Quando sfrattano gli inquilini in Colorado, i proprietari devono seguire attentamente le regole e le procedure stabilite dalla legge del Colorado. Altrimenti, il tribunale può respingere la causa di sfratto, permettendo all’inquilino di rimanere fino a quando il padrone di casa (correttamente) riavvia il processo di sfratto. Questo articolo spiegherà le regole di base e le procedure che i padroni di casa e gli amministratori di immobili devono seguire quando sfrattano un inquilino in Colorado.
Notifica di sfratto per giusta causa
Perché un padrone di casa sfratti un inquilino in Colorado prima che il termine di locazione dell’inquilino – non importa se è un contratto di locazione a tempo determinato o un contratto di locazione periodica (uno che si rinnova automaticamente dopo la fine di ogni termine) – sia scaduto, il padrone di casa deve avere una causa legale. La legge dello stato del Colorado ha definito come causa legale il mancato pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino, la violazione del contratto di locazione o di affitto, o il commettere un atto grave, come un crimine o la violenza verso un altro residente. Per sfrattare l’inquilino per uno di questi motivi, il padrone di casa deve prima rescindere il contratto di affitto o il contratto di locazione. Questo avviene quando il padrone di casa dà all’inquilino un avviso.
Mancato pagamento dell’affitto o violazione del contratto
Se l’inquilino non ha pagato l’affitto o ha violato il contratto di locazione, allora il padrone di casa deve dare all’inquilino un preavviso di dieci giorni. L’inquilino può pagare l’affitto o riparare la violazione entro i dieci giorni o lasciare l’unità in affitto. Se l’inquilino non fa nessuna delle due cose, allora il padrone di casa può rescindere il contratto di locazione o di affitto e presentare una causa di sfratto al tribunale. (Colo. Rev. Stat. §§ 13-40-104(d) e (e).)
Violazione sostanziale
L’inquilino può anche essere sfrattato per aver commesso atti più gravi, come violenza verso un altro inquilino, attività legate alla droga, o attività criminali nell’unità in affitto o nei locali. Se il padrone di casa sfratta l’inquilino per uno di questi motivi, il padrone di casa deve dare all’inquilino un preavviso di tre giorni per andarsene. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107.5(4)(a).) Il padrone di casa non deve dare all’inquilino alcuna opportunità di rimediare alla violazione (a volte conosciuto come un avviso di abbandono incondizionato). Se l’inquilino non lascia l’unità in affitto entro tre giorni, il padrone di casa può intentare una causa di sfratto contro l’inquilino (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5).)
Avviso di disdetta senza motivo
Se il proprietario non ha motivo di sfrattare un inquilino, allora si applicano le seguenti regole.
Locazione a tempo determinato
Se il proprietario vuole sfrattare un inquilino con una locazione a tempo determinato ma non ha motivo, allora il proprietario deve semplicemente aspettare che il contratto di locazione sia scaduto. In questo caso, il padrone di casa non ha bisogno di dare all’inquilino un preavviso di uscita, a meno che i termini del contratto di locazione non richiedano specificamente al padrone di casa di farlo. Altrimenti, il padrone di casa può aspettarsi che l’inquilino si muova entro la fine del periodo di locazione.
Inquilino periodico (contratto di affitto)
In Colorado, se l’inquilino ha un contratto di affitto – un accordo di affitto per un certo periodo di tempo che si rinnova automaticamente – allora un padrone di casa che vuole terminare la locazione senza causa deve dare un certo preavviso scritto per terminare. (Le locazioni che si rinnovano automaticamente sono anche chiamate locazioni periodiche in Colorado.)
La quantità di preavviso richiesta dipende dalla durata del contratto di locazione. Per esempio, se il padrone di casa vuole terminare una locazione mese per mese (la locazione periodica più comune) ma non ha una causa, allora il padrone di casa deve dare all’inquilino un preavviso di 21 giorni per uscire. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c).) L’avviso deve descrivere la proprietà e il momento particolare in cui la locazione terminerà, ed essere firmato dal proprietario o dall’agente del proprietario. Se l’inquilino non se ne va entro la scadenza dell’avviso, il padrone di casa può sfrattare l’inquilino (come nota a margine, gli stessi requisiti di avviso si applicano agli inquilini che desiderano terminare una locazione periodica senza causa).
Difese per lo sfratto dell’inquilino
Anche se un padrone di casa potrebbe avere una valida ragione legale per sfrattare un inquilino, l’inquilino può ancora scegliere di combattere lo sfratto. L’inquilino potrebbe avere una valida difesa legale, come il padrone di casa che non riesce a mantenere l’unità in affitto o il padrone di casa che fa ritorsioni contro l’inquilino. Questa decisione di combattere lo sfratto potrebbe aumentare il costo della causa o aumentare la quantità di tempo che l’inquilino deve rimanere nell’unità in affitto. Le difese dell’inquilino contro gli sfratti in Colorado hanno maggiori informazioni.
Rimozione dell’inquilino
L’unica persona che è autorizzata a rimuovere un inquilino dall’unità in affitto è un ufficiale di polizia. Secondo la legge del Colorado, non è mai legale per un padrone di casa tentare di costringere l’inquilino a lasciare l’unità in affitto, e l’inquilino potrebbe fare causa al padrone di casa per averci provato.
Dopo uno sfratto, il padrone di casa potrebbe scoprire che l’inquilino ha lasciato degli effetti personali. A differenza della maggior parte degli stati, il padrone di casa non è tenuto a contattare l’inquilino prima di disporre della proprietà. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-122.) La proprietà è considerata abbandonata e il padrone di casa può disporne immediatamente. Se il padrone di casa sceglie di conservare la proprietà fino a quando l’inquilino la reclama, il padrone di casa può addebitare all’inquilino i costi del deposito. Tuttavia, il padrone di casa non è responsabile nei confronti dell’inquilino per qualsiasi danno che possa venire alla proprietà mentre il padrone di casa la conserva. Gestire la proprietà abbandonata di un inquilino in Colorado ha maggiori informazioni su questo argomento.