De ARV formule in onroerend goed beleggen
De meeste investeerders willen geen opknapper kopen tegen marktwaarde. Ze willen het pand kopen met een korting op de huidige waarde, rekening houdend met de reparatiekosten.
De standaard na reparatie waarde formule die de meeste groothandelaren en rehabbers gebruiken om aanbiedingen te doen is:
70% van de na reparatie waarde – reparatiekosten = maximale biedprijs
Bij voorbeeld, als een woning een na reparatie waarde heeft van $ 250.000 en de geschatte reparatiekosten $ 55.000 zijn, zou de investeerder de formule gebruiken:
($ 250.000 x 70%) (ARV)
– $ 55.000style=”text-decoration: underline”> (geschatte reparatiekosten)
$ 120.000 (maximale biedprijs)
De maximale biedprijs is het hoogste wat de investeerder voor het pand zou moeten betalen, dus de meesten zullen met een lager bod beginnen. Hoe lager de koopprijs, hoe meer ruimte voor winst. Hoewel de 70% regel een gemeenschappelijke standaard in de industrie is, afhankelijk van de markt, zullen sommige rehabbers of groothandelaren zo ver gaan als 75%-80% van de ARV om een concurrentievoordeel te hebben, hoewel de winstmarges en het risico groter zullen zijn als het gebruikte percentage hoger is.
Het hebben van een nauwkeurig idee van de geschatte reparatiekosten is essentieel voor het succes van het gebruik van de ARV-formule. Beleggers moeten rekening houden met alle kosten in verband met de renovatie van het onroerend goed, met inbegrip van maar niet beperkt tot:
- Cosmetische verbeteringen (zoals nieuwe keukenkasten, aanrechtbladen, apparatuur, verf, landschapsarchitectuur, verlichtingsarmaturen, backsplash, enz.)
- Structurele verbeteringen (zoals een nieuwe HVAC, dak, loodgieterswerk, elektrische, reparaties aan structurele schade, enz.)
- Holding kosten nutsbedrijven (zoals water, elektriciteit, en opstalverzekering)
Hoe ARV betrekking heeft op fix-and-flip financiering
De na reparatie waarde wordt niet alleen gebruikt om een bod te formuleren; het wordt ook gebruikt bij het krijgen van financiering voor de fix en flip. Er zijn particuliere en hard geld kredietverstrekkers die specifiek leningen voor rehabs, meestal met een maximale lening bedrag van 65% van de ARV aan te bieden. Dus als de ARV van het pand is $ 250.000 het meest de geldschieter zou financieren is $ 162.500.
Weten wat de maximale lening kan nuttig zijn als je ambachtelijke uw aanbod. Laten we zeggen dat in dat scenario hierboven bent u in staat om een aankoopprijs van $ 110.000 te onderhandelen en de reparatiekosten zullen rond de $ 55.000 zijn. Dit betekent dat het leenbedrag bijna past in de leenparameters die de meeste hard geld kredietverstrekkers of particuliere kredietverstrekkers bieden, en de belegger hoeft slechts een paar duizend dollar mee te nemen naar closing.
Dingen om in gedachten te houden bij het gebruik van ARV als een vastgoedbelegger
Ik ontvang e-mails van groothandelaren ‘adverteren fix-and-flip mogelijkheden. Soms zijn hun schattingen van ARV en reparaties zijn spot-on, andere keren, ze zijn ver off base. Je kunt niet altijd vertrouwen op andermans ARV of geschatte reparatiekosten, zelfs als ze de 70%-regel of ARV-formule hebben gebruikt.
Na reparatiewaarde is een waardevol hulpmiddel om vastgoedbeleggers te helpen snel een beginbodprijs te bepalen of te bepalen of een vastgoedbelegging de moeite waard is of niet. Houd alleen in gedachten dat de ARV is alleen nuttig of geldig als de methode en comps gebruikt om de ARV te bepalen nauwkeurig zijn.
Als u reparatiekosten onderschat of slechte comps gebruikt om de ARV af te leiden, kan uw schatting van een waarschijnlijke verkoopprijs ver van de basis zijn, waardoor u met een pand zit waar u meer geld in steekt dan het waard is.
Als u niet comfortabel bent met het berekenen van reparatiekosten, vraag dan offertes aan voordat u een bod doet. Misschien heb je geen vertrouwen in het vergelijken van een woning op uw eigen. Vraag om een lokale makelaar om u te helpen bepalen van een huidige marktwaarde en na reparatie waarde met een CMA. Hoe meer je oefent met het berekenen van de ARV, hoe beter je zult worden.