Er zitten veel voordelen aan het oversluiten van uw hypotheek. Maar hoe zit het met de nadelen? Zijn er nadelen waar leners rekening mee moeten houden voordat ze een nieuwe lening afsluiten?
Zoals bij de meeste beslissingen in het leven, zijn er zowel positieve als negatieve kanten aan het oversluiten van een hypotheek. Zelfs nu de rentetarieven zo laag zijn als ze nu zijn, zijn er nog steeds potentiële valkuilen die moeten worden vermeden. Gelukkig zijn de meeste van deze valkuilen te vermijden door de juiste hypotheek te kiezen – slechts een paar zijn regelrechte deal-breakers.
Hier volgen een aantal van de belangrijkste dingen om op te letten.
Kosten
Het grootste nadeel van oversluiten is dat het geld kost. U sluit een nieuwe hypotheek af om de oude af te lossen, dus u moet dezelfde afsluitkosten betalen als toen u het huis voor het eerst kocht, zoals kosten voor het afsluiten van de hypotheek, titelverzekering, aanvraagkosten en afsluitkosten.
Dezer dagen zult u waarschijnlijk ook voor een nieuwe taxatie moeten betalen, omdat de meeste huizen de afgelopen jaren in waarde zijn gedaald en de nieuwe kredietverstrekker u niet meer zal willen lenen dan het huis waard is – ze laten die last liever bij uw huidige kredietverstrekker liggen!
Herfinanciering kost u over het algemeen 2 – 6 procent van het geleende bedrag, afhankelijk van waar u woont, hoewel de meeste leners de neiging hebben om aan de onderkant van dat bereik te betalen. De sleutel is dus om ervoor te zorgen dat u genoeg bespaart door te herfinancieren om de transactie de moeite waard te maken.
Niet genoeg bespaard
Dus hoe weet u of u genoeg bespaart door te herfinancieren? Als u uw afsluitkosten in een redelijke tijd kunt terugverdienen. Als uw nieuwe hypotheekrente slechts een half procentpunt lager is dan de oude, kan het 7-10 jaar duren voordat u de kosten van de herfinanciering hebt terugverdiend. De algemene vuistregel is dat u een vol procent of meer wilt besparen om herfinanciering de moeite waard te maken, afhankelijk van hoeveel uw afsluitkosten waren.
De manier om te zien of u genoeg bespaart, is door het berekenen van uw “break-even point” – hoe lang het duurt voordat uw besparingen van een lagere hypotheekrente uw afsluitkosten overtreffen. U kunt een herfinanciering break-even calculator gebruiken om te bepalen hoe lang dit zou zijn.
U wilt over het algemeen in staat zijn om uw kosten binnen vijf jaar of zo terug te verdienen. Veel huiseigenaren verhuizen na 5-7 jaar in dezelfde woning, dus als u verhuist voordat u het break-even punt bereikt, zult u uw herfinancieringskosten niet terugverdienen. Maar als u verwacht lang in de woning te blijven wonen, kunt u meer tijd nemen om uw break-even punt te bereiken.
Uitrekken
Als u al een aantal jaren een 30-jarige hypotheek hebt, wilt u uw huis waarschijnlijk niet herfinancieren in een nieuwe 30-jarige lening. Dat kan uw maandelijkse betalingen verlagen, maar het stelt ook de dag uit waarop u uw huis vrij en duidelijk bezit. En door de manier waarop samengestelde rente werkt, kan het u op de lange termijn meer kosten, zelfs als u uw hypotheekrente in het proces verlaagt.
Het is beter om een 15-, 20- of 25-jarige looptijd te kiezen die meer overeenkomt met de tijd die u nog over hebt op uw oorspronkelijke huislening. En omdat leningen met een kortere looptijd een lagere hypotheekrente hebben, kunt u vaak een paar jaar van uw lening afknippen zonder uw maandelijkse betaling te verhogen.
Een “kostenloze” herfinanciering kan u geld kosten
Sommige hypotheekverstrekkers adverteren met wat zij noemen een “kostenloze” herfinanciering, waarbij er geen aparte kosten voor afsluitkosten in rekening worden gebracht. Maar een kostenloze herfinanciering is niet gratis; de geldverstrekker rekent een hogere hypotheekrente ter compensatie.
Een kostenloze herfinanciering kan aantrekkelijk zijn als u krap bij kas zit en uw afsluitkosten niet uit eigen zak wilt betalen. Maar na verloop van tijd loopt die hogere rente op.
Een herfinanciering zonder kosten kan voordelig zijn als u verwacht het huis binnen een paar jaar te verkopen of te herfinancieren. Maar over een periode van 10-30 jaar betaalt u waarschijnlijk veel meer aan hypotheekrente dan u aan afsluitkosten bespaart. Houd daar dus rekening mee. Gebruik een hypotheekcalculator om uit te rekenen hoeveel u elk jaar meer aan rente betaalt en hoe lang het duurt voordat de afsluitkosten hoger zijn dan de besparing.
Te agressief
Hypotheek oversluiten naar een 15-jarige rentevaste periode kan aantrekkelijk zijn, met de zeer lage rente en het vooruitzicht dat u uw hypotheek veel sneller kunt aflossen. Een kortere looptijd betekent echter ook dat u elke maand meer in principe betaalt, waardoor uw aflossingen aanzienlijk kunnen stijgen. Bijt niet meer af dan u kunt kauwen.
Te vaak herfinancieren
Wanneer de hypotheekrente daalt, komen kredietnemers soms in de verleiding om steeds lagere rentes na te jagen, en herfinancieren telkens wanneer de rente met een kwart of een half procentpunt daalt. En elke keer betalen ze een nieuwe ronde van afsluitkosten die hun besparingen door herfinanciering opeet of zelfs overschrijdt. Zoals hierboven vermeld, is een goede vuistregel om te wachten tot de tarieven ten minste een vol procentpunt onder uw huidige tarief zijn gedaald voordat u herfinanciert.
Haast u zich hier niet mee. Het is van het grootste belang om iets langer te wachten om de beste deal te krijgen, omdat de besparingen veel groter zullen zijn.
Te snel verhuizen
Het heeft niet veel zin om een huis te herfinancieren waarvan u van plan bent om over een paar jaar te verhuizen. Hetzelfde geldt als u nog maar een paar jaar te gaan hebt met uw hypotheek.
Als verhuizen naar een nieuwe woning deel uitmaakt van uw plannen voor de middellange termijn, zit u misschien nog niet lang genoeg in uw huidige woning om veel profijt te hebben van herfinanciering. Als het vier jaar duurt om uw break-even punt te bereiken (het punt waar uw geaccumuleerde besparing in rente hoger is dan uw afsluitkosten) en u verwacht in ongeveer vijf jaar te verhuizen, moet u zich afvragen of herfinanciering de moeite waard is.
Zo ook, als je nog maar een paar jaar op je bestaande hypotheek hebt, bespaar je misschien niet zo veel aan hypotheekrente, zelfs niet met de beste herfinancieringstarieven. Het deel van uw maandelijkse hypotheekbetaling dat naar rente gaat, daalt snel in de laatste jaren van uw lening, dus de potentiële besparingen zijn ook verminderd.
Merk op dat deze zijn voor situaties waarin u herfinanciert om uw hypotheekrente te verlagen; er kunnen nog steeds voordelen zijn voor een cash-out herfinanciering of herfinanciering om uw termijn te verlengen en uw betalingen te verlagen in dergelijke situaties.
Laat u niet intimideren
Herfinancieren is een proces dat voor sommige mensen intimiderend kan lijken, maar dat hoeft het niet te zijn – als er al iets is, is het eenvoudiger dan het afsluiten van de oorspronkelijke hypotheek waarmee u het huis hebt gekocht. Maar in principe, zolang u uw hypotheekbetaling voldoende kunt verlagen om uw kosten in een redelijke tijd terug te verdienen en de andere valkuilen hierboven kunt vermijden, is het een gezonde en eenvoudige financiële zet om te doen.