Money Crashers

Voor generaties Amerikanen uit de middenklasse is het bezit van een eigen huis een belangrijk overgangsritueel naar volwassenheid. Immers, de hypotheek is vaak goedkoper dan de huur, en huizen worden vaak meer waard, zodat je het huis ooit met winst kunt verkopen.

Er zitten veel voordelen aan het bezitten van een huis, maar het is een kostbare aangelegenheid. De werkelijke kosten van het kopen van een huis zijn veel hoger dan de prijs op de te koop staande advertentie. Dus voordat u open huizen gaat bezoeken, neem de tijd om uzelf te informeren, zodat u een praktische beslissing kunt nemen.

Echte kosten van het kopen van een huis

Veel mensen onderschatten de werkelijke kosten van het kopen van een huis schromelijk. Hier is een lijst van kosten om in gedachten te houden.

Aanbetaling

De gouden standaard voor een aanbetaling is 20% van de aankoopprijs. Voor een huis van $250.000 betekent dat $50.000 contant.

Hoewel er uitzonderingen zijn, vereisen bijna alle geldverstrekkers een particuliere hypotheekverzekering (PMI) als u een aanbetaling doet van minder dan 20% van de aankoopprijs.

PMI beschermt de geldverstrekker tegen verliezen als u in gebreke blijft bij het aflossen van uw hypotheek. Sommige kredietverstrekkers vragen een premie vooraf bij de aankoop van het huis, andere innen deze in maandelijkse termijnen. Hoe dan ook, het zal uw out-of-pocket kosten verhogen.

De kosten van PMI variëren, maar volgens Freddie Mac, kunt u verwachten om $ 30 tot $ 70 per maand te betalen voor elke geleende $ 100.000. Op een hypotheek van $ 250.000 kan dat uw maandelijkse hypotheekbetaling met maximaal $ 175 verhogen.

Closing Costs

Als u uw bankrekening leeghaalt voor een kolossale aanbetaling, houd dan uw adem in – want er is nog meer. Er wordt ook van u verwacht dat u bij het sluiten van de koopovereenkomst een extra som geld meebrengt om bepaalde kosten te dekken die aan de geldschieter en andere partijen moeten worden betaald. Deze afsluitkosten omvatten doorgaans:

• Taxatiekosten. Betaald aan een professionele taxateur die de geldschieter een schatting van de marktwaarde van het huis geeft.
• Advocaatkosten. Sommige staten vereisen dat de koper wordt vertegenwoordigd door een advocaat. Deze vergoeding dekt de tijd van de advocaat besteed aan het voorbereiden en beoordelen van alle afsluitende documenten.
• Credit Report Fee. Veel kredietverstrekkers rekenen de kosten van toegang tot uw kredietrapport en credit score aan u door.
• Flood Determination. Deze vergoeding wordt betaald aan een derde partij om te bepalen of het pand is gelegen in een overstroming zone. Als uw woning zich in een overstromingsgebied bevindt, kan uw geldschieter u verplichten een overstromingsverzekering af te sluiten, wat ook uw kosten zal verhogen.
• Kosten voor huisgarantie. Als u ervoor kiest om een huisgarantie op het onroerend goed te kopen, kan de premie worden opgenomen in uw afsluitkosten.
• Vereniging van huiseigenaren (HOA) kosten. Als uw buurt een vereniging van huiseigenaren heeft, kan de vereniging een vergoeding vragen om diensten en kapitaalverbeteringen te helpen dekken. Veel HOA’s vereisen dat de koper een vergoeding of een deel van hun jaarlijkse contributie te betalen bij het sluiten.
• Huiseigenaren verzekering. Het eerste jaar premie voor uw huiseigenaar verzekering moet volledig worden betaald bij het sluiten.
• Inspectie kosten. Deze kosten worden betaald aan huis inspecteurs om het huis te evalueren en u te vertellen of het pand is in goede staat en of het is aangetast door termieten en ander ongedierte.
• Land Survey. Uw geldschieter kan een landmeter vragen om een grondmeting uit te voeren om de grootte van het perceel en de wettelijke grenzen van het pand te bepalen.
• Origination Charges. Dit zijn upfront kosten van uw geldschieter voor het maken van de lening. Deze kosten kunnen onder meer een aanvraagvergoeding en underwriting fees.
• Notariskosten. Dit dekt de kosten van het hebben van een erkende notaris certificeren dat de persoon die in de documenten genoemd, in feite, ze ondertekend.
• Punten. Hypotheekpunten – soms kortingspunten genoemd – zijn vergoedingen die aan de kredietgever worden betaald in ruil voor een lagere rente. Het vooraf betalen van punten kan uw maandelijkse hypotheekbetaling verlagen.
• Vooruitbetaalde rente. Wanneer u uw lening in het midden van de maand afsluit, int uw geldschieter de rente op uw lening vanaf de sluitingsdatum tot het einde van de maand.
• Onroerende voorheffing. Bij het afsluiten moet u mogelijk zes maanden onroerendgoedbelasting betalen, of alle onroerendgoedbelastingen die verschuldigd zijn vanaf de afsluitingsdatum tot het einde van het belastingjaar.
• Opnamekosten. Staat en lokale overheden kunnen kosten in rekening brengen voor de registratie van uw akte en andere hypotheekdocumenten.
• Titelverzekering. Titel verzekering biedt bescherming als iemand later beweert een retentierecht op uw huis, hetzij voor achterstallige belastingen of aannemers die niet zijn betaald voor werk gedaan aan het huis voordat u het kocht.
• Titelonderzoek. Een vergoeding betaald aan de titel bedrijf om de openbare registers van het onroerend goed dat u koopt zoeken.

Uw totale afsluitkosten zijn afhankelijk van uw locatie, geldschieter, en lening bedrag. Realtor.com schat dat de afsluitkosten meestal ergens lopen van 2% tot 7% van de aankoopprijs van het huis. Op een $ 250.000 huis, dat vertaalt zich naar tussen de $ 5.000 en $ 17.500. Soms kunnen kopers onderhandelen dat verkopers deze kosten dekken, maar het is niet iets waar u op moet rekenen.

Hypotheekbetaling

Of u uw huis contant hebt kunnen kopen, moet u elke maand een hypotheek betalen – en verschillende factoren dragen bij aan het bedrag dat u zult betalen.

• Hoofdsom. Dit is het bedrag dat u hebt geleend om uw huis te financieren. Met een huis van $ 250.000, in de veronderstelling dat u een aanbetaling van $ 50.000 hebt gedaan, zou u $ 200.000 aan hoofdsom verschuldigd zijn.
• Rente. Rente is in wezen de vergoeding die kredietverstrekkers in rekening brengen in ruil voor de leningen die ze aan huiseigenaren verstrekken. Hypotheekrente fluctueert wild, maar ze zweven net onder de 3% voor een 30-jarige vaste lening op het moment van dit schrijven.
• Onroerende voorheffing. Uw lokale overheid heft belastingen op uw eigendom om scholen, parken en recreatiegebieden, politie en brandweer, wegenbouw en -onderhoud, en andere lokale diensten te financieren. In plaats van het forking over uw hele onroerend goed belasting factuur in bulk een keer per jaar, is het meestal opgesplitst in 12 termijnen en opgenomen in uw maandelijkse hypotheekbetaling. Uw geldschieter stort dat bedrag op een geblokkeerde rekening om het gescheiden te houden van andere fondsen. Wanneer uw onroerende voorheffing verschuldigd is, betaalt uw geldschieter het uit de geblokkeerde rekening. Onroerendgoedbelasting wordt berekend als een percentage van de waarde van uw huis, en de tarieven variëren aanzienlijk per locatie. In Alabama, onroerend goed belastingen gemiddeld slechts 0,40% van de geschatte waarde van een huis. In New Jersey, is het gemiddelde 2,21%. Op een huis van $ 250.000, zou dat u een extra $ 5.525 per jaar kosten, of $ 460 per maand.
• Verzekering. Uw hypotheekbetaling kan ook huiseigenarenverzekering omvatten, waarvan de premie – net als onroerendgoedbelastingbetalingen – op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Nadat u een verzekering voor huiseigenaren hebt afgesloten, doet uw geldschieter de betalingen namens u. Het beleid van de geldverstrekker varieert, dus controleer of dit op uw situatie van toepassing is. In tegenstelling tot de hierboven genoemde particuliere hypotheekverzekering, dekt de huiseigenarenverzekering vaak diefstal, vandalisme, brand en schade door weersomstandigheden. Overstromingen en aardbevingen zijn meestal uitgesloten van de standaard polissen. Volgens het Insurance Information Institute, in 2017, huiseigenaren verzekeringspolissen gemiddeld $ 1.211 per jaar landelijk. Uw werkelijke premie zal echter afhangen van de constructie van uw huis, uw locatie en de dekkingsopties die u selecteert.
• Particuliere Hypotheekverzekering (PMI). Zoals eerder vermeld, zal uw geldschieter waarschijnlijk particuliere hypotheekverzekering vereisen als u een aanbetaling van minder dan 20% doet. PMI kan worden opgenomen in uw maandelijkse hypotheekbetaling.
• HOA Dues. Nogmaals, als u een huis koopt in een buurt met een vereniging van huiseigenaren, moet u maandelijkse of jaarlijkse bijdragen betalen om het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en andere voorzieningen te dekken. Realtor.com schat dat HOA kosten de gemiddelde huiseigenaar $ 200 tot $ 300 per maand kost.

Nu weet u dat uw hypotheekbetaling veel meer zal zijn dan alleen hoofdsom en rente. Maar hoeveel meer? U kunt een idee krijgen door een hypotheeklastencalculator te gebruiken, zoals die van The New York Times.

Om een voorbeeld te geven: stel dat u een huis koopt voor $250.000. U hebt alleen genoeg geld voor een aanbetaling van 10% plus afsluitkosten, dus u moet $125 per maand aan PMI betalen. Uw rentevoet is 3,0%. U betaalt elk jaar 1,6% van de waarde van het huis aan onroerendgoedbelasting, $1.500 per jaar voor huiseigenarenverzekering, en $250 per maand voor HOA-kosten. Uw maandelijkse betaling voor een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar zou zijn:

• Hoofdsom en rente: $949
• PMI: $125
• Onroerendgoedbelasting: $333
• Onroerendgoedverzekering: $125
• VvE-bijdragen: $250
• Totaal: $ 1.782

Neemt u PMI, onroerendgoedbelasting, huiseigenaren verzekering, en HOA rechten, uw maandelijkse betaling is bijna het dubbele van wat je zou betalen als je had alleen te dekken hoofdsom en rente op de lening.

Professionele tip: Zorg ervoor dat u de beste huiseigenarenverzekering krijgt tegen de laagst mogelijke tarieven. Met PolicyGenius kunt u meerdere verzekeraars in slechts enkele minuten vergelijken.

Bereken hoeveel u zich kunt veroorloven

De getallen zijn ontmoedigend, ja, maar het is belangrijk om de realiteit van het huiseigenaarschap in ogenschouw te nemen en ervoor te zorgen dat u een huis koopt dat uw budget niet te veel uitrekt. De vraag die u zich dan moet stellen, is hoe u precies een redelijke aankoopprijs kunt vinden voor uw inkomensniveau?

De meeste financiële experts adviseren – en veel geldverstrekkers eisen – dat uw woonkosten niet meer dan 28% van uw bruto maandinkomen bedragen. Deze kosten omvatten de hoofdsom en rente van de hypotheek, plus belastingen en verzekeringen.

Voor ons voorbeeldhuis zou u een jaarinkomen van ongeveer $77.000 nodig hebben om die 28% te halen. Natuurlijk, 28% is de maximale aanbevolen cijfer voor huisvesting schuld-to-inkomen ratio (HDTI). Je hebt een beetje meer speelruimte in uw budget als je kunt beheren 20% tot 25% HDTI.

Vergeet niet, voor de meeste mensen, huisvesting kosten zijn niet hun enige schuld. Daarom kijken veel kredietverstrekkers naar uw volledige schuld-inkomensratio (DTI) om al uw terugkerende maandelijkse schuldverplichtingen in aanmerking te nemen. Deze omvatten auto betalingen, studieleningen, kinderalimentatie of alimentatie betalingen, en de maandelijkse minimale creditcard betalingen. De meeste kredietverstrekkers willen niet dat uw totale schuldverplichting meer dan 36% van uw bruto inkomen bedraagt.

Als u momenteel geen schulden hebt, kunt u comfortabeler wegkomen met het knijpen van de bovenkant van het aanbevolen percentage van de woonschuld. Als u echter jongleert met een autolening, een studielening en het afbetalen van creditcards, stuur dan ver, ver weg van de 28% huisvestingsratio.

Final Word

Het kopen van een huis is duur – zelfs in de beste omstandigheden. Daarom moet u realistisch zijn over wat u en uw gezin zich comfortabel kunnen veroorloven. Als dit uw eerste keer is dat u een huis koopt, spaar dan zoveel mogelijk om uw aanbetaling en afsluitkosten te dekken, ga op zoek naar de beste rente, onderhandel over afsluitkosten met uw geldschieter en overweeg de verkoper te vragen de afsluitkosten te dekken.

Hoe meer u kunt besparen op afsluitkosten en maandelijkse hypotheeklasten, hoe meer geld u overhoudt om uw nieuwe huis in te richten en het een thuisgevoel te geven.