Evictions & Lockouts in Public, Section 8, and HUD Housing

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Virtual Community Forum on Evictions, sponsorizzato dal Maryland Attorney General and Access to Justice Commission.

La sospensione degli sfratti residenziali è revocata da sabato 25 luglio 2020. Ci sono molti cambiamenti statali e federali che potrebbero influenzare il processo degli sfratti, incluse le moratorie. Per saperne di più su Sfratti e casi di mancato pagamento dell’affitto durante il piano di riapertura graduale della magistratura.

Temi di questa pagina

• Alloggi pubblici
• Alloggi HUD
• Alloggi Sezione 8

Alloggi pubblici

Un’autorità per gli alloggi non può porre fine alla vostra locazione (diritto di vivere lì come inquilino) se non per gravi o ripetute violazioni di termini “materiali” (importanti) del contratto di locazione, o per altre “buone cause.”

Le violazioni gravi o ripetute di termini di locazione “materiali” (importanti) includono:

• Mancato pagamento dell’affitto o di qualche altro obbligo finanziario o
• Mancato adempimento di un obbligo dell’inquilino come;
  • Non subaffittare l’unità (affittarla a qualcun altro)
  • Non tenere pensionanti o inquilini
  • Utilizzare l’unità solo come abitazione privata
  • Rispettare tutte le norme e i regolamenti regole e regolamenti dell’autorità abitativa
  • Per mantenere l’unità in condizioni di sicurezza
  • Non distruggere o vandalizzare l’unità
  • Per pagare i danni all’unità causati dall’inquilino, un membro della famiglia, o dai suoi ospiti (diversi dalla normale usura)
  • Non disturbare il pacifico divertimento degli altri residenti
  • Non impegnarsi in attività criminali o abuso di alcol
• Essere oltre il limite di reddito per il programma

Altra “buona causa” include:

• Attività criminale, abuso di droghe o di alcol
• Dopo l’ammissione, l’autorità abitativa scopre che l’inquilino è ineleggibile
• Fai false dichiarazioni o commetti frode nella tua domanda di alloggio o nella ricertificazione
• Non riesci a rispettare il servizio comunitario del programma o il requisito di attività lavorativa per l’autosufficienza
• Non accetti una modifica di un contratto di locazione

Leggi la legge: Codice dei Regolamenti Federali, Titolo 24, § 966.4

HUD Housing

Un padrone di casa non può terminare la vostra locazione (il diritto di viverci come inquilino) in un progetto sovvenzionato HUD tranne che per:

• inosservanza “materiale” (importante) del contratto di locazione, come:
  • Una o più violazioni sostanziali del contratto di locazione o
  • Ripetute violazioni minori del contratto di locazione che
    • disturbano la vivibilità del progetto
    • influenzano negativamente la salute o la sicurezza di qualsiasi persona o il diritto di qualsiasi inquilino al tranquillo godimento del progetto
    • Interferiscono con la gestione del progetto
    • Hanno un effetto finanziario negativo sul progetto o
  • Non fornite tutte le informazioni richieste nel processo di ricertificazione, o fornite consapevolmente informazioni incomplete o imprecise durante il processo di ricertificazione.
  • Non pagate l’affitto o qualsiasi altro obbligo finanziario oltre il periodo di grazia.
• Inadempienza “materiale” (importante) di qualsiasi obbligo imposto dalle leggi del Maryland sui proprietari e sugli inquilini.
• Attività criminale o abuso di alcol.
• Altra buona causa. Questo include una situazione in cui il padrone di casa vi dà un preavviso che un certo comportamento violerà il contratto di locazione in futuro.

Notifica di rescissione

Il padrone di casa deve dare agli inquilini un avviso scritto di qualsiasi rescissione del contratto di locazione. L’avviso deve includere:

• La data della rescissione;
• Il motivo della rescissione, con abbastanza dettagli in modo che l’inquilino possa preparare una difesa;
• E se la rescissione è dovuta al mancato pagamento dell’affitto, l’avviso deve includere l’importo in dollari del saldo dovuto e la data del calcolo è stato fatto; e
• Avviso all’inquilino che se l’inquilino rimane oltre la data di risoluzione, il padrone di casa può cercare di far rispettare la risoluzione solo attraverso un’azione giudiziaria, e che se il procedimento giudiziario è istituito, l’inquilino può presentare una difesa.

L’avviso deve essere inviato all’inquilino per posta di prima classe, adeguatamente affrancato e indirizzato all’inquilino al suo indirizzo nel progetto, e con un adeguato indirizzo di ritorno. Una seconda copia deve essere consegnata di persona a qualsiasi adulto che risponde alla porta dell’unità dell’inquilino. Se nessun adulto risponde alla porta, l’avviso deve essere lasciato sotto la porta o attaccato alla porta.

