Un prestito HECM è un’abbreviazione del programma Home Equity Conversion Mortgage, noto anche come mutuo inverso. L’ipoteca inversa è un mutuo/prestito sostenuto a livello federale per i proprietari di casa di 62 anni o più. Ci sono PRO e CON nel programma di prestito HECM. Un prestito HECM può essere usato per pagare un mutuo esistente, un prestito per la casa e altri debiti. Il pensionamento è un momento per rilassarsi e godersi gli ultimi anni della vita. Può significare passare del tempo con i nipoti, fare un po’ di giardinaggio, o dedicarsi a un hobby o a un viaggio che si protrae da tempo. Ma la perdita o la riduzione del reddito dopo il pensionamento può essere una difficoltà finanziaria. Uccidere quelle bollette mensili con un prestito HECM senza pagamento può sembrare come ottenere un aumento o colpire la lotteria.
Pro di un prestito HECM
1. Nessun pagamento del prestito – Non c’è nessun pagamento mensile richiesto con un prestito HECM!
2. Sei modi per ricevere i proventi – Ci sono sei piani di pagamento con il prestito HECM. Si può scegliere di ricevere una somma forfettaria in anticipo, stabilire una linea di credito che si può attingere come necessario, ricevere pagamenti mensili uguali o scegliere una combinazione di queste opzioni.
3. Mutuo esistente / prestito azionario payoff – L’opzione di pagamento forfettario può essere utilizzato per pagare un mutuo esistente o prestito azionario casa. Se si lotta con un mutuo mensile o un pagamento di equità casa ogni mese, il mutuo inverso può essere in grado di alleviare quel mal di testa mensile.
4. Tasse sulla proprietà & pagamento assicurazione proprietari di casa – Una delle opzioni di pagamento di un prestito HECM è l’opzione linea di credito. Questo piano di pagamento permette al mutuatario di ritirare un importo predeterminato quando richiesto. Questa opzione può essere usata per pagare le tasse immobiliari e l’assicurazione del proprietario di casa. L’importo prelevato può poi essere restituito al prestatore nel corso dell’anno.
5. Pagare le carte di credito e altre bollette mensili – È probabile che il tasso d’interesse su un prestito HECM sia più basso del tasso d’interesse sulle carte di credito e altri obblighi mensili. Scambiare le carte e i prestiti a tasso d’interesse più alto con un’ipoteca inversa potrebbe farvi risparmiare denaro ogni mese. E ricordate, non siete obbligati a fare un pagamento ogni mese con un prestito HECM.
6. Protezione contro le spese impreviste – Ci può essere un momento in cui un proprietario di casa in pensione deve affrontare una situazione urgente. Potrebbe essere un nuovo forno o condizionatore d’aria, o un tetto che perde. Ottenere un prestito per la casa potrebbe non essere possibile perché la banca potrebbe non approvare un prestito perché il proprietario di casa è in pensione e il reddito mensile è insufficiente per pagare il pagamento mensile. Avere una linea di credito HECM sul posto può essere la soluzione a un’emergenza finanziaria imprevista.
7. Reddito supplementare – Secondo Northwestern Mutual, “Un americano su cinque (21%) non ha alcun risparmio per la pensione. Uno su tre Baby Boomers (33%), la generazione più vicina all’età della pensione, ha solo tra $0-$25,000 in risparmi per la pensione”. Il prestito HECM può fornire un reddito mensile per la vita del mutuatario o per un numero prestabilito di anni.
8. Premio di assicurazione sulla vita – I proventi del prestito HECM possono essere utilizzati per pagare una polizza di assicurazione sulla vita. Volete lasciare qualcosa al vostro coniuge o compagno di vita, o ai vostri figli? Considerate un pagamento mensile a scadenza o a scadenza per pagare un premio di assicurazione sulla vita. Inutile dire che la tattica dovrebbe essere discussa con un agente di assicurazione sulla vita e un prestatore HECM, ed eventualmente un avvocato/consulente finanziario.
9. Il prestito HECM è un prestito senza ricorso – Il prestito HECM è sostenuto da HUD/FHA. Come tale, il programma di prestito non richiede il rimborso completo del saldo del prestito se la casa viene venduta per meno del saldo del prestito. Infatti, anche se il saldo del prestito supera il valore stimato, gli eredi possono acquistare la casa al 95% del valore stimato. Qualsiasi saldo di prestito aggiuntivo è perdonato.
10. Nessuna imposta sul reddito – Il ricavato di un prestito HECM non è tassabile. Un’ipoteca inversa è considerata un prestito dall’IRS, di conseguenza, nessuna imposta sul reddito è richiesta. E un’ipoteca inversa non influenzerà i vostri pagamenti di Social Security o Medicare.
11. Protezione del coniuge – HUD/FHA permette ai coniugi dei mutuatari di un’ipoteca inversa che hanno meno di 62 anni di età al momento dell’accordo di continuare a vivere nella casa come un coniuge idoneo non mutuatario”. Ci sono requisiti specifici per la protezione coniugale che devono essere soddisfatti per permettere al coniuge non mutuatario di continuare a risiedere nella casa.
Contro di un prestito HECM
1. È un prestito – Un prestito HECM è solo questo, un prestito. Il programma di mutuo inverso non è denaro gratuito o un diritto del governo. . è un prestito. Un prestito che di solito viene ripagato quando la casa viene venduta. Il denaro ottenuto in una somma forfettaria o l’importo totale pagato al mutuatario sarà sottratto dal prezzo di vendita della casa. Questo significa che gli eredi riceveranno meno soldi, o forse nessun denaro quando l’ultimo mutuatario muore o vende la casa. C’è una buona notizia. Anche se il saldo totale del prestito supera il prezzo di vendita, il prestatore non perseguirà la differenza dal patrimonio o dal mutuatario. Il prestito HECM è detto essere un prestito “senza ricorso”. Inoltre, anche se il saldo del prestito supera il valore stimato, i membri della famiglia sono autorizzati ad acquistare la casa al 95% del valore stimato.
2. Costi di chiusura – Come qualsiasi altro prestito ci sono costi di chiusura… e possono essere relativamente costosi. Possibilmente più di un tipico mutuo. La FHA permette ai prestatori di addebitare una tassa di “origination”. Il prestatore può addebitare il maggiore tra $2.500 o il 2% dei primi $200.000 del valore della casa più l’1% dell’importo oltre i $200.000. Le commissioni per la creazione di HECM sono limitate a 6.000 dollari. Alcuni prestatori rinunceranno o ridurranno le spese di apertura.
La FHA valuta un premio di assicurazione ipotecaria sui mutui inversi (HECM). Il costo è pari al due (2) per cento del valore stimato della casa o del limite di prestito annuale della FHA, qualunque sia il numero minore.
Viene addebitata una tassa mensile FHA dello 0,5 per cento del saldo del prestito in essere. Questa tassa viene aggiunta al saldo del prestito ogni mese. L’assicurazione sul titolo, le spese di registrazione e qualsiasi tassa di trasferimento statale e locale possono essere addebitate anche con un mutuo inverso. I costi di chiusura possono essere pagati all’insediamento o pagati dal limite di prestito consentito. I costi di chiusura riducono il pagamento disponibile per i mutuatari.
3. Tasse sulla proprietà & assicurazione dei proprietari di casa – Il mutuatario è tenuto a pagare le tasse sulla proprietà e l’assicurazione dei proprietari di casa. Questo non è necessariamente un “CON”, ma se il proprietario di casa non riesce a mantenere le tasse e l’assicurazione dei proprietari di casa corrente, il prestatore/servicer HECM può pignorare il mutuatario/i.
4. Medicaid e Supplemental Security Income (SSI) – L’idoneità di Medicaid e SSI può essere influenzata da un mutuo inverso. Medicaid ha limiti mensili di reddito e patrimonio. La scelta di un beneficio forfettario che supera il limite patrimoniale “potrebbe”, “forse”, mettere a rischio il beneficio Medicaid o SSI. Se state ricevendo o state pensando di fare domanda per Medicaid o per un altro programma che limita il reddito o il patrimonio, dovreste chiedere consiglio a un avvocato specializzato in diritto degli anziani.
Social Security e Medicare non sono interessati dal programma HECM.
5. Requisito della valutazione – La casa sarà valutata dal prestatore. Il costo della valutazione può costare 450 dollari o più. La tassa di valutazione viene pagata in anticipo dal mutuatario e non è rimborsabile, a meno che il prestito non venga annullato entro tre giorni dall’insediamento. Se la casa non soddisfa le linee guida di valutazione della FHA e se non c’è un’equità sufficiente per le riparazioni o le rate del prestito, la tassa di valutazione è persa.
6. Consulenza ai proprietari di casa – HUD/FHA richiede ai mutuatari di ricevere informazioni da un consulente di mutuo inverso prima di fare domanda per un mutuo inverso. La tassa è di circa $125 e come la tassa di valutazione, la tassa è pagata in anticipo. Ci sono alcune eccezioni per i mutuatari a reddito molto basso e per certe situazioni, tuttavia, la maggior parte dei richiedenti dovrà pagare la tassa di consulenza. Se il prestito non viene saldato, la tassa non verrà rimborsata.