La rilevazione in linea retta è uno dei metodi contabili più comunemente usati in cui la spesa o il ricavo totale registrato per un periodo di tempo è ripartito uniformemente tra tutti i periodi di riferimento, nonostante i pagamenti richiesti varino nel corso dello stesso termine. Questo metodo fornisce una ripartizione sistematica e razionale delle spese o dei ricavi ed è il metodo preferito di ripartizione a meno che non sia disponibile un metodo più appropriato. La rilevazione a quote costanti è comunemente applicata al deprezzamento delle attività fