Conoscere i tempi del processo di sfratto è fondamentale per i proprietari in modo da poter determinare quando possono iniziare a riaffittare la loro proprietà in affitto. Ogni contea in Ohio è leggermente diversa in termini di tempi della procedura di sfratto. Sto per delineare la tipica tempistica di sfratto per la Contea di Franklin, Ohio, in modo che i proprietari che vi conducono affari possano capire il processo e usarlo a loro vantaggio quando pianificano di riprendere possesso e nel tentativo di affittare i locali.
Il processo di sfratto inizia in tutte le contee con l’affissione di un avviso di sfratto di tre giorni. Una volta che l’avviso è stato affisso ed è scaduto, il padrone di casa ha il diritto di presentare un’azione di sfratto in tribunale contro l’inquilino. Nel determinare quando scade l’avviso di sfratto di tre giorni, il giorno dell’affissione non conta. Anche i fine settimana e le feste legali non contano per i tre giorni. Se, per esempio, un padrone di casa pubblica un avviso venerdì 7 febbraio, il giorno di pubblicazione (venerdì) non conta per i tre giorni. Anche il sabato e la domenica non contano. Lunedì, martedì e mercoledì della settimana seguente sarebbero i tre giorni che contano. Il padrone di casa potrebbe quindi presentare un’azione di sfratto giovedì 13 febbraio. Se il padrone di casa ha depositato prima di quella data, l’inquilino ha una difesa allo sfratto (all’inquilino non sono stati dati tre giorni completi per lasciare i locali).
Al momento del deposito della denuncia di sfratto presso il tribunale, il padrone di casa o il suo rappresentante può fissare una data di udienza entro due o tre settimane dalla data di deposito. La Contea di Franklin generalmente permette (tranne in certi periodi dell’anno) al padrone di casa di richiedere una data d’udienza esattamente due settimane dopo la data di deposito. La prima data di udienza possibile sarebbe quindi due settimane dopo la data di deposito.
All’udienza, l’inquilino può presentarsi e chiedere un rinvio dell’udienza perché sta ancora cercando una rappresentanza legale o per altri motivi. Generalmente, il tribunale riprogramma l’udienza per una data che è una settimana dopo la data dell’udienza originale. Se, tuttavia, la prima udienza procede senza tale richiesta e al padrone di casa viene concesso lo sfratto, allora il passo successivo è ottenere la proprietà affissa con un cartellino rosso (noto anche come atto di restituzione).
Il padrone di casa deve pagare una tassa di 35 dollari per il cartellino rosso. Una volta effettuato il pagamento, l’ufficiale giudiziario generalmente affigge il cartellino rosso nella proprietà in affitto due giorni lavorativi dopo (in certi periodi dell’anno, l’ufficiale giudiziario può impiegare più tempo per farlo). Una volta che il cartellino rosso viene affisso, l’orologio inizia a ticchettare per l’inquilino di lasciare la proprietà. L’inquilino ha cinque giorni di tempo per andarsene dopo l’affissione del cartellino rosso. La data di affissione, i fine settimana e le vacanze contano contro l’inquilino in questo caso. Per continuare il nostro esempio, se il padrone di casa ha avuto un’udienza di sfratto il 27 febbraio e ha pagato il cartellino rosso in quella data, allora l’ufficiale giudiziario molto probabilmente affiggerà il cartellino rosso il 3 marzo. L’inquilino avrebbe tecnicamente tempo fino alla fine della giornata di venerdì 7 marzo per lasciare la proprietà.
Poiché il tribunale non è aperto il giorno seguente (sabato 8 marzo e domenica 9 marzo), l’inquilino beneficia del fine settimana e non deve essere fuori dall’unità fino alla fine della giornata di domenica. Se il padrone di casa ha già pagato la tassa di uscita (45 dollari), allora il padrone di casa potrebbe contattare l’ufficiale giudiziario per telefono (614-645-7780) il lunedì mattina tra le 8 e le 9:30 per programmare l’uscita. A seconda del programma dell’ufficiale giudiziario, l’uscita sarebbe normalmente programmata per un giorno o due dopo e il padrone di casa potrebbe riprendere possesso della proprietà immediatamente dopo l’uscita.
La linea temporale per il nostro esempio sarebbe quindi:
Venerdì 7 febbraio – affissione dell’avviso di sfratto di tre giorni;
Giovedì 13 febbraio – primo giorno in cui il padrone di casa potrebbe presentare una denuncia di sfratto al tribunale (l’avviso di tre giorni è scaduto il 12 febbraio);
Giovedì 12 febbraio. 12 febbraio);
Giovedì 27 febbraio – la prima data di udienza che potrebbe essere ottenuta;
Giovedì 27 febbraio – se lo sfratto viene concesso in questo giorno, allora il padrone di casa può pagare e richiedere il cartellino rosso in questo stesso giorno;
Lunedì 3 marzo – se lo sfratto viene concesso il 27 febbraio, allora questa è la prima data in cui si può ottenere lo sfratto. 27 febbraio, allora questa è la prima data in cui il cartellino rosso può essere affisso dall’ufficiale giudiziario (ricordate che l’ufficiale giudiziario generalmente affigge il cartellino rosso nell’unità in affitto due giorni lavorativi dopo che è stato richiesto);
Domenica 9 marzo – ultimo giorno in cui l’inquilino può rimanere in possesso senza affrontare un set out;
Lunedì 10 marzo – il primo giorno in cui il padrone di casa potrebbe chiamare l’ufficiale giudiziario per programmare un’uscita;
Mercoledì 12 marzo – venerdì 14 marzo – giorni probabili per l’uscita a seconda della disponibilità dell’ufficiale giudiziario.
Ricordo che il padrone di casa non può entrare e rimuovere l’inquilino e/o le sue cose senza la presenza dell’ufficiale giudiziario.
Questa tempistica presuppone che non ci siano ritardi durante il processo. La causa più probabile di ritardo sarebbe una richiesta di continuazione dell’udienza iniziale di sfratto da parte dell’inquilino. La Contea di Franklin è abbastanza liberale nel concedere una prima richiesta di rinvio sia da parte del padrone di casa che dell’inquilino, quindi non è insolito che questo accada una volta. Con questa linea temporale, si può ottenere una migliore comprensione di come il vostro caso di sfratto è probabile che proceda e quando è possibile ottenere la proprietà indietro per prepararla per il ri-affitto.
Questa è solo una linea temporale suggerita e il vostro chilometraggio può variare a seconda della vostra situazione legale.