Weten wanneer de ontruimingsprocedure plaatsvindt is van cruciaal belang voor verhuurders, zodat zij kunnen bepalen wanneer zij kunnen beginnen met het opnieuw verhuren van hun huurwoning. Elke county in Ohio is iets anders in termen van de timing van de ontruimingsprocedure. Ik zal de typische ontruimingstijdlijn voor Franklin County, Ohio schetsen, zodat verhuurders die daar zaken doen het proces kunnen begrijpen en het in hun voordeel kunnen gebruiken bij het plannen van het opnieuw in bezit nemen en bij pogingen om het pand te verhuren.
Het ontruimingsproces begint in alle county’s met het plaatsen van een ontruimingsaankondiging van drie dagen. Zodra deze termijn is verstreken, heeft de verhuurder het recht om een ontruimingsvordering tegen de huurder in te stellen. Om te bepalen wanneer de termijn van drie dagen verstrijkt, telt de dag van aanplakking niet mee. Weekenden en wettelijke feestdagen tellen ook niet mee voor de termijn van drie dagen. Als een verhuurder bijvoorbeeld op vrijdag 7 februari een aanmaning plaatst, telt de dag van aanplakking (vrijdag) niet mee voor de termijn van drie dagen. Zaterdag en zondag tellen ook niet mee. Maandag, dinsdag en woensdag van de volgende week zijn de drie dagen die tellen. De verhuurder zou dan op donderdag 13 februari een ontruimingsvordering kunnen indienen. Als de verhuurder de vordering vóór die datum heeft ingesteld, heeft de huurder een verweer tegen de ontruiming (de huurder heeft niet drie volle dagen de tijd gekregen om het pand te ontruimen).
Op het moment dat de ontruimingsklacht bij de rechtbank wordt ingediend, kan de verhuurder of zijn vertegenwoordiger binnen twee tot drie weken na de indieningsdatum een datum voor een hoorzitting plannen. Franklin County staat over het algemeen toe (behalve in bepaalde perioden van het jaar) dat de verhuurder precies twee weken na de indieningsdatum een hoorzitting aanvraagt. De vroegst mogelijke datum voor de hoorzitting is dan twee weken na de datum van indiening.
Tijdens de hoorzitting kan de huurder komen opdagen en om een voortzetting van de hoorzitting verzoeken omdat de huurder nog steeds juridische vertegenwoordiging zoekt of om andere redenen. In het algemeen plant de rechtbank de hoorzitting op een datum die een week na de oorspronkelijke hoorzitting ligt. Als de eerste hoorzitting echter zonder een dergelijk verzoek verloopt en de verhuurder de ontruiming toegewezen krijgt, is de volgende stap dat de woning wordt voorzien van een huiszoekingsbevel (ook bekend als een dwangbevel).
De huisbaas moet een bedrag van $35 betalen voor de red tag. Zodra die betaling is gedaan, hangt de deurwaarder de alarmpenning meestal twee werkdagen later aan de huurwoning (in bepaalde periodes van het jaar kan het langer duren voordat de deurwaarder dit doet). Zodra de rode kaart is opgehangen, begint de klok te tikken voor de huurder om de woning te verlaten. De huurder heeft vijf dagen om te vertrekken zodra de rode kaart is aangeplakt. De datum van aanplakking, weekends en feestdagen tellen in dit geval mee voor de huurder. Om ons voorbeeld te vervolgen, als de verhuurder een ontruimingszitting had op 27 februari en voor de alarmkaart betaalde op die datum, dan zou de deurwaarder de alarmkaart waarschijnlijk op 3 maart plaatsen. De huurder zou technisch gezien tot het einde van de dag op vrijdag 7 maart hebben om uit de woning te zijn.
Omdat de rechtbank de volgende dag niet open is (zaterdag 8 maart en zondag 9 maart), krijgt de huurder het voordeel van het weekend en hoeft hij de woning niet te verlaten tot het einde van de dag op zondag. Als de verhuurder al heeft betaald voor de set out ($ 45) vergoeding, dan kan de verhuurder contact opnemen met de deurwaarder via de telefoon (614-645-7780) op maandagochtend tussen 8 uur en 9:30 uur om een set out te plannen. Afhankelijk van het schema van de deurwaarder, zou de set out normaal gesproken worden gepland voor een dag of twee later en de verhuurder zou het bezit van de woning onmiddellijk na de set out.
Tijdlijn voor ons voorbeeld zou dus zijn:
Vrijdag, 7 februari – het plaatsen van de drie dagen ontruimingsaankondiging;
Donderdag, 13 februari – eerste dag dat de verhuurder een klacht tot ontruiming bij de rechtbank kon indienen (drie dagen kennisgeving verstreken op 12 februari);
Donderdag, 13 februari – eerste dag dat de verhuurder een klacht tot ontruiming bij de rechtbank kon indienen (drie dagen kennisgeving verstreken op 12 februari);
Donderdag, 13 februari – eerste dag dat de verhuurder een klacht tot ontruiming bij de rechtbank kon indienen. 12 februari);
Donderdag 27 februari – de vroegste datum waarop een hoorzitting kon worden gehouden;
Donderdag 27 februari – als de ontruiming op deze dag wordt toegestaan, kan de verhuurder op dezelfde dag betalen en de rode markering aanvragen;
Maandag 3 maart – als de ontruiming op 27 februari is toegestaan, is dit de vroegste dag waarop de rode markering kan worden aangevraagd. 27 februari, dan is dit de vroegste datum waarop de deurwaarder de rode markering kan ophangen (de deurwaarder hangt de rode markering in het algemeen twee werkdagen nadat deze is aangevraagd op bij de huuraccommodatie);
Zondag 9 maart – laatste dag dat de huurder in het bezit kan blijven zonder dat er een uitzetting volgt;
Maandag 10 maart – vroegste dag dat verhuurder deurwaarder kan bellen om uitzetting te plannen;
Woensdag 12 maart – Vrijdag 14 maart – waarschijnlijke dagen voor uitzetting, afhankelijk van de beschikbaarheid van de deurwaarder.
Houd er rekening mee dat een verhuurder niet binnen kan komen en de huurder en/of de bezittingen van de huurder kan verwijderen zonder dat de deurwaarder aanwezig is.
Deze tijdlijn gaat ervan uit dat er geen vertragingen optreden tijdens het proces. De meest waarschijnlijke oorzaak van vertraging zou een verzoek om uitstel van de eerste uitzettingszitting door de huurder zijn. Franklin County is tamelijk liberaal in het toekennen van een eerste verzoek om uitstel door de verhuurder of de huurder, dus het is niet ongebruikelijk dat dit een keer gebeurt. Met deze tijdlijn kunt u een beter inzicht krijgen in hoe uw ontruimingszaak waarschijnlijk zal verlopen en wanneer u de woning terug kunt krijgen om deze klaar te maken voor verhuur.
Dit is slechts een voorgestelde tijdlijn en uw kilometerstand kan variëren, afhankelijk van uw juridische situatie.