De juridische term “erfdienstbaarheid” verwijst naar het wettelijke recht om het onroerend goed van een andere persoon te gebruiken, voor een specifiek doel en een specifieke hoeveelheid tijd. Een erfdienstbaarheid geeft een persoon het wettelijke recht om door andermans grond te gaan, zolang het gebruik in overeenstemming is met de gespecificeerde erfdienstbaarheidsbeperkingen. Hoewel een erfdienstbaarheid een eigendomsrecht op de grond voor een specifiek doel verleent, behoudt de grondeigenaar het eigendomsrecht op het eigendom.
Easements kunnen aan iedereen worden gegeven, zoals buren, overheidsinstanties en private partijen. Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid zou zijn als een eigenaar van onroerend goed het gebruik van hun prive-weg of pad voor de navigatie van hun buurman toestaat. Veel voorkomende erfdienstbaarheden zijn onder meer openbare nutsbedrijven, elektriciteitsleidingen en kabeltelevisie (hoewel deze vaak ondergronds zijn). Omdat erfdienstbaarheden verband houden met onroerend goed, vallen zij onder het onroerendgoedrecht.
Zoals hierboven vermeld, kunnen erfdienstbaarheden worden verleend aan een verscheidenheid van verschillende personen of instanties. Als u bijvoorbeeld de ligging van rioolleidingen of verborgen elektriciteitsleidingen wilt weten, kunt u het beste contact opnemen met uw plaatselijke nutsbedrijf om de erfdienstbaarheid van openbaar nut te vinden. De beste manier om te weten of uw eigendom een erfdienstbaarheid heeft of niet, is contact op te nemen met het County Land Records Office of County Clerk’s Office.
De meeste erfdienstbaarheden zijn opgenomen in of gehecht aan de akte van het onroerend goed dat u bezit. Een andere plaats waar u kunt zoeken naar een erfdienstbaarheid is op het gemeentehuis. Elke erfdienstbaarheid die is opgenomen op de titel van uw eigendom zal een referentienummer bevatten. Een gemeentesecretaris kan u dan helpen dat referentienummer te gebruiken om het originele erfdienstbaarheidsdocument te vinden waarvan u een kopie kunt maken.
Verschillende staten kunnen verschillende soorten erfdienstbaarheden erkennen, afhankelijk van het specifieke onroerendgoedrecht van die staat. In het algemeen zijn er drie verschillende soorten erfdienstbaarheden:
- Erfdienstbaarheid bij voorschrift: Dit type erfdienstbaarheid is ook bekend als een prescriptieve erfdienstbaarheid. Het is een impliciete erfdienstbaarheid die wordt verkregen door tegendraads bezit. Dit betekent dat iemand anders dan de oorspronkelijke eigenaar van het onroerend goed gebruiks- of eigendomsrechten op dat onroerend goed verkrijgt.
- Als een persoon het land of eigendom gedurende een bepaalde tijd openlijk en onafgebroken heeft gebruikt, zonder toestemming van de eigenaar, kan hij een voorschrijvende erfdienstbaarheid vestigen. U kunt een prescriptieve erfdienstbaarheid hebben als u routinematig gebruik maakt van een deel van het eigendom van iemand anders;
- Noodzakelijke erfdienstbaarheid: Dit type erfdienstbaarheid wordt doorgaans gecreëerd door de wet, niet door een specifieke belofte of overeenkomst tussen buren. De wet impliceert het bestaan van de erfdienstbaarheid om rechtvaardige resultaten te bereiken.
- Een voorbeeld van erfdienstbaarheid uit noodzaak zou een perceel zijn dat door land is omsloten. Niet aan zee grenzend land is land dat alleen kan worden bereikt door over ander eigendom te rijden. Als dusdanig creëert de wet een erfdienstbaarheid uit noodzaak om de eigenaar van een afgesloten stuk grond toegang te verlenen tot zijn eigen eigendom via het eigendom van de andere landeigenaar; en
- Negatieve erfdienstbaarheid: Een negatieve erfdienstbaarheid creëert een verplichting of een beperking tot waar de eigenaar van het eigendom zijn eigen eigendom niet op een bepaalde manier kan gebruiken, die anders legaal zou zijn om dit te doen. Negatieve erfdienstbaarheden worden over het algemeen behandeld als beperkende overeenkomsten.
- Een voorbeeld hiervan is als er een nieuw flatgebouw wordt gebouwd, en de eigenaren van een bestaand flatgebouw willen niet dat hun uitzicht op zee door het nieuwe gebouw wordt geblokkeerd. Een negatieve erfdienstbaarheid kan dit probleem oplossen.
