Een HECM-lening is een afkorting van het Home Equity Conversion Mortgage-programma, ook wel bekend als een omgekeerde hypotheek. De omgekeerde hypotheek is een federaal gesteunde hypotheek/lening voor huiseigenaren van 62 jaar of ouder.
Er zijn PRO’s en CON’s aan het HECM lening programma. Een HECM-lening kan worden gebruikt om een bestaande hypotheek, een lening met eigen vermogen en andere schulden af te lossen. Pensioen is een tijd om te ontspannen en te genieten van de laatste jaren van het leven. Het kan betekenen tijd doorbrengen met de kleinkinderen, tuinieren, of het nemen van een langverdiende hobby of reis. Maar het verlies of het verminderde inkomen na de pensionering kan een financiële tegenslag zijn. De maandelijkse rekeningen betalen met een HECM lening kan lijken op een loonsverhoging of het winnen van de loterij.
De voordelen van een HECM-lening
1. Geen leningbetaling – Er is geen verplichte maandelijkse leningbetaling bij een HECM-lening!
2. Zes manieren om de opbrengst te ontvangen – Er zijn zes betalingsregelingen bij de HECM-lening. U kunt kiezen voor een bedrag ineens, een kredietlijn die u naar behoefte kunt opnemen, gelijke maandelijkse betalingen of een combinatie van deze opties.
3. Aflossing bestaande hypotheek/lening met eigen vermogen – De aflossingsoptie met een vast bedrag kan worden gebruikt om een bestaande hypotheek of lening met eigen vermogen af te lossen. Als u worstelt met een maandelijkse hypotheek of home equity betaling elke maand, kan de omgekeerde hypotheek in staat zijn om u te verlossen van die maandelijkse hoofdpijn.
4. Onroerend goed belastingen & huiseigenaren verzekering betaling – Een van de betalingsopties van een HECM lening is de lijn van het krediet optie. Dit betalingsplan staat de lener toe om een vooraf bepaald bedrag op te nemen wanneer daarom wordt gevraagd. Deze optie kan worden gebruikt om de onroerende voorheffing en de verzekering van de huiseigenaar te betalen. Het opgenomen bedrag kan dan in de loop van het jaar worden terugbetaald aan de geldschieter.
5. Aflossen van creditcards en andere maandelijkse rekeningen – De kans is groot dat de rente op een HECM-lening lager is dan de rente op uw creditcards en andere maandelijkse verplichtingen. Het ruilen van de kaarten en leningen met een hogere rente voor een omgekeerde hypotheek kan u mogelijk elke maand geld besparen. En vergeet niet dat u met een HECM-lening niet verplicht bent om elke maand een betaling te doen.
6. Bescherming tegen onverwachte uitgaven – Er kan een moment komen waarop een gepensioneerde huiseigenaar wordt geconfronteerd met een dringende situatie. Het kan gaan om een nieuwe oven of airconditioner, of een lekkend dak. Het verkrijgen van een home equity lening kan niet mogelijk zijn omdat de bank een lening niet goedkeurt omdat de huiseigenaar gepensioneerd is en het maandelijkse inkomen onvoldoende is om de maandelijkse betaling te betalen. Het hebben van een HECM-kredietlijn kan de oplossing zijn voor een onvoorziene financiële noodsituatie.
7. Aanvullend inkomen – Volgens Northwestern Mutual, “heeft een op de vijf Amerikanen (21%) helemaal GEEN pensioensparen. Een op de drie babyboomers (33%), de generatie die het dichtst bij de pensioengerechtigde leeftijd komt, heeft slechts tussen de $0-$25.000 aan pensioensparen”. De HECM-lening kan maandelijks inkomen verschaffen voor het leven van de lener(s) of voor een vooraf bepaald aantal jaren.
8. Levensverzekeringspremie – De opbrengst van de HECM-lening kan worden gebruikt om een levensverzekeringspolis te betalen. Wilt u iets nalaten aan uw echtgenoot of levenspartner, of kinderen? Overweeg een maandelijkse termijn- of looptijdbetaling om een levensverzekeringspremie te betalen. Onnodig te zeggen dat deze tactiek moet worden besproken met een levensverzekeringsagent en een HECM-leningverstrekker, en eventueel een advocaat/financieel adviseur.
9. De HECM-lening is een non-recourse lening – De HECM-lening wordt gedekt door HUD/FHA. Als zodanig vereist het leenprogramma geen volledige terugbetaling van het leensaldo als het huis wordt verkocht voor minder dan het leensaldo. In feite, zelfs als het saldo van de lening hoger is dan de geschatte waarde, kunnen erfgenamen het huis kopen tegen 95% van de geschatte waarde. Elk extra leensaldo wordt kwijtgescholden.
10. Geen inkomstenbelasting – De opbrengsten van een HECM-lening zijn niet belastbaar. Een omgekeerde hypotheek wordt door de IRS beschouwd als een lening, en daarom hoeft er geen inkomstenbelasting te worden betaald. En een omgekeerde hypotheek heeft geen invloed op uw sociale zekerheid of Medicare betalingen.
