Se sei stato coinvolto in qualche affare immobiliare o hai lavorato con un syndicator, probabilmente conoscete il termine PPM. Se siete nuovi nell’investimento immobiliare, ecco alcune informazioni di base su questa componente critica di ogni investimento immobiliare.
Un PPM è un Private Placement Memorandum. È un documento legale dato a tutti i potenziali investitori in un investimento immobiliare, sia che investano come LLC o come individui. È progettato per fornire ai potenziali investitori una completa informazione basata sui requisiti della legge federale sui titoli. Alcuni investitori confondono un PPM con un business plan. Il PPM non è un business plan, ma piuttosto un documento che delinea l’intero investimento incluso ciò che è richiesto agli investitori, le tasse e le commissioni guadagnate dallo Sponsor e una descrizione completa della proprietà.
DDI Editor’s Pick – How to Analyze Multifamily Investment Opportunities
Ogni PPM ha quattro parti chiave che tu, come investitore passivo, dovresti conoscere.
1. Introduzione
Questa parte fornisce un breve riassunto dell’offerta attuale, una descrizione della proprietà, quando il periodo di offerta terminerà, l’investimento minimo richiesto, una dichiarazione di tutti i rischi coinvolti, una dichiarazione sugli standard di idoneità, più una divulgazione delle tasse e delle commissioni pagabili allo Sponsor.
2. Informativa
Come documento legale, il PPM è tenuto a fornire informazioni chiave che possano aiutare i potenziali investitori a determinare le capacità dello Sponsor. Deve includere la divulgazione completa delle voci chiave che sono associate con lo Sponsor dell’affare.
Un’altra parte del PPM fornirà informazioni chiave che includono la descrizione della proprietà insieme ai costi stimati del progetto. Dovrebbe anche mostrare l’uso dei proventi e i ricavi lordi di vendita. Può anche includere un Preforma e qualsiasi rendimento previsto, che di solito è incluso come un allegato separato al PPM.
Ci dovrebbe essere anche una sezione relativa ai rischi che sono associati con la particolare opportunità di investimento che viene offerta. Questi rischi possono includere problemi di inquilini, problemi di mercato, problemi legali o fiscali. In alcuni casi ci può essere un rischio unico, come dove si trova la proprietà o se c’è un problema specifico dell’inquilino.
3. Accordo legale
La terza parte del PPM è l’accordo operativo che mostrerà come la LLC, la società in accomandita o altro Special Purpose Vehicle sarà gestito (questa sarà l’entità che possiede la proprietà, mentre gli investitori possiedono azioni di quell’entità). Queste sono le regole di governo degli investitori e dello Sponsor, e possono includere informazioni chiave come le regole di contabilità, il piano di gestione, i diritti dei membri del gruppo, la capacità di assegnare o trasferire la proprietà, il piano di terminazione e altre questioni potenziali.
4. Accordo di sottoscrizione
Qui è dove accetti i termini del PPM, perché ci si aspetta che tu firmi l’accordo riguardante quante azioni sei disposto ad acquistare con l’offerta. Tutti gli investitori dovranno presentare i fondi a questo punto per sigillare l’offerta.
Cosa considerare prima di firmare
È emozionante partecipare a un accordo di sindacato. Gli investitori sono allineati, avete fatto la vostra due diligence sulla proprietà e sullo sponsor, e ora è il momento di firmare il PPM e consegnare un assegno. Ma prima di farlo, ci sono diverse questioni chiave da considerare prima di firmare il PPM e scrivere un assegno. Queste questioni possono aiutarti a proteggerti nel caso in cui qualcosa vada storto, quindi diamogli un’occhiata
#1: Liquidazione
Purtroppo, molte persone chiedono informazioni sulla loro capacità di vendere le loro azioni dopo aver firmato l’accordo e consegnato i loro soldi. Come investitore passivo, in realtà non si possiede la proprietà; si possiedono le azioni di un’entità (di solito LLC) che possiede la proprietà. Questo significa che non puoi decidere di vendere le tue quote per conto tuo – se hai bisogno di uscire da un accordo dopo averlo firmato, hai bisogno del permesso dello Sponsor per vendere quelle quote.
Non tutti gli Sponsor sono disposti a lasciarti vendere le tue quote, o se la vendita è permessa, di solito ha delle limitazioni. Dopo tutto, lo Sponsor sta ottenendo un nuovo partner e vuole essere sicuro che sia qualcuno con cui non gli dispiace passare del tempo, o uno che ha uno stile compatibile con il suo stile. Vogliono anche essere sicuri che la persona che è disposta a comprare le azioni sia finanziariamente solvibile.
Alcuni sponsor mettono le informazioni sulla vendita delle azioni nel PPM, altri non lo fanno e rivedono la richiesta caso per caso se viene fuori. Se avete dei dubbi, fate domande prima di firmare il PPM.
