De Amerikaanse droom van het kopen van een huis is de laatste 50 jaar behoorlijk veranderd, en is uitgebreid naar tweede huizen, of vakantiewoningen. Maar deze huisjes aan het meer, de hutten in de bergen en de hutjes aan het strand staan vaak 90% van het jaar leeg terwijl hun eigenaren tijd sparen voor de volgende vakantie – en de rekening betalen voor de hypotheek en onroerendgoedbelasting.
Er is natuurlijk een alternatief voor het laten verstoffen van uw vakantiehuis wanneer u er niet kunt zijn: Verhuur het aan andere mensen die willen genieten van wat tijd weg van het werk. Hoewel verhuur lucratief kan zijn, moet u wel rekening houden met de fiscale gevolgen.
Key Takeaways
- De belastingdienst beschouwt een tweede huis als beleggingsobject als u er minder dan twee weken verblijft en het de rest van de tijd probeert te verhuren.
- Verlies uit verhuur kan alleen worden afgetrokken van inkomsten uit andere verhuur, een besloten vennootschap die u niet runt of een S-vennootschap.
- De duur dat u een vakantiehuis bezit, is van invloed op de vermogenswinstbelasting die u betaalt.
- Als u een tweede huis bezit met als doel het te verhuren, en u hebt een AGI van minder dan $ 150.000, begin dan met het actief beheren ervan.
Een tweede huis veroorloven
Het kopen en onderhouden van een tweede huis is een enorme financiële beslissing. Een tweede huis heeft alle kosten van je eerste huis en vaak nog meer, maar zonder de gemakkelijke afschrijvingen van de belastingdienst.
Als je overweegt een tweede huis te kopen, is een van de eerste stappen te beslissen of je de aankoop met een hypotheek gaat financieren of dat je contant gaat betalen. Om u te helpen beslissen, gebruikt u een hypotheekcalculator om de rentetarieven te onderzoeken van geldverstrekkers in het gebied waar uw vakantiewoning zich bevindt.
Als u vastbesloten bent om een vakantiehuis te kopen, maar niet het kapitaal hebt voor een aankoop in contanten, moet u zich ervan bewust zijn dat de IRS de maas in de wet heeft gedicht, waardoor u een tweede hypotheek kon gebruiken om een afzonderlijk investeringsobject te kopen, terwijl u uw betalingen nog steeds kunt aftrekken als persoonlijke hypotheekrente. Als u van plan bent een lening af te sluiten voor een tweede huis, zult u een andere hypotheek moeten nemen die recht geeft op fiscaal aftrekbare rente.
7,4 miljoen
Het aantal woningen in de VS, gelijk aan 5,6% van de totale woningvoorraad, dat in aanmerking komt voor de hypotheekaftrek voor tweede woningen, volgens de National Association of Home Builders en het Census Bureau.
De IRS over beleggingen in vakantiewoningen
Als u eigenaar bent van een woning en deze voor minder dan 15 dagen huurt, hoeft u de inkomsten niet te melden. De belastingdienst beschouwt een tweede huis echter als een beleggingsobject als u er minder dan twee weken in verblijft en vervolgens probeert het voor de rest van de tijd te verhuren. Het is belangrijk om te onthouden dat de vraag naar uw hutje in het bos alleen op piekmomenten kan komen – dezelfde periode dat u het pand waarschijnlijk zelf zou willen gebruiken.
Tweede woningen lijken een grijze vlek te zijn voor de belastingdienst. Alle huurverliezen zijn “passieve verliezen” of “hobbyverliezen”. Deze kunnen alleen worden verrekend met inkomsten uit andere passieve activiteiten, zoals andere verhuur, een besloten vennootschap die u niet helpt exploiteren of een S-vennootschap. Passieve verliezen die u niet kunt gebruiken, worden overgedragen totdat u de vakantiewoning verkoopt. Wanneer u de woning verkoopt, kunt u de verliezen uit het verleden gebruiken om eventuele winsten te compenseren. Als u na de verkoop nog meer passieve verliezen kunt afschrijven, kunt u deze verrekenen met uw reguliere inkomen.