Quando la rescissione è basata su “inadempienza materiale” del contratto d’affitto o mancato adempimento degli obblighi previsti dalla legge statale o locale del proprietario-inquilino, allora il tempo di preavviso deve essere conforme al contratto d’affitto e alla legge

Quando la rescissione è basata su “altra buona causa”, la rescissione avverrà solo alla fine di un periodo d’affitto e in accordo con il contratto d’affitto, e in nessun caso l’inquilino può avere meno di 30 giorni di preavviso. Inoltre, per la rescissione per “altra buona causa”, l’inquilino deve aver ricevuto una notifica preventiva che indichi che il suo comportamento specifico, se continuato, costituirebbe una base per la rescissione. La mancata obiezione dell’inquilino all’avviso di risoluzione non costituisce una rinuncia al suo diritto di contestare la risoluzione in un successivo procedimento giudiziario.

Sfratti

Il proprietario può cercare di sfrattare un inquilino solo rispettando queste regole e le leggi statali e locali che regolano le procedure di sfratto.

Le leggi statali o locali possono dare all’inquilino diritti procedurali oltre a quelli previsti da questi regolamenti, a meno che la legge statale o locale sia stata sostituita dalla legge federale.

Aumenti dell’affitto e altri cambiamenti nel contratto

Il padrone di casa può cambiare i termini e le condizioni del contratto di affitto, a condizione che abbia ricevuto l’approvazione dell’HUD per farlo. L’inquilino deve essere avvisato di qualsiasi cambiamento nel contratto di locazione nello stesso modo in cui sarebbe avvisato della cessazione del contratto di locazione, compreso un preavviso di almeno 60 giorni a Baltimora City e di almeno 30 giorni nel resto dello stato.

Esenzioni

Queste disposizioni non si applicano quando l’occupazione dell’inquilino termina perché l’HUD, o il padrone di casa con il consenso dell’HUD, ha deciso di riabilitare sostanzialmente o demolire il progetto, o vendere il progetto a un acquirente per una riabilitazione sostanziale o demolizione.

Leggi la legge: Code of Federal Regulations, Title 24, §§ 247.3, 247.4, 247.5, and 247.6; Code of Public Local Laws of Baltimore City, Subtitle 9, § 9-14

Section 8 Housing

Un’autorità abitativa non può terminare un voucher Section 8 tranne che per:

• Uno sfratto da un alloggio Section 8 dove un giudice ha trovato una grave violazione del contratto di locazione.
• Non si firmano i moduli di consenso.
• Non si stabilisce lo stato di cittadinanza o lo stato di immigrazione idoneo.
• Violate un obbligo familiare, come ad esempio non riuscite a:
  • Fornire le informazioni richieste, o
  • Risolvere qualsiasi violazione degli standard di qualità abitativa causata dalla famiglia, o
  • Mettere a disposizione l’unità per le ispezioni della Sezione 8, o
  • Notificare l’autorità per l’alloggio e il proprietario quando la famiglia si trasferisce, o
  • Non commettere nessuna violazione grave o ripetuta del contratto d’affitto, o
  • Fornire all’autorità abitativa qualsiasi avviso di risoluzione del contratto d’affitto/di sfratto, o
  • Utilizzare ed occupare l’unità entro le linee guida, o
  • Notificare all’autorità abitativa qualsiasi assenza della famiglia dall’unità.
• Inoltre, è considerata una violazione se voi o un membro della famiglia che vive nell’unità:
  • Avere un interesse nell’unità, o
  • Commettere una frode o un’altra violazione del programma, o
  • Effettuare un abuso di alcool o attività criminali violente o legate alla droga o attività che minacciano la salute, la sicurezza o il diritto al pacifico godimento degli altri residenti o delle persone che risiedono nelle immediate vicinanze, o
  • Accettare la Sezione 8 di assistenza ai locatari mentre si riceve un altro sussidio per la stessa unità.
• Tu o qualsiasi membro della tua famiglia:
  • Sei stato sfrattato da un alloggio HUD negli ultimi cinque anni.
  • Sei stato terminato dal programma della Sezione 8.
  • Commetti frode, corruzione o qualsiasi altro atto criminale corrotto in relazione a qualsiasi programma federale di alloggi.
  • Avere un debito insoluto nei confronti di un’autorità abitativa in relazione alla Sezione 8 o agli alloggi pubblici.
  • Violare un accordo di rimborso ad un’autorità abitativa.
  • Non rispettare il programma di autosufficienza familiare (se applicabile).
  • Mostra un comportamento abusivo o minaccia un comportamento abusivo nei confronti del personale dell’autorità abitativa.
  • Mancano deliberatamente e persistentemente di soddisfare i requisiti di welfare-to-work (se applicabile).

L’autorità abitativa può considerare circostanze “attenuanti” prima di terminare il voucher della Sezione 8, tra cui:

• La gravità del caso.
• Il grado di partecipazione di altri membri della famiglia.
• La disabilità di un membro della famiglia.
• L’effetto della cessazione dell’assistenza su membri innocenti della famiglia.

Leggi la legge: Codice dei Regolamenti Federali, Titolo 24, §§ 982.551, 982.552, e 982.553