Ci sono alcune limitazioni legali al periodo minimo di detenzione prima che gli investitori passivi possano vendere le loro azioni, quindi anche se lo sponsor lo permette, le azioni potrebbero non essere disponibili per la vendita subito.
#2: Commissioni e Equity Split
Gli sponsor di un accordo di sindacazione guadagnano soldi in due modi: guadagnano commissioni e guadagnano da una divisione del capitale. Gli sponsor portano un sacco di conoscenze e competenze al tavolo, e stanno lavorando duramente per trovare una proprietà che sia degna di considerazione da parte degli investitori passivi. Anche dopo che l’affare è stato completato c’è ancora molto lavoro da fare, compreso il trovare il finanziamento adeguato e la gestione della proprietà fino alla vendita.
L’equity split è tra lo Sponsor (General Partner) e gli investitori, che sono conosciuti come i Limited Partners. Ci sono due divisioni comuni nell’industria: 30%-70%, e 20%-80%, dove i Limited Partners ricevono l’ammontare più alto di equity.
Lo Sponsor riceve anche una divisione di equity quando la proprietà viene venduta e i proventi sono disponibili. Le divisioni normali sono spesso 30%-70% del reddito, insieme al 50% del ricavato della vendita. Alcuni sponsor scelgono di avere una divisione del capitale “a cascata”, dove ricevono una percentuale più alta del capitale se sono in grado di fornire un ritorno predeterminato agli investitori. Un esempio potrebbe essere un’equità del 30% se l’investimento produce un IRR del 15% per gli investitori, e del 40% se l’investimento produce un IRR del 16%. È un incentivo per lo sponsor a massimizzare i rendimenti per gli investitori.
Ci sono una varietà di commissioni che uno sponsor può guadagnare, a seconda del tipo di proprietà e della struttura dell’affare. Queste commissioni sono in cima alla divisione del capitale che è predeterminata prima dell’inizio dell’affare.
Una commissione di transazione, che varia dall’1% al 2% del valore della transazione è progettata per compensare lo Sponsor per il suo duro lavoro, che può durare da 3 a 6 mesi o più. Inoltre, gli Sponsor hanno costi generali e operativi che sono legati alla ricerca e all’acquisizione della proprietà, inclusi viaggi, hotel, stipendi ai dipendenti e altre spese generali.
Una tassa di gestione del patrimonio, che di solito è dall’1% al 2% del reddito effettivo, viene pagata allo Sponsor per trovare e supervisionare la società di gestione della proprietà che gestisce il patrimonio. C’è troppo lavoro da fare in una proprietà multifamiliare perché lo Sponsor possa gestire la proprietà da solo, quindi assume e gestisce una società di gestione della proprietà.
Gli investitori apprezzano questa funzione, in quanto il lavoro coinvolto comprende una vasta conoscenza del mercato, in modo da comprendere i tassi di sfitto, le strutture di affitto e dove trovare inquilini di qualità. Hanno anche le risorse per gestire le operazioni quotidiane della proprietà, comprese le riparazioni, la riscossione dell’affitto e la minimizzazione del turnover degli inquilini. L’ultima cosa che un investitore vuole è un’unità vuota.
Gli sponsor più esperti si incontrano regolarmente con la società di gestione della proprietà per assicurarsi che la proprietà sia gestita correttamente. Se c’è una ristrutturazione o un riposizionamento, lo Sponsor supervisionerà la costruzione e gestirà i costi, mantenendo i progetti nei tempi previsti.
C’è anche molto lavoro per tenere informati gli investitori, aggiornando continuamente la performance della proprietà. La commissione di gestione del patrimonio è progettata per coprire anche questo lavoro.
Una commissione di disposizione, che è generalmente dall’1% al 2% del prezzo di vendita effettivo è usata per coprire il processo di vendita. Lo Sponsor condurrà un’analisi di mercato e lavorerà con un broker per vendere la proprietà.
Una cosa da controllare è che le commissioni siano definite nel PPM, e che non fluttuino rispetto a quanto dichiarato nel PPM.
#3: Indennizzo
L’ultima voce da controllare nel PPM è l’indennizzo dello Sponsor. Si vuole essere sicuri che lo Sponsor non sia idoneo ad essere indennizzato per tutte le cause, in quanto lascerebbe gli investitori responsabili. Quando esaminate il PPM, assicuratevi di controllare che questo non sia incluso.
Sommario
Esaminare un PPM può essere scoraggiante all’inizio, ma è fondamentale fare la necessaria due diligence prima di firmare per proteggere il vostro investimento! Se sorgono domande, chiedete allo Sponsor, o controllate con il vostro avvocato o consulente fiscale per vedere come una specifica questione potrebbe avere un impatto sulla vostra situazione unica.