despejo contra o inquilino. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5).)
Notificação de Rescisão Sem Causa
Se um senhorio não tiver causa para despejar um inquilino, então aplicam-se as seguintes regras.
Fixed-Term Lease
Se o senhorio quiser despejar um inquilino com um contrato de arrendamento a prazo fixo mas não tiver causa, então o senhorio deve simplesmente esperar até que o contrato de arrendamento tenha expirado. Neste caso, o senhorio não precisa de notificar o inquilino para desistir, a menos que os termos do arrendamento exijam especificamente que o senhorio o faça. Caso contrário, o senhorio pode esperar que o inquilino se desloque até ao final do prazo de arrendamento.
Arrendamento periódico (Contrato de Arrendamento)
No Colorado, se o inquilino tiver um contrato de arrendamento – um contrato de arrendamento por um determinado período de tempo que se renova automaticamente – então um senhorio que queira terminar o arrendamento sem causa tem de dar uma certa notificação escrita para terminar. (Os arrendamentos que se renovam automaticamente são também chamados arrendamentos periódicos no Colorado.)
O montante de pré-aviso exigido depende da duração do contrato de arrendamento. Por exemplo, se o senhorio quiser terminar um arrendamento de um mês para outro (o arrendamento periódico mais comum) mas não tiver causa, então o senhorio deve avisar o arrendatário com 21 dias de antecedência para se demitir. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c).) O aviso deve descrever o imóvel e o momento específico em que o arrendamento terminará, e ser assinado pelo senhorio ou pelo agente do senhorio. Se o inquilino não sair do imóvel até ao prazo estipulado na notificação, o senhorio pode despejar o inquilino. (Como nota lateral, os mesmos requisitos de notificação aplicam-se aos inquilinos que desejem terminar um arrendamento periódico sem causa.)
Tenant Eviction Defenses
Even embora um senhorio possa ter uma razão legal válida para despejar um inquilino, o inquilino ainda pode optar por combater o despejo. O inquilino pode ter uma defesa legal válida, tal como, o senhorio não manter a unidade de aluguer ou o senhorio a retaliar contra o inquilino. Esta decisão de lutar contra o despejo poderia aumentar o custo da acção judicial ou aumentar o tempo que o inquilino tem de permanecer na unidade de aluguer. A defesa do inquilino contra despejos no Colorado tem mais informações.
Remoção do inquilino
A única pessoa autorizada a remover um inquilino da unidade de aluguer é um agente da lei. Nos termos da lei do Colorado, nunca é legal que um senhorio tente forçar o inquilino a sair da unidade de aluguer, e o inquilino poderia processar o senhorio por tentativa.
Após um despejo, o senhorio poderia descobrir que o inquilino deixou para trás bens pessoais. Ao contrário da maioria dos estados, o senhorio não é obrigado a contactar o inquilino antes de se desfazer do imóvel. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-122.) O imóvel é considerado abandonado, e o senhorio pode dispor imediatamente do mesmo. Se o senhorio optar por armazenar o imóvel até o inquilino o reclamar, o senhorio pode cobrar ao inquilino os custos de armazenamento. No entanto, o senhorio não é responsável perante o arrendatário por quaisquer danos que possam vir ao imóvel enquanto o senhorio o estiver a armazenar. O manuseamento de um imóvel abandonado pelo inquilino no Colorado tem mais informações sobre este tópico.