Nota del redattore: questo post è stato originariamente pubblicato nel marzo 2013 ed è stato aggiornato con le informazioni più recenti.
In teoria, è semplice. L’agente immobiliare mette in vendita una casa, ti piace, negozi un prezzo con l’agente, il venditore accetta, la casa si chiude, e il venditore paga il 6 per cento al broker come commissione. Ma in realtà, non è così semplice.
Ci sono due tipi di agenti: gli agenti degli acquirenti e gli agenti dei venditori. Nella zona degli Hamptons, gli agenti degli acquirenti sono praticamente inesistenti rispetto ad altre parti del paese, probabilmente perché gli avvocati immobiliari sostituiscono in qualche modo l’agente dell’acquirente durante la fase contrattuale dell’affare. Se vedete una casa che vi piace e chiamate l’agente e chiedete di vederla, avete a che fare con un agente di vendita. Quell’agente lavora per il venditore, non per voi, l’acquirente.
Ma qual è la differenza tra agenti e broker? Sia gli agenti immobiliari che i broker devono avere una licenza. I broker devono superare un esame più difficile degli agenti, ma non sono necessariamente più competenti. Gli agenti lavorano per i broker, sono autorizzati a vendere immobili, ma non possono lavorare in modo indipendente. Alcuni broker lavorano direttamente con acquirenti e venditori di case, e alcuni hanno uno staff di agenti che lavorano per loro. Non tutti i broker lavorano per se stessi; molti lavorano per società immobiliari o franchising.
In genere, la tassa che un venditore paga a un broker è del 6 per cento, ma questo può variare. Questa tassa è per un servizio completo di intermediazione. Anche i broker a basso costo stanno diventando più conosciuti, ma sono meno popolari negli Hamptons, dove i costi sono elevati. Tuttavia, le tariffe possono essere negoziabili, probabilmente di più nei piccoli broker. Gli agenti sono più propensi ad accettare una commissione del 5 per cento se il venditore è un cliente abituale o se acquista e vende. Inoltre, le proprietà di valore più alto a volte hanno un tasso percentuale più basso.
Gli agenti sono generalmente pagati una percentuale della commissione ricevuta dalla mediazione dalla vendita, a volte anche solo il 30-40 per cento. Gli agenti migliori ricevono di più. Inoltre, i migliori agenti ottengono ciò che è noto come “split” – o, una percentuale delle commissioni che portano in. Questo è di solito un fattore che contribuisce alla capacità del broker di attrarre i migliori talenti del settore.
Che dire dei co-listini? Se due o più broker elencano una casa, dividono la commissione, ma questa commissione non può essere sempre divisa equamente.
In genere, gli acquirenti non pagano alcuna commissione dalla loro parte. Le tasse di trasferimento saranno di maggiore preoccupazione per gli acquirenti e assicurarsi di registrare le tasse e tutto ciò che è associato al finanziamento durante il processo.
Acquirenti: Fate la vostra ricerca e ricordate che siete voi a pagare centinaia di migliaia, se non milioni, di dollari per questa proprietà. Nessun altro. Non aspettatevi che qualcun altro custodisca i vostri interessi così attentamente come fate voi.
È meglio per voi istruirvi sulle tasse e le spese, e poi fare un’offerta informata. Siate consapevoli dell’importo che un venditore toglierà dal vostro affare, e tenetelo a mente quando negoziate.
Venditori: Scegliete saggiamente la persona che elenca la vostra casa. Quanto successo hanno nel commercializzare il vostro tipo di proprietà? Quanto sono esperti e informati sul mercato immobiliare locale?
Ricordate, ridurre un punto percentuale della commissione può significare decine di migliaia di dollari in più nelle vostre tasche alla fine. D’altra parte, gli agenti di successo sono diventati così perché sanno come vendere immobili.
Loro sono professionisti e voi no. Buona fortuna.