Ontdek een overzicht van de huurrechtwetgeving en de bescherming van huurders tegen huurbaas lastigvallen, zodat u uw rechten kunt verdedigen. Artikel bijgewerkt in januari 2019.
Ondanks wetten en richtlijnen die een positieve relatie tussen verhuurder en huurder bevorderen, staan soms persoonlijkheden een slimme bedrijfsvoering (en gewoon menselijk fatsoen) in de weg, waardoor situaties ontstaan waarin een huurder zich bedreigd of lastiggevallen voelt door zijn verhuurder.
Wat is intimidatie door een verhuurder?
Er is sprake van intimidatie door een verhuurder wanneer een verhuurder of vastgoedbeheerder vrijwillig een situatie creëert waarin een huurder zich ongemakkelijk voelt, zo ongemakkelijk dat hij wil verhuizen of een huurovereenkomst wil beëindigen. Intimidatie door een verhuurder en intimidatie door een huurder worden soms door elkaar gebruikt om te verwijzen naar een huurder die zich geïntimideerd voelt door zijn verhuurder.
Het intimideren van een huurder met de bedoeling om zijn leefsituatie zo ongemakkelijk te maken dat hij wil verhuizen of een huurovereenkomst wil beëindigen, is illegaal.
Te betreuren valt dat sommige verhuurders zich tot intimidatie hebben gewend om huurders uit huurgecontroleerde eenheden te laten verhuizen, zoals te zien is in New York en Californië. Intimidatie door huisbazen wordt in de grote steden van deze staten als een dermate groot probleem beschouwd dat er specifieke wetten en beschermingsmaatregelen in het leven zijn geroepen om huurders te beschermen en overtreders te straffen. Zie San Francisco, Santa Monica, CA, en NYC voor voorbeelden van bescherming van huurders tegen intimidatie door huisbazen.
Het beschuldigd worden van intimidatie is een serieuze zaak die een huisbaas niet licht moet opvatten. Als u een meningsverschil met uw huurder heeft, moet u, zolang uw huurder de huurvoorwaarden niet schendt, hem of haar gedurende de huurperiode in de woning laten wonen. Zowel huurders als verhuurders moeten zich bewust zijn van wat echte intimidatie is.
Hier volgt een overzicht van wat niet acceptabel gedrag is en wat als intimidatie kan worden beschouwd:
- Het afnemen van diensten die in de huurovereenkomst zijn opgenomen (zoals parkeren of de wasserij)
- Het afsluiten van nutsvoorzieningen met als doel intimidatie of uitzetting
- Het betreden van een appartement zonder behoorlijke kennisgeving
- Het veranderen van de sloten terwijl een huurder weg is
- Aanbieden om een huurder uit te kopen als ze verhuizen en dreigen met uitzetting als de huurder nee zegt
- Het uitvoeren van onnodige inspecties, te vaak of op extreem ongelegen momenten voor de huurder, zoals midden in de nacht
- Logen of intimideren van een huurder
- Het geven van een “three-dagvaarding” of een andere kennisgeving van ontruiming die is gebaseerd op valse beschuldigingen
- Het gebruik van vechtwoorden of dreigen met lichamelijk letsel
- Weigeren om reparaties uit te voeren die wettelijk verplicht zijn
- Opzettelijk verstoren de rust en stilte van een huurder
- Het recht op privacy van een huurder aantasten
- Weigeren om de ontvangst van een wettige huurbetaling te bevestigen
Wat te doen als u zich lastig gevallen voelt door uw huisbaas:
U moet altijd proberen een probleem rechtstreeks met de eigenaar op te lossen. Als u huurt van een vastgoedbeheerder, praat dan met hun manager of de eigenaar van het beheerbedrijf. Duidelijke en actieve communicatie kan veel problemen effectief oplossen en kan een simpel misverstand uit de wereld helpen. Als je hebt geprobeerd om een meningsverschil op een civiele manier op te lossen en je voelt je nog steeds lastiggevallen door een verhuurder, dan moet je met een advocaat praten over het indienen van een officiële klacht en eventueel een schadevergoeding eisen.
Een lastiggevallen huurder moet ook de volgende stappen nemen om zichzelf te beschermen:
- Bewaar een logboek van elke ontmoeting die je hebt met je verhuurder. Noteer het tijdstip, de datum en wat er gezegd is.
- Schrijf een brief aan je huisbaas waarin je vraagt om de pesterijen te stoppen. Verstuur de brief met bewijs van verzending en bewaar een kopie van de brief.
- Vraag een getuige om aanwezig te zijn bij interacties met de huisbaas. Getuigenverslagen en video-opnamen van uw interacties kunnen worden gebruikt in de rechtbank, zolang ze legaal werden gedaan.
- Bewaar kopieën van alle huurovereenkomsten, brieven, kennisgevingen, foto’s, namen van getuigen, notities, en alle andere bewijzen die worden gebruikt om uw claim te ondersteunen.
- Bel de politie als u het gevoel heeft dat u in gevaar bent of uw veiligheid wordt bedreigd
Pro tip voor verhuurders: Als uw huurders u beschuldigen van intimidatie, zult u baat hebben bij het volgen van deze zelfde tips. Maak gedetailleerde aantekeningen van al uw interacties. Gebruik software die is ontworpen voor verhuurders om uitstekende verslagen bij te houden. Vraag een getuige om u te vergezellen en neem zelfs interacties met huurders op. Begrijp de wet en weet wat in aanmerking komt als een wettelijke uitzetting. Werk samen met een advocaat die bekend is met de huurrechtwetgeving in uw staat en stad.
