La formula ARV nell’investimento immobiliare
La maggior parte degli investitori non vuole acquistare un fixer-upper al valore di mercato. Vogliono acquistare la proprietà con uno sconto rispetto al suo valore attuale, tenendo conto dei costi di riparazione.
La formula standard dopo il valore di riparazione che la maggior parte dei grossisti e dei ristrutturatori usano per fare offerte è:
70% del valore dopo la riparazione – costo di riparazione = prezzo massimo dell’offerta
Per esempio, se una proprietà ha un valore dopo la riparazione di $250.000 e i costi di riparazione stimati sono $55.000, l’investitore userebbe la formula:
($250.000 x 70%) (ARV)
– $ 55.000style=”text-decoration: underline”> (costi di riparazione stimati)
$ 120.000 (prezzo massimo di offerta)
Il prezzo massimo di offerta è il massimo che l’investitore dovrebbe pagare per la proprietà, quindi molti inizieranno con un’offerta inferiore. Più basso è il prezzo d’acquisto, più spazio c’è per il profitto. Mentre la regola del 70% è uno standard comune nell’industria, a seconda del mercato, alcuni ristrutturatori o grossisti arriveranno fino al 75%-80% dell’ARV per avere un vantaggio competitivo, anche se i margini di profitto e il rischio saranno maggiori se la percentuale usata è più alta.
Avere un’idea precisa dei costi di riparazione stimati è essenziale per il successo dell’uso della formula ARV. Gli investitori dovrebbero tenere conto di tutte le spese relative alla ristrutturazione della proprietà, tra cui, ma non solo:
- Miglioramenti estetici (come nuovi armadietti da cucina, piani di lavoro, elettrodomestici, pittura, paesaggistica, impianti di illuminazione, backsplash, ecc)
- Miglioramenti strutturali (come un nuovo HVAC, tetto, impianto idraulico, elettrico, riparazioni di danni strutturali, ecc)
- Costi di mantenimento delle utenze (come acqua, elettricità e assicurazione della proprietà)
Come l’ARV si riferisce al finanziamento fix-and-flip
Il valore dopo la riparazione non è solo usato per formulare un’offerta; è anche usato quando si ottiene un finanziamento per il fix and flip. Ci sono finanziatori privati e hard money che offrono specificamente prestiti per la riabilitazione, tipicamente con un importo massimo di prestito del 65% dell’ARV. Quindi, se l’ARV della proprietà è di $250.000, il massimo che il prestatore finanzierebbe è di $162.500.
Sapere qual è il prestito massimo può essere utile quando si prepara l’offerta. Diciamo che nello scenario di cui sopra si è in grado di negoziare un prezzo di acquisto di $110.000 e il costo di riparazione sarà di circa $55.000. Questo significa che l’importo del prestito si inserisce quasi nei parametri di prestito che la maggior parte dei finanziatori hard money o finanziatori privati offrono, e l’investitore ha solo bisogno di portare poche migliaia di dollari alla chiusura.
Cose da tenere a mente quando si utilizza ARV come un investitore immobiliare
Si ricevono e-mail da grossisti ‘pubblicità fix-and-flip opportunità. A volte le loro stime di ARV e le riparazioni sono a posto; altre volte, sono ampiamente fuori base. Non ci si può sempre fidare dell’ARV o dei costi di riparazione stimati dagli altri, anche se hanno usato la regola del 70% o la formula ARV.
Il valore dopo le riparazioni è uno strumento prezioso per aiutare gli investitori immobiliari a determinare rapidamente un prezzo d’offerta iniziale o a determinare se una proprietà d’investimento vale la pena o no. Basta tenere a mente che l’ARV è utile o valido solo se il metodo e le comps usate per determinare l’ARV sono accurate.
Se avete sottovalutato i costi di riparazione o avete usato comps scadenti per ricavare l’ARV, la vostra stima di un probabile prezzo di vendita potrebbe essere fuori base, lasciandovi con una proprietà in cui avete messo più soldi di quanti ne valga.
Se non siete a vostro agio nel calcolare i costi di riparazione, chiedete preventivi prima di fare un’offerta. Forse non vi sentite sicuri nel confrontare una proprietà da soli. Chiedete ad un agente immobiliare locale di aiutarvi a determinare un valore di mercato attuale e dopo le riparazioni con un CMA. Più vi esercitate a calcolare l’ARV, meglio diventerete.