Ci sono molti vantaggi nel rifinanziare il vostro mutuo. Ma che dire dei lati negativi? Ci sono degli svantaggi di cui i mutuatari devono essere consapevoli prima di prendere un nuovo prestito?
Come la maggior parte delle decisioni nella vita, ci sono sia lati positivi che negativi nel rifinanziare un mutuo. Anche con i tassi d’interesse così bassi come sono ora, ci sono ancora potenziali insidie da evitare. Fortunatamente, la maggior parte di queste possono essere evitate scegliendo il mutuo giusto – solo alcune di esse sono dei veri e propri motivi di rottura.
Queste sono alcune delle cose principali a cui prestare attenzione.
Costo
Lo svantaggio numero uno del rifinanziamento è che costa denaro. Quello che state facendo è accendere un nuovo mutuo per pagare quello vecchio – quindi dovrete pagare la maggior parte degli stessi costi di chiusura che avete fatto quando avete comprato la casa per la prima volta, incluse le spese di istruttoria, l’assicurazione sul titolo di proprietà, le spese per l’applicazione e le spese di chiusura.
In questi giorni, dovrete probabilmente pagare anche una nuova perizia, dato che la maggior parte delle case sono diminuite di valore negli ultimi anni e il nuovo prestatore non sarà disposto a prestarvi più di quanto la proprietà valga – preferiscono lasciare questo peso al vostro attuale prestatore!
Il rifinanziamento vi costerà generalmente dal 2 al 6 per cento dell’importo preso in prestito, a seconda di dove vivete, anche se la maggior parte dei mutuatari tende a pagare verso l’estremità inferiore di questa gamma. La chiave, quindi, è assicurarsi di risparmiare abbastanza rifinanziando per rendere la transazione utile.
Non risparmiare abbastanza
Come fai a sapere se stai risparmiando abbastanza rifinanziando? Se potete recuperare i vostri costi di chiusura in un tempo ragionevole. Se il vostro nuovo tasso ipotecario è solo mezzo punto percentuale più basso di quello vecchio, potrebbero volerci 7-10 anni per recuperare i costi di rifinanziamento. La regola generale è che si vuole risparmiare un intero punto percentuale o più per rendere conveniente il rifinanziamento, a seconda di quanto erano i vostri costi di chiusura.
Il modo per dire se state risparmiando abbastanza è calcolando il vostro “punto di pareggio” – quanto tempo ci vorrà perché i vostri risparmi da un tasso ipotecario più basso superino i vostri costi di chiusura. Potete usare un calcolatore di rifinanziamento per determinare quanto tempo ci vorrà.
In genere volete essere in grado di recuperare i vostri costi entro cinque anni o giù di lì. Molti proprietari di case si trasferiscono dopo 5-7 anni nella stessa proprietà, quindi se vi trasferite prima di raggiungere il punto di pareggio, non recupererete i vostri costi di rifinanziamento. Ma se vi aspettate di rimanere nella casa per molto tempo, potete concedere più tempo per raggiungere il punto di pareggio.
Allungare i tempi
Se avete avuto un mutuo di 30 anni per un certo numero di anni, probabilmente non volete rifinanziare la vostra casa in un nuovo mutuo di 30 anni. Questo potrebbe abbassare i vostri pagamenti mensili, ma rimanda anche il giorno in cui sarete proprietari della vostra casa in modo chiaro e semplice. E a causa del modo in cui funziona l’interesse composto, potrebbe costarvi di più a lungo termine, anche se riducete il vostro tasso ipotecario nel processo.
È meglio scegliere un termine di 15, 20 o 25 anni che corrisponda più da vicino al tempo che vi rimane sul vostro mutuo originale. E siccome i prestiti a breve termine hanno tassi ipotecari più bassi, spesso potete tagliare qualche anno dal vostro prestito senza aumentare il vostro pagamento mensile.
Un rifinanziamento “senza costi” potrebbe costarvi
Alcuni istituti di credito ipotecario pubblicizzano quello che chiamano un rifinanziamento “senza costi”, dove non ci sono spese separate per i costi di chiusura. Ma un rifinanziamento senza costi non è gratuito; il creditore addebita un tasso ipotecario più alto per compensare.
Un rifinanziamento senza costi può essere attraente se siete a corto di denaro e non volete pagare i costi di chiusura di tasca vostra. Ma nel tempo, quel tasso d’interesse più alto si aggiunge.
Un rifinanziamento senza costi potrebbe essere vantaggioso se prevedete di vendere la casa o rifinanziare entro pochi anni. Ma nell’arco di 10-30 anni, probabilmente pagherete molto di più in interessi ipotecari di quanto risparmierete in costi di chiusura. Quindi tenetelo a mente. Usate un calcolatore di mutui per capire quanto di più paghereste in interessi ogni anno e quanto tempo ci vorrebbe per superare i costi di chiusura che risparmiereste.
Per essere troppo aggressivi
Rifinanziare un mutuo a tasso fisso di 15 anni può essere attraente, con i loro tassi molto bassi e la prospettiva di pagare il vostro mutuo molto più velocemente. Tuttavia, un termine più breve significa anche pagare di più in linea di principio ogni mese, il che può aumentare significativamente i vostri pagamenti. Non mordere più di quanto puoi masticare.
Rifinanziare troppo spesso
Quando i tassi ipotecari sono in calo, i mutuatari a volte cadono vittime della tentazione di inseguire tassi sempre più bassi, rifinanziando ogni volta che i tassi scendono di un quarto o mezzo punto percentuale. E ogni volta, pagano un nuovo giro di costi di chiusura che mangia o addirittura supera i loro risparmi dal rifinanziamento. Come menzionato sopra, una buona regola è quella di aspettare che i tassi siano scesi di almeno un punto percentuale al di sotto del vostro tasso attuale prima di rifinanziare.
Non abbiate fretta. È fondamentale aspettare un po’ di più per ottenere l’accordo migliore, perché il risparmio ottenuto sarà molto maggiore.
Trasferire troppo presto
Non ha molto senso rifinanziare una casa che si pensa di trasferire tra qualche anno. Lo stesso vale per quando vi restano solo pochi anni di pagamenti sul vostro mutuo.
Se il trasferimento in una nuova casa fa parte dei vostri piani a medio raggio, potreste non essere in quella attuale abbastanza a lungo per vedere un gran guadagno dal rifinanziamento. Se ci vorranno quattro anni per raggiungere il punto di pareggio (il punto in cui i vostri risparmi accumulati in interessi superano i costi di chiusura) e vi aspettate di muovervi tra circa cinque, dovete chiedervi se il rifinanziamento sarebbe utile.
Similmente, se avete solo pochi anni rimasti sul vostro mutuo esistente, potreste non risparmiare così tanto in interessi ipotecari anche con i migliori tassi di rifinanziamento. La quota della vostra rata mensile del mutuo che va verso gli interessi diminuisce rapidamente negli ultimi anni del vostro prestito, quindi anche il risparmio potenziale si riduce.
Nota che questi sono per situazioni in cui rifinanziate per ridurre il vostro tasso del mutuo; ci potrebbero essere ancora vantaggi per un rifinanziamento cash-out o un rifinanziamento per estendere il vostro termine e ridurre i vostri pagamenti in tali situazioni.
Non essere intimidito
Il rifinanziamento è un processo che può sembrare intimidatorio per alcune persone, ma non deve esserlo – se non altro, è più semplice che accendere il mutuo originale che hai usato per comprare la casa. Ma fondamentalmente, finché si può abbassare la rata del mutuo abbastanza da recuperare i costi in un tempo ragionevole ed evitare le altre insidie di cui sopra, è una mossa finanziaria sana e diretta da fare.