Sommige ongeïnformeerde huurders zullen snel geneigd zijn te denken dat ze worden lastiggevallen, terwijl een verhuurder eigenlijk bezig is met het uitvoeren van normale huurbeheerzaken.
Hier volgen enkele voorbeelden van wat niet als intimidatie wordt beschouwd:
- Routine-inspecties met behoorlijke kennisgeving
- Binnengaan van uw woning in het geval van een noodsituatie, zoals een gaslek of overstroming
- Routine Drive-Door inspecties
- Buiten beveiligingscamera’s installeren voor de veiligheid van de huurder en het pand
- U regelmatig bellen om achterstallige huur te innen
- U berichten sturen om een schending van de huurovereenkomst ongedaan te maken
- U een ontruimingsbevel geven voor het niet betalen van huur of voor andere schendingen van de huurovereenkomst
- Huurverhoging om de markttarieven te evenaren en met de juiste kennisgeving
- Huurverhoging elk jaar, zelfs als de woning al een tijdje niet is opgeknapt
- Het innen van geld voor materiële schade die door de huurder is veroorzaakt buiten normale slijtage
- Het niet repareren van een wasmachine die eigendom is van de huurder
Huurdersvergelding
Er zijn extra beschermingen voor huurders tegen huurdersvergelding door de verhuurder. Als een huurder zijn rechten heeft laten gelden om op te komen tegen pesterijen of een klacht heeft ingediend tegen een verhuurder die geen reparaties uitvoert, beschouwen de meeste staten vergeldingsmaatregelen van een verhuurder in reactie op deze acties als illegaal.
Nolo geeft een goede uitleg van de staatswetten tegen huisbaasvergelding :
In bijna alle staten is het illegaal voor een huisbaas om vergeldingsmaatregelen te nemen tegen u voor het handelen binnen uw wettelijke rechten-bijvoorbeeld, als u:
- bij een bouwinspecteur, brandweer, gezondheidsinspecteur of een andere overheidsinstantie hebt geklaagd over onveilige of illegale woonomstandigheden
- Uitoefening hebt gemaakt van uw rechten op grond van het Eerste Amendement om bijeen te komen en collectief uw standpunten naar voren te brengen, zoals het lid worden van of het organiseren van een huurdersvakbond, of
- gebruik gemaakt van zelfhulpstrategieën die zijn toegestaan door uw staat of lokale wetgeving, zoals het aftrekken van geld van de huur en het gebruik ervan om gebreken in de huureenheid te repareren, of zelfs het volledig inhouden van de huur voor een onbewoonbare eenheid.
Het is belangrijk om te begrijpen dat de anti-vergeldingswetten u alleen beschermen voor die activiteiten die in de wet van uw staat worden genoemd. Niet alle staten beschermen huurders voor alle drie soorten acties die hierboven zijn genoemd. Om te zien wat onder de wet valt, kunt u de wetten van uw staat raadplegen die vergeldingsacties van verhuurders verbieden. In Washington DC bijvoorbeeld mag een huurder die een petitie indient om betere dienstverlening te eisen, niet worden bestraft; maar diezelfde activiteit zou in Florida niet worden beschermd, omdat “uitoefening van een wettelijk recht” niet in de wet van Florida is opgenomen.
Ook mag niet worden vergeten dat acht staten – Georgia, Idaho, Indiana, Louisiana, Missouri, North Dakota, Oklahoma en Wyoming – geen statuten of gerechtelijke uitspraken hebben die huurders beschermen tegen vergeldingsacties. – https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/free-books/renters-rights-book/chapter11-1.html
Huurders en vastgoedbeheerders zijn verplicht om hun huurders een veilige woonsituatie te bieden. Weigeren om reparaties uit te voeren, intimideren van uw huurders, of het nemen van represailles tegen een klacht van een huurder is tegen de regels voor huurwoningen en zal een negatieve invloed hebben op de ervaring van een huurder om in uw woning te wonen. Als een huurder zich bedreigd voelt terwijl hij in uw woning woont of het gevoel heeft dat u hem oneerlijk behandelt, kan hij het recht hebben een klacht in te dienen en met een advocaat samen te werken om u voor de rechter te dagen voor schadevergoeding. Woningaanbieders moeten op de hoogte zijn van alle huurrechtwetgeving en eventuele huurdersbeschermingen in uw regio om uzelf zo goed mogelijk te beschermen tegen het onbedoeld lastigvallen van een huurder.
Wilt u meer weten? Ontdek enkele voorbeelden van gevallen van intimidatie door een verhuurder waarbij een huurder een schadevergoeding kreeg toegewezen voor buitensporig gedrag van de verhuurder, zoals gerapporteerd door Tobener Law Center of San Francisco.
Heeft u het gevoel dat u wordt lastiggevallen door uw huisvester?
Rentec Direct biedt deze inhoud alleen voor educatieve doeleinden. Wij kunnen geen advies of tips geven over hoe u moet omgaan met uw geval van intimidatie. Als u het gevoel hebt dat u wordt lastiggevallen, neem dan contact op met uw lokale huisvestingsautoriteit en spreek met een advocaat. Als u het gevoel heeft dat u in gevaar bent, neem dan contact op met de politie.
Verdere lectuur voor u:
- Gerechtigde huurders: The Difference between Bad Managers and Bad Renters
- Huurdersquiz: Wat is uw droom score huurder
- Top 10 Verhuurder-Huurder Wetten om te onthouden