Een aantal andere soorten erfdienstbaarheden zijn:
- Express grants;
- Reservation easements;
- Affirmative easements;
- Utility easements;
- Public easements; and,
- Easement by estoppel.
Zoals hierboven vermeld, is een erfdienstbaarheid van uit noodzaak een erfdienstbaarheid die bij wet is gevestigd om iemand het recht te geven zijn eigendom te betreden. Als uw grond onderworpen is aan een erfdienstbaarheid van openbaar nut, kunt u uw buurman niet hinderen bij het gebruik van de erfdienstbaarheid om bij zijn huis te komen. Bovendien zijn sommige nutsbedrijven of steden erfdienstbaarheden verleend en opgenomen in de plat records lang voordat woningen worden gebouwd op het land.
Eerfdienstbaarheden van nutsbedrijven zijn erfdienstbaarheden die de stad of een nutsbedrijf het recht geven om iemands eigendom te gebruiken en te betreden met het oog op de levering van openbare nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, water, riolering, of gas. Erfdienstbaarheden van nutsbedrijven worden gehecht aan eigendomsakten en gaan over op alle toekomstige eigenaars wanneer het eigendom wordt overgedragen of verkocht.
Opnieuw zijn er sommige erfdienstbaarheden waarvoor u geen vergoeding kunt vragen, omdat het erfdienstbaarheden zijn die de wet toestaat zonder dat enige vergoeding nodig is. Het bedrag van de vergoeding voor particuliere erfdienstbaarheden wordt echter vaak onderhandeld in onroerend goed contracten. Bij de onderhandeling over een erfdienstbaarheid is het van belang het volgende te doen:
- Specificeer de omvang van de erfdienstbaarheid: Het is belangrijk om de omvang van de erfdienstbaarheid te specificeren bij het verlenen van een particuliere erfdienstbaarheid aan een andere partij.
- Bijvoorbeeld, als u uw buurman het recht geeft om uw privé visvijver of meer te gebruiken, moet u ervoor zorgen dat u de voorwaarden van de erfdienstbaarheid specificeert, zoals de tijd die u hen toegang verleent en/of eventuele andere beperkingen;
- Bijvoorbeeld, als u een derde partij het recht geeft om uw land te betreden en tijdelijk toegang te krijgen tot uw vijver, wilt u hen misschien slechts $ 100 voor het jaar in rekening brengen. Als u echter toestaat dat zij uw land betreden en permanent toegang hebben tot uw vijver, kunt u voor meer geld onderhandelen, aangezien die erfdienstbaarheid voor een langere periode zou gelden; en
- Schrijf de overeenkomst op: Het belangrijkste is dat uw erfdienstbaarheid moet altijd schriftelijk worden bevestigd, ondertekend door alle betrokken partijen, en notarieel bekrachtigd. Zodra u een volledig uitgevoerde erfdienstbaarheid, moet u vervolgens de erfdienstbaarheid in uw lokale county’s land records office.
Onderhandelen over een prijs: Bij het onderhandelen over een particuliere erfdienstbaarheid moet u lokale records onderzoeken om een idee te krijgen van de prijs voor een dergelijke erfdienstbaarheid.
Zoals kan worden gezien, erfdienstbaarheden zijn vrij gebruikelijk als het gaat om onroerend goed. Als grondeigenaar heeft u het absolute recht om uw eigendom naar eigen inzicht te gebruiken, inclusief het recht om andere partijen het gebruik van uw eigendom toe te staan. Echter, soms is het lokaliseren van een erfdienstbaarheid op uw eigendom moeilijk en kan interfereren met het gebruik van uw eigendom.
Als u problemen heeft met een bestaande erfdienstbaarheid op uw eigendom of als u in het proces bent van het onderhandelen over een erfdienstbaarheid, is het in uw beste belang om te overleggen met een goed gekwalificeerde en goed geïnformeerde onroerend goed advocaat in uw omgeving.
Een ervaren onroerend goed advocaat zal in staat zijn om u te helpen bij het bepalen welke geldige erfdienstbaarheden er op uw eigendom bestaan. Een advocaat zal ook in staat zijn om u te helpen bij de onderhandelingen over een erfdienstbaarheid. Ten slotte zal een advocaat in staat zijn om u te vertegenwoordigen bij eventuele rechtszittingen, moet u worden vervolgd over een erfdienstbaarheid met betrekking tot uw eigendom.