L’inventario delle case è basso, ma la domanda di case è alta. E con i tassi ipotecari ai minimi storici, molti acquirenti di case si trovano in guerra di offerte e a volte in competizione con offerte in contanti.
Questo significa che le case vengono vendute ben oltre il prezzo richiesto nei mercati più competitivi, secondo gli esperti di alloggi con cui abbiamo parlato. Dicono che il 2020 è stato un forte mercato del venditore – e il 2021 è probabile che lo sia.
Se state pensando di comprare una casa, potreste chiedervi se non sarebbe meglio aspettare un po’ finché il mercato non sia più favorevole agli acquirenti. Gli esperti dicono che non c’è un momento perfetto per comprare una casa, e il momento migliore è quando ha senso per te personalmente.
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E il prezzo non è l’unico fattore in gioco, soprattutto quando l’economia degli Stati Uniti è ancora in recessione per la pandemia del coronavirus.
Molte persone sono allettate dai bassi tassi di interesse, dice Adriana Buenrostro, un agente immobiliare con Prosper Real Estate a Santa Rosa, California. “Questo è grande – se avete l’acconto, il reddito costante, e le riserve”, dice. “Se non avete abbastanza soldi o il vostro lavoro è instabile, tutto diventa instabile”.
Se state discutendo se comprare una casa o aspettare, ecco cosa tenere a mente:
Quando si dovrebbe comprare una casa?
Proprio una casa è stata a lungo considerata una parte essenziale del sogno americano. Ma può anche trasformarsi in un incubo, se si compra una casa prima di essere pronti. Qui ci sono cinque segni che sei pronto a comprare una casa.
Hai un reddito stabile
È fondamentale sentirsi finanziariamente sicuri prima di comprare una casa. Se hai avuto un flusso costante di reddito per almeno qualche anno, questo è un buon segno che sei pronto a fare il salto verso la proprietà della casa.
“Stiamo vivendo nel mezzo di una pandemia, e con COVID-19, vuoi essere sicuro di avere un lavoro stabile. In questo momento, nei tempi attuali, questo è enorme”, dice Buenrostro.
Gli istituti di credito vogliono vedere una storia consistente di occupazione per assicurarsi di avere abbastanza soldi in arrivo per coprire il costo di un mutuo. La maggior parte degli istituti di credito chiede gli ultimi due anni di W-2, e alcuni chiedono anche le buste paga fino alla chiusura.
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Se sei un lavoratore autonomo, preparati invece a mostrare le tue dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni. Se hai ricevuto qualche 1099 durante quel periodo, dovrai mostrare anche quelli al tuo prestatore.
Fondamentalmente, mentre i prestatori non possono prevedere se sarete impiegati in futuro, vogliono vedere la prova che siete stati impiegati stabilmente in passato, e che avete quindi goduto di un reddito stabile.
Hai un controllo sul tuo debito
La prossima cosa da prendere in considerazione è il tuo rapporto debito/reddito (DTI) – una misura di quanto è probabile che tu sia in grado di permetterti il pagamento mensile del mutuo, dato il tuo debito attuale e il tuo reddito mensile.
Il tuo DTI include tipicamente bollette come prestiti studenteschi, pagamenti dell’auto e debiti della carta di credito, ma non le spese di vita come cibo, gas e servizi. Mentre i livelli massimi di DTI variano a seconda del prestatore e del tipo di mutuo, la maggior parte dei prestatori cerca un DTI inferiore o uguale al 43%, secondo il Consumer Financial Protection Bureau.
Più basso è, meglio è. Se il vostro DTI è più alto, date la priorità al pagamento del vostro debito prima di buttarvi nel mercato immobiliare.
Per trovare il vostro DTI, sommate tutti i vostri debiti mensili ricorrenti e dividete quel numero per il vostro reddito mensile totale dopo le tasse. Poi, moltiplicatelo per 100 per ottenere la vostra percentuale.
Hai abbastanza risparmi
Il vostro prestatore vorrà anche verificare che avete abbastanza risparmi per coprire i costi iniziali dell’acquisto di una casa, e poi alcuni.
In particolare, dovreste risparmiare abbastanza per pagare l’acconto e i costi di chiusura.
A seconda del tipo di mutuo che si ottiene, un acconto può essere ovunque dal 3,5% al 20% del prezzo di acquisto della casa. I costi di chiusura costituiscono di solito un ulteriore 2% al 5% del prezzo di acquisto della casa.
I finanziatori vogliono anche vedere abbastanza nei vostri conti per coprire i futuri pagamenti del mutuo e le spese di emergenza.
“Mi piace vedere le persone non solo avere abbastanza per un acconto, ma anche avere da tre a sei mesi di riserva, perché non sappiamo cosa succederà”, dice Buenrostro.
