O inventário de casas é baixo, mas a procura de casas é alta. E com taxas de hipoteca em mínimos históricos, muitos compradores de casas estão a encontrar-se em guerras de licitação e, por vezes, a competir com ofertas totalmente em dinheiro.
Isso significa que as casas estão a vender por muito mais do que o preço pedido nos mercados mais competitivos, de acordo com os especialistas em habitação com quem falámos. Dizem que 2020 tem sido um mercado de vendedores fortes – e 2021 é provável que seja demasiado.
Se tem pensado em comprar uma casa, pode estar a pensar se seria melhor aguardar um pouco até que o mercado seja mais favorável para os compradores. Os especialistas dizem que não há tempo perfeito para comprar uma casa, e o melhor momento é quando faz sentido para si pessoalmente.
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E o preço também não é o único factor em jogo, especialmente quando a economia dos EUA ainda está em recessão devido à pandemia do coronavírus.
Muitas pessoas estão a ser atraídas pelas baixas taxas de juro, diz Adriana Buenrostro, uma agente imobiliária da Prosper Real Estate em Santa Rosa, Califórnia. “Isso é óptimo – se tiver a entrada, o rendimento estável, e as reservas”, diz ela. “Se não tiver dinheiro suficiente ou se o seu emprego for instável, tudo se torna incerto”.
Se estiver a debater se deve comprar uma casa ou esperar, eis o que deve ter em mente:
Quando Deve Comprar uma Casa?
A propriedade de uma casa há muito que é considerada uma parte essencial do Sonho Americano. Mas pode também transformar-se num pesadelo, se comprar uma casa antes de estar pronto. Aqui estão cinco sinais de que está pronto para comprar uma casa.
Você tem um rendimento estável
É fundamental sentir-se financeiramente seguro antes de comprar uma casa. Se tem um fluxo estável de rendimentos há pelo menos alguns anos, é um bom sinal de que está pronto para dar o salto para a propriedade de uma casa.
“Estamos a viver no meio de uma pandemia, e com a COVID-19, quer ter a certeza de ter um emprego estável. Neste momento, nos tempos actuais, isso é enorme”, diz Buenrostro.
Os credores querem ver um historial consistente de emprego para garantir que tem dinheiro suficiente para cobrir o custo de uma hipoteca. A maioria das prestamistas pede os seus últimos dois anos de W-2, e algumas até pedem recibos de pagamento até ao fecho da hipoteca.
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Se for trabalhador independente, esteja preparado para mostrar as suas declarações fiscais dos últimos dois anos em vez disso. Se recebeu quaisquer 1099s durante esse período, também terá de as mostrar ao seu credor.
Fundamentalmente, embora os prestamistas não possam prever se vai ser empregado no futuro, eles querem ver provas de que foi empregado regularmente no passado, e que, por isso, desfrutou de um rendimento estável.
Você tem um problema com a sua dívida
A próxima coisa a ter em conta é o seu rácio de endividamento (DTI) – uma medida da probabilidade de poder pagar uma hipoteca mensal, dada a sua dívida actual e o seu rendimento mensal.
O seu DTI inclui tipicamente contas como empréstimos estudantis, pagamentos de automóveis, e dívidas de cartões de crédito, mas não despesas de subsistência, tais como alimentação, gás, e serviços públicos. Embora os níveis máximos de DTI variem por credor e tipo de hipoteca, a maioria dos credores procura um DTI que seja inferior ou igual a 43%, de acordo com o Gabinete de Protecção Financeira do Consumidor.
Quanto mais baixo for, melhor. Se o seu DTI for superior a isso, dê prioridade ao pagamento da sua dívida antes de saltar para o mercado imobiliário.
Para encontrar o seu DTI, somar todas as suas dívidas mensais recorrentes e dividir esse número pelo seu rendimento mensal total após impostos. Depois, multiplique por 100 para obter a sua percentagem.
Você tem poupanças suficientes
Seu credor também vai querer verificar se você tem poupanças suficientes para cobrir os custos iniciais da compra de uma casa, e depois algumas.
Em particular, deverá poupar o suficiente para pagar o adiantamento e os custos de encerramento.
Dependente do tipo de hipoteca que obtém, um adiantamento pode ser de 3,5% a 20% do preço de compra da casa. Os custos de encerramento constituem geralmente um adicional de 2% a 5% do preço de compra da casa.
Os credores também gostam de ver o suficiente nas suas contas para cobrir futuros pagamentos de hipoteca e despesas de emergência.
“Gosto de ver as pessoas não só terem o suficiente para um adiantamento, mas também terem três a seis meses de reserva porque não sabemos o que vai acontecer”, diz Buenrostro.
Diz que houve algumas vezes durante as fases finais do processo em que viu um dos mutuários a pedir em conjunto uma hipoteca perder os seus rendimentos, e tem de ver se tinham reservas suficientes para compensar essa perda de rendimentos.
“Infelizmente, a resposta para alguns deles tem sido não”, diz Buenrostro.
Sua pontuação de crédito é boa
Os mutuantes usam os seus próprios modelos de pontuação de crédito para determinar o quão arriscado é um mutuário. Antes da pandemia, o bom crédito era considerado como sendo o alto 600s ou baixo 700s, diz Dan Moralez, um credor hipotecário e vice-presidente regional do Northpointe Bank no Michigan. Agora subiu para meados dos anos 700 e mais altos, diz ele.
Deve verificar tanto o seu relatório de crédito como a pontuação de crédito antes de iniciar o processo de compra de casa. Pode verificar o seu relatório de crédito a partir das três principais agências de crédito gratuitamente todos os anos – e até Abril de 2021, todas as semanas. A sua pontuação de crédito pode ser verificada visitando um website gratuito de pontuação de crédito, ou em muitos casos procurando-o na sua conta de cartão de crédito online.
A pandemia tornou os credores mais cautelosos, por isso não se esqueça de verificar atentamente o seu relatório para quaisquer imprecisões que possam afectar a sua solvabilidade.
“Tudo é um pouco mais rigoroso por causa dos tempos em que vivemos. Ter um bom crédito ajuda sempre. Vai beneficiar a sua taxa, o seu seguro hipotecário, e vai dar-lhe mais poder de compra. Neste momento, as directrizes e os empréstimos estão a mudar diariamente, assim como as taxas de juro”, diz Buenrostro.
Está pronto a assentar
Comprar uma casa não é barato. Terá de pagar milhares de dólares para viver na sua nova casa, incluindo os custos de fecho associados à sua hipoteca e um adiantamento.
Você deve comprar quando souber que está empenhado em ficar num único lugar durante um período de tempo prolongado.
“É importante considerar os seus objectivos a longo prazo”, diz Moralez. “Muitas vezes, os compradores de casa pela primeira vez estão apenas a começar as suas carreiras, por isso estão a planear permanecer no local ou terão uma mudança de emprego que os possa mudar?”
Cutem também em mente que vender a vossa casa no futuro também pode ser um incómodo, e será dispendioso uma vez que o vendedor normalmente paga comissão a um agente imobiliário.
Com todos estes custos, faz mais sentido, do ponto de vista financeiro, ficar colocado durante pelo menos alguns anos após a compra. É muito difícil – se não impossível – ganhar dinheiro com uma casa a menos que se pretenda ficar nela durante algum tempo, diz Moralez.
Considerar o Mercado Imobiliário em que se está
Após encontrar uma casa em que queira fazer uma oferta, Buenrostro e Moralez dizem que não se deve atrasar, mesmo que as condições do mercado favoreçam os vendedores em detrimento dos compradores.
Essas condições de mercado determinarão em grande medida o espaço de manobra que se tem quando se faz uma oferta. Muitas casas estão a vender substancialmente mais do que os preços pedidos, diz Buenrostro.
“O nosso mercado aqui é muito competitivo. Tudo ainda está a ser pedido em excesso, com múltiplas ofertas. Há muito dinheiro no mercado neste momento e os compradores estão a entrar com 20% menos nos empréstimos convencionais”, diz Buenrostro, que está baseado no condado de Sonoma, na Califórnia. “Mas encorajo os meus clientes a continuar a procurar, porque nunca se sabe. Quer estar pronto para saltar para aquele comboio se surgir uma boa oportunidade”
Buenrostro diz que um bom agente imobiliário vai puxar por si vendas de casas comparáveis na sua área, falar sobre preços e condições de mercado, e trabalhar consigo para determinar uma oferta justa.
Mas esteja preparado para a desilusão num mercado competitivo. As contra-ofertas são comuns, assim como a rejeição. Mesmo que tudo esteja a correr bem, o vendedor pode ainda assim ser capaz de entreter e aceitar outras ofertas. E mesmo depois de um contrato ter sido assinado, podem ocorrer problemas e o negócio pode desmoronar-se.
Existem coisas que pode e não pode controlar durante o processo de compra de casa. Uma coisa que pode controlar é o quão alto está verdadeiramente disposto a ir. Defina um orçamento desde o início e mantenha-o quando fizer a sua oferta.
“Não creio que haja uma fórmula mágica para comprar uma casa. As pessoas só precisam de ser informadas, ser capazes de derrubar estes itens, preparar-se e alinhar as suas dívidas”, diz Buenrostro. “E se for a altura certa, então a casa certa virá”
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