Vanaf de laatste richtlijnen van de IRS voor het belastingjaar 2019, kunt u tot $ 25.000 per jaar aftrekken, als:
- Uw aangepast bruto inkomen is minder dan $ 100.000
- U neemt actief deel aan het beheer van het onroerend goed
Dit belastingvoordeel verdwijnt bij $ 150.000 aangepast bruto inkomen (AGI), hoewel de meeste mensen die het zich kunnen veroorloven om een tweede huis te kopen een AGI zullen hebben ver boven deze getallen. Als uw AGI tussen $100.000 en $150.000 ligt, komt u in aanmerking voor de helft van de aftrek. Actieve deelname is de grootste uitdaging. U kunt gebruik maken van de jaarlijkse aftrek als u of uw echtgenoot een gekwalificeerde onroerend goed professional wilt worden en actief het onroerend goed wilt beheren dat de passieve verliezen boekt. Wees echter gewaarschuwd, de IRS is niet geneigd te geloven dat u een full-time baan heeft en zwart werkt als onroerend goed beheerder. U zult een gedetailleerd dagboek nodig hebben over waarom, wanneer, waar en wat u doet als vastgoedbeheerder om uw zaak te bewijzen en de aftrek te nemen.
De meeste mensen die een tweede huis bezitten, zouden er beter aan doen dit huis voor belastingdoeleinden als een woning voor gemengd gebruik te laten classificeren en het alleen voor de belastingvrije 14 nachten in een bepaald jaar te verhuren.
Een vakantiehuis verkopen
Eigendommen in populaire vakantiegebieden hebben meestal een hoger dan gemiddelde waardestijging, dus op een gegeven moment wilt u misschien uitbetalen en verkopen. De duur van de periode dat u een vakantiewoning bezit, is van invloed op de vermogenswinstbelasting. Als u verkoopt voordat er een jaar is verstreken, valt u onder het kortetermijntarief voor vermogenswinst. Als u na een jaar verkoopt, wordt uw federale belasting berekend tegen het tarief voor vermogenswinst op lange termijn.
U kunt echter een beetje ontkomen als u bereid bent om volledig te verhuizen. Als u uw hoofdverblijfplaats met de belastingvrije aftrek van $ 250.000 per persoon verkoopt en naar de vakantiewoning verhuist en deze tot uw nieuwe hoofdverblijfplaats verklaart, kunt u de vrijstelling van $ 250.000 ($ 500.000 voor paren) opnieuw gebruiken — op voorwaarde dat u twee jaar in de voormalige vakantiewoning woont. Helaas is deze strategie vaak alleen praktisch voor zelfstandigen of gepensioneerden. Er zijn ook andere beperkingen op het gebruik van de vermogenswinstvrijstelling voor vakantiewoningen die zijn omgezet in een hoofdverblijfplaats.
Bijna 60% van de Amerikanen heeft een of andere vorm van levensverzekering volgens de laatste cijfers voor 2018.
Als u besluit dat u verhuurder van een tweede huis wilt worden, en u hebt een AGI van minder dan $ 150.000, is uw beste handelwijze misschien om actief betrokken te raken bij het beheer van uw eigen onroerend goed.
Tips voor de tweede huiseigenaar
Als u een tweede huis bezit met als doel het te verhuren en u hebt een inkomen van minder dan $ 150.000, ga er dan heen en begin het actief te beheren. Dit betekent dat u niet in staat zult zijn om een agent te gebruiken om huurders te vinden.
Als actief beheer u niet aanspreekt of uw AGI te hoog is, breng dan meer tijd door in het huisje en maak er een vastgoed voor gemengd gebruik van in plaats van een vastgoedbelegging. Dit betekent dat de belastingen veranderen door de wijziging van de bestemming – voornamelijk dat u geen passieve verliezen kunt gebruiken. Maar u zult in staat zijn om een percentage van de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting als aftrekpost op te voeren tegen uw inkomstenbelasting.