Dice che ci sono state alcune volte durante le fasi finali del processo in cui ha visto uno dei mutuatari che hanno fatto domanda congiunta per un mutuo perdere il loro reddito, e dover vedere se avevano abbastanza riserve per compensare quella perdita di reddito.
“Sfortunatamente, la risposta per alcuni di loro è stata no”, dice Buenrostro.
Il tuo punteggio di credito è buono
I finanziatori usano i loro modelli di punteggio di credito per determinare quanto sei rischioso come mutuatario. Prima della pandemia, un buon credito era considerato alto 600 o basso 700, dice Dan Moralez, un prestatore di mutui e vice presidente regionale della Northpointe Bank in Michigan. Ora si è spostato verso la metà dei 700 e oltre, dice.
Dovreste controllare sia il vostro rapporto di credito che il vostro punteggio di credito prima di iniziare il processo di acquisto della casa. Potete controllare il vostro rapporto di credito da tutte e tre le principali agenzie di credito gratuitamente ogni anno – e fino ad aprile 2021, ogni settimana. Il tuo punteggio di credito può essere controllato visitando un sito web gratuito di punteggio di credito, o in molti casi cercandolo nel tuo conto online della carta di credito.
La pandemia ha reso i prestatori più cauti, quindi assicurati di controllare attentamente il tuo rapporto per qualsiasi imprecisione che potrebbe influenzare la tua affidabilità creditizia.
“Tutto è un po’ più severo a causa dei tempi che stiamo vivendo. Avere un buon credito aiuta sempre. Avvantaggerà il vostro tasso, la vostra assicurazione ipotecaria e vi darà più potere d’acquisto. In questo momento, le linee guida e i prestiti stanno cambiando ogni giorno, così come i tassi di interesse”, dice Buenrostro.
Sei pronto a sistemarti
Comprare una casa non è economico. Dovrete pagare migliaia di dollari fin da subito solo per vivere nella vostra nuova casa, compresi i costi di chiusura associati al vostro mutuo e un acconto.
Si dovrebbe comprare quando si sa che si è impegnati a rimanere in un posto per un lungo periodo di tempo.
“È importante considerare i vostri obiettivi a lungo termine”, dice Moralez. “Spesso, i primi acquirenti di case sono appena all’inizio della loro carriera, quindi hanno intenzione di rimanere in zona o avranno un cambiamento di lavoro che li può spostare?”
Tenete anche a mente che vendere la vostra casa in futuro può anche essere una seccatura, e sarà costoso dal momento che il venditore in genere paga la commissione ad un agente immobiliare.
Con tutti questi costi, ha più senso finanziario di rimanere fermo per almeno alcuni anni dopo l’acquisto. È molto difficile – se non impossibile – fare soldi su una casa a meno che non si abbia intenzione di rimanerci per un po’, dice Moralez.
Considera il mercato immobiliare in cui ti trovi
Una volta trovata una casa su cui vuoi fare un’offerta, Buenrostro e Moralez dicono che non dovresti ritardare, anche se le condizioni di mercato favoriscono i venditori rispetto agli acquirenti.
Queste condizioni di mercato determineranno in gran parte quanto margine di manovra hai quando fai un’offerta. Molte case stanno vendendo sostanzialmente oltre i prezzi richiesti, dice Buenrostro.
“Il nostro mercato qui è molto competitivo. Tutto va ancora oltre la richiesta, con offerte multiple. C’è molto contante sul mercato in questo momento e gli acquirenti stanno arrivando con il 20% in meno sui prestiti convenzionali”, dice Buenrostro, che ha sede nella Contea di Sonoma in California. “Ma io incoraggio i miei clienti a continuare a cercare perché non si sa mai. Volete essere pronti a saltare su quel treno se arriva una buona opportunità.”
Buenrostro dice che un buon agente immobiliare tirerà le vendite di case comparabili nella vostra zona per voi, parlare attraverso i prezzi e le condizioni di mercato, e lavorare con voi per determinare un’offerta equa.
Ma essere pronti per la delusione in un mercato competitivo. Le controfferte sono comuni, così come il rifiuto. Anche se tutto sta andando liscio, il venditore può ancora essere in grado di intrattenere e accettare altre offerte. E anche dopo che un contratto è stato firmato, possono verificarsi dei problemi e l’affare potrebbe cadere a pezzi.
Ci sono cose che si possono e non si possono controllare durante il processo di acquisto della casa. Una cosa che potete controllare è quanto in alto siete veramente disposti ad andare. Stabilite un budget fin dall’inizio e rispettatelo quando fate la vostra offerta.
“Non credo che ci sia una formula magica per comprare una casa. Le persone hanno solo bisogno di essere informate, di essere in grado di far fuori questi elementi, di prepararsi e di allineare i loro debiti”, dice Buenrostro. “E se è il momento giusto, allora arriverà la casa giusta.”
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