11. Bescherming van echtgenoten – HUD/FHA staat echtgenoten van omgekeerde hypotheek leners die jonger zijn dan 62 jaar op het moment van afwikkeling toe om in het huis te blijven wonen als een in aanmerking komende niet-lenende echtgenoot”. Er zijn specifieke vereisten voor de echtelijke bescherming waaraan moet worden voldaan om de niet-lenende echtgenoot in staat te stellen in het huis te blijven wonen.
Nadelen van een HECM-lening
1. Het is een lening – Een HECM lening is precies dat, een lening. De omgekeerde hypotheek programma is niet gratis geld of een aanspraak van de overheid . . het is een lening. Een lening die meestal wordt terugbetaald wanneer het huis wordt verkocht. Het geld verkregen in een forfaitair bedrag of het totale bedrag betaald aan de lener zal worden afgetrokken van de verkoopprijs van het huis. Dat betekent dat de erfgenamen minder of misschien zelfs geen geld zullen ontvangen wanneer de laatste kredietnemer overlijdt of het huis verkoopt. Er is ook goed nieuws. Zelfs als het totale saldo van de lening hoger is dan de verkoopprijs, zal de geldschieter het verschil niet opeisen van de nalatenschap of de kredietnemer. De HECM-lening wordt een “non-recourse” lening genoemd. En zelfs als het saldo van de lening hoger is dan de getaxeerde waarde, mogen familieleden de woning kopen tegen 95% van de getaxeerde waarde.
2. Afsluitkosten – Net als bij elke andere lening zijn er afsluitkosten … en die kunnen relatief duur zijn. Mogelijk meer dan bij een gewone hypotheek. De FHA staat kredietverstrekkers toe een “afsluitprovisie” in rekening te brengen. De geldschieter mag $2.500 of 2% van de eerste $200.000 van de waarde van het huis plus 1% van het bedrag boven de $200.000 in rekening brengen, afhankelijk van welk bedrag het hoogst is. De HECM-vergoedingen zijn begrensd op $6.000. Sommige kredietverstrekkers zullen de afsluitkosten kwijtschelden of verminderen.
De FHA heft een hypotheekverzekeringspremie op omgekeerde hypotheken (HECM) leningen. De kosten zijn gelijk aan twee (2) procent van de getaxeerde waarde van het huis of de jaarlijkse FHA-limiet voor leningen, afhankelijk van welk getal lager is.
Er wordt een maandelijkse FHA-vergoeding van 0,5 procent van het uitstaande leensaldo in rekening gebracht. Deze vergoeding wordt elke maand aan het leensaldo toegevoegd. Titelverzekering, opnamekosten en eventuele staats- en lokale overdrachtsbelastingen kunnen ook in rekening worden gebracht bij een omgekeerde hypotheek. De afsluitkosten kunnen worden betaald bij de afwikkeling of worden betaald uit de toegestane leenlimiet. De afsluitkosten verminderen de beschikbare uitbetaling aan de lener(s).
3. Onroerend goed belastingen & huiseigenaren verzekering – De lener is verplicht om de onroerende voorheffing en de huiseigenaren verzekering te betalen. Dit is niet noodzakelijkerwijs een “CON”, maar als de huiseigenaar er niet in slaagt om de belastingen en huiseigenaren verzekering actueel te houden, kan de HECM geldschieter / beheerder beslag leggen op de kredietnemer(s).
4. Medicaid en Supplemental Security Income (SSI) – Medicaid en SSI in aanmerking komen kan worden beïnvloed door een omgekeerde hypotheek. Medicaid heeft maandelijkse beperkingen op inkomen en vermogen. Het kiezen van een forfaitaire uitkering die de activalimiet overschrijdt “zou”, “misschien”, de Medicaid of de SSI-uitkering in gevaar kunnen brengen. Als u Medicaid of een ander inkomens/vermogens beperkend programma ontvangt of overweegt aan te vragen, moet u advies vragen aan een advocaat die gespecialiseerd is in ouderenrecht. ociale Zekerheid en Medicare worden niet beïnvloed door het HECM programma.
5. Vereiste taxatie – De woning zal worden getaxeerd door de geldverstrekker. De kosten van de taxatie kunnen $450 of meer bedragen. De taxatiekosten worden vooraf door de kredietnemer betaald en worden niet terugbetaald, tenzij de lening binnen drie dagen na de afwikkeling wordt ontbonden. Als het huis niet voldoet aan de FHA-taxatierichtlijnen en als er onvoldoende eigen vermogen is voor reparaties of aflossingen van de lening, is de taxatievergoeding verloren.
6. Huiseigenaar counseling – HUD/FHA vereist dat leners informatie krijgen van een omgekeerde hypotheekadviseur voordat ze een omgekeerde hypotheek aanvragen. De vergoeding is ongeveer $ 125 en net als de taxatie vergoeding, de kosten worden vooraf betaald. Er zijn enkele uitzonderingen voor leners met een zeer laag inkomen en bepaalde situaties, maar de meeste aanvragers zullen de advieskosten moeten betalen. Als de lening niet wordt afgelost, wordt de vergoeding niet terugbetaald.