Perché comprare una casa non è un buon investimento (è un servizio)

Mentre il mercato azionario potrebbe rappresentare un miglior rendimento a breve termine, la maggior parte delle persone elencherebbe la propria casa come un bene più sicuro degli investimenti di mercato. La maggior parte degli investitori riconosce che il mercato azionario è volatile e può essere rischioso. I rendimenti per gli investimenti di mercato devono essere più alti degli asset più sicuri, in parte a causa della loro maggiore volatilità e rischio. Quindi, se la casa è un bene sicuro, potrebbe ancora essere un buon investimento. Purtroppo, la casa non è nemmeno un investimento sicuro.

Mentre il mercato immobiliare complessivo potrebbe essere più sicuro e meno volatile degli investimenti di mercato, una casa individuale è molto più rischiosa del mercato immobiliare complessivo. La proprietà di una casa individuale ha alcuni seri svantaggi, come il rischio di ubicazione e l’illiquidità. Una singola casa non è molto liquida, dato che ci possono volere mesi per venderla. Inoltre, il vecchio mantra “location, location, location” pone anche un rischio per la proprietà della casa. Se si vive in una zona con un solo grande datore di lavoro e questo fallisce, il prezzo della casa potrebbe essere decimato. In molti modi, comprare una casa è come tenere tutti i vostri beni di investimento in un’unica azienda. Naturalmente, le località di alcune aree del paese vedono una crescita enorme, come San Francisco, ma altre, come Detroit, vedono perdite enormi.

Il rischio della proprietà di una singola casa ha una deviazione standard annuale di circa il 12%, che è vicino alla deviazione standard di un portafoglio di investimento tradizionale del 60% di azioni e 40% di obbligazioni. Questo significa che una casa non è significativamente più sicura della maggior parte dei portafogli di investimento, e fornisce un ritorno di investimento sostanzialmente inferiore. Storicamente, il patrimonio netto della casa per lo più tiene il passo con l’inflazione e non fornisce alcun ritorno reale. Secondo il professor Robert Shiller, uno dei maggiori esperti dei prezzi delle case negli Stati Uniti, i prezzi reali corretti per l’inflazione delle case non hanno mostrato quasi nessun cambiamento dal 1890 al 1990, e hanno mostrato perdite negli anni 2000.

L’abitazione individuale tende ad essere un investimento rischioso con scarsi ritorni, ma si apprezza nel tempo, lasciando molte persone a credere che fosse un buon investimento. Così allora, armati della consapevolezza che la casa non è un grande investimento, la prossima domanda a cui rispondere è se si dovrebbe comprare una casa o affittare. Un certo numero di studi mostrano che molte persone aumenterebbero la loro ricchezza più velocemente se affittassero e investissero il denaro in investimenti a più alto rendimento che altrimenti metterebbero come acconto su una casa o pagherebbero per un mutuo. Un altro fattore da considerare è la durata del tempo in cui ci si aspetta di stare nella casa. C’è una quantità significativa di ricerche che dimostrano che, specialmente se si pensa di rimanere in casa per meno di 5 anni, è meglio affittare e investire i soldi che non si spendono per la casa.

Nonostante le ricerche dimostrino che la casa non è un grande investimento e che affittare può essere meglio in alcune situazioni, i proprietari di casa tendono a far crescere la ricchezza più velocemente di chi affitta. Uno studio pubblicato dal Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard ha mostrato che la maggior parte delle ricerche che confrontano la ricchezza dei proprietari di casa con quella degli affittuari, dopo aver aggiustato e controllato i dati sociologici, economici e altre caratteristiche demografiche, indica che coloro che comprano casa tendono ad aumentare la ricchezza più velocemente degli affittuari. Quindi, l’acquisto di una casa sembra essere ancora una buona decisione per molte persone, nonostante tutte le informazioni che mostrano i benefici dell’affitto, i rischi associati alla proprietà della casa, per non parlare del fatto che la proprietà della casa fornisce uno scarso ritorno sugli investimenti.

Ma perché la proprietà della casa supera l’affitto e gli investimenti? Quando si acquista una casa, si ottengono davvero due cose. In primo luogo, si ottengono servizi abitativi, che è la parte più importante perché tutti hanno bisogno di un posto dove vivere. Certo, quando si affitta, si ottengono anche servizi abitativi. In secondo luogo, e in modo significativo, quando si compra una casa e si paga il mutuo, si è essenzialmente costretti a risparmiare. Non c’è un aspetto di risparmio forzato, invece, per chi è in affitto. La ricerca comportamentale dimostra che il risparmio automatico funziona, ed è per questo che molti piani 401(k) hanno implementato funzioni di iscrizione automatica.

La proprietà della casa continua ad essere vista come essenziale per raggiungere il sogno americano. In un recente sondaggio, il 2017 Zillow Housing Aspiration Report, circa due terzi degli americani hanno riferito che possedere una casa è essenziale per raggiungere il sogno americano. Mentre è improbabile che la proprietà di una casa sia un buon investimento, dato che le singole case tendono ad essere molto rischiose e non forniscono quasi nessun rendimento reale, l’acquisto di una casa assicura i servizi abitativi e aiuta a creare un’opportunità di risparmio forzato, che è utile per accumulare ricchezza anche se il risparmio non sta fornendo un alto tasso di rendimento.

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