Il sogno americano di comprare una casa ha subito un discreto cambiamento negli ultimi 50 anni, espandendosi alle seconde case, o case di vacanza. Ma questi cottage in riva al lago, le baite in montagna e le capanne sulla spiaggia spesso rimangono vuoti per il 90% dell’anno, mentre i loro proprietari stanno accumulando tempo per la prossima vacanza – e pagando il conto per il mutuo e le tasse di proprietà: Affittarla ad altre persone che vogliono godersi un po’ di tempo lontano dal lavoro. Mentre l’affitto può essere redditizio, dovrai considerare le implicazioni fiscali.
Punti chiave
- L’IRS considera una seconda casa un investimento immobiliare se ci passi meno di due settimane e cerchi di affittarla per il resto del tempo.
- Le perdite da affitto possono essere compensate solo dal reddito di altri affitti, da una società privata che non gestisci o da una S-corporation.
- La durata del tempo in cui hai posseduto una casa per le vacanze influisce sulle tasse sui capital gains che paghi.
- Se possiedi una seconda casa allo scopo di affittarla, e hai un AGI inferiore a $150,000, inizia a gestirla attivamente.
Affrontare una seconda casa
Comprare e mantenere una residenza secondaria è una decisione finanziaria enorme. Una seconda casa ha tutti i costi della prima casa e spesso di più, ma senza le facili deduzioni del fisco.
Se stai considerando l’acquisto di una seconda casa, uno dei primi passi è decidere se finanziare l’acquisto con un mutuo o se pagare in contanti. Per aiutarvi a decidere, usate un calcolatore di mutui per ricercare i tassi d’interesse dei prestatori nella zona in cui si trova la vostra proprietà per le vacanze. Poi, una volta raccolte le stime del costo totale dei pagamenti mensili del mutuo, esaminate le vostre finanze per vedere se ha più senso accendere un mutuo o pagare in contanti.
Se siete decisi a prendere una casa per le vacanze ma non avete il capitale per un acquisto in contanti, sappiate che l’IRS ha chiuso la scappatoia in cui si poteva usare un secondo mutuo per acquistare una proprietà di investimento separata mentre si deducevano ancora i pagamenti come interessi ipotecari personali. Se avete intenzione di prendere un prestito per una seconda casa, dovrete accendere un’altra ipoteca che permetta di dedurre fiscalmente gli interessi.
7,4 milioni
Il numero di case negli Stati Uniti, equivalente al 5,6% del totale delle abitazioni, che si qualificano per la deduzione fiscale del mutuo per la seconda casa, secondo la National Association of Home Builders e il Census Bureau.
L’IRS sugli investimenti in case di vacanza
Se si possiede una casa e la si affitta per meno di 15 giorni, non si deve segnalare il reddito. Tuttavia, l’IRS considera una seconda casa come un investimento immobiliare se vi si trascorre meno di due settimane e poi si cerca di affittarla per il resto del tempo. È importante ricordare che la domanda per la vostra baita nei boschi può arrivare solo nei momenti di punta – lo stesso periodo in cui probabilmente vorreste usare voi stessi la proprietà.
Le seconde case sembrano essere un punto grigio per l’IRS. Tutte le perdite da affitto sono “perdite passive” o “perdite per hobby”. Queste possono essere cancellate solo contro il reddito di altre attività passive come altri affitti, una partnership privata che non aiutate a gestire o una S-corporation. Le perdite passive che non potete usare sono portate avanti fino a quando non vendete la casa per le vacanze. Quando vendete la proprietà, potete usare le perdite passate per compensare qualsiasi guadagno. Se avete ulteriori perdite passive da ammortizzare dopo la vendita, potete dichiararle contro il reddito regolare.
A partire dall’ultima guida dell’IRS per l’anno fiscale 2019, puoi dedurre fino a $ 25.000 all’anno, se:
- Il tuo reddito lordo regolato è inferiore a $ 100.000
- Partecipi attivamente alla gestione della proprietà
Questa pausa fiscale svanisce a $ 150.000 di reddito lordo regolato (AGI) anche se la maggior parte delle persone che possono permettersi di acquistare una seconda casa avranno un AGI molto al di sopra di questi numeri. Se il vostro AGI è tra $100.000 e $150.000 vi qualificate per metà della deduzione. La partecipazione attiva è la sfida più grande. Potete usare la deduzione annuale se voi o il vostro coniuge volete diventare un professionista immobiliare qualificato e gestire attivamente la proprietà pubblicando le perdite passive. Siate avvertiti, tuttavia, l’IRS non è probabile che creda che voi abbiate un lavoro a tempo pieno e un secondo lavoro come manager della proprietà. Avrete bisogno di un diario dettagliato sul perché, quando, dove e cosa state facendo come manager immobiliare per dimostrare il vostro caso e prendere la deduzione.
La maggior parte delle persone che possiedono seconde case sarebbero meglio servite facendole classificare come proprietà a uso misto per scopi fiscali e affittandole solo per le 14 notti esentasse in un dato anno.
Vendere una casa per le vacanze
Le proprietà in zone di vacanza popolari di solito tendono a vedere una rivalutazione superiore alla media, quindi ad un certo punto potresti voler incassare e vendere. La durata del tempo in cui avete posseduto una casa per le vacanze influisce sulla vostra imposta sulle plusvalenze. Se vendete prima che sia passato un anno, sarete soggetti al tasso di plusvalenza a breve termine. Se vendete dopo un anno, la vostra tassa federale sarà calcolata al tasso di guadagno di capitale a lungo termine.
È possibile, tuttavia, fare un po’ di scampo se siete disposti a trasferirvi completamente. Se vendete la vostra residenza primaria con la deduzione esentasse di 250.000 dollari a persona e vi trasferite nella casa di vacanza e la dichiarate come vostra nuova residenza primaria, sarete in grado di usare di nuovo l’esenzione di 250.000 dollari (500.000 dollari per le coppie) – a condizione che viviate nella precedente casa di vacanza per due anni. Sfortunatamente, questa strategia è spesso pratica solo per i lavoratori autonomi o i pensionati. Ci sono anche altre restrizioni sull’uso dell’esclusione dei guadagni di capitale per le case di vacanza che sono state convertite in una residenza primaria.
Quasi il 60% degli americani ha una qualche forma di assicurazione sulla vita, secondo gli ultimi dati del 2018.
Se decidi di voler diventare un proprietario di una seconda casa, e hai un AGI inferiore a $ 150.000, il tuo miglior corso d’azione potrebbe essere quello di essere attivamente coinvolto nella gestione della tua proprietà.
Consigli per il proprietario di seconda casa
Se possiedi una seconda casa allo scopo di affittarla, e hai un AGI sotto i 150.000 dollari, allora entra e inizia a gestirla attivamente. Questo significa che non potrete usare un agente per trovare inquilini. Organizzerete le riparazioni personalmente, ma vi darà perdite passive da ammortizzare.
Se la gestione attiva non vi piace o il vostro AGI è troppo alto, passate più tempo alla baita e trasformatela in una proprietà ad uso misto piuttosto che in un investimento immobiliare. Questo significa che le tasse cambiano con il cambio di designazione — principalmente che non potete usare le perdite passive. Ma sarete in grado di rivendicare una percentuale degli interessi ipotecari e delle tasse sulla proprietà come deduzioni contro la vostra imposta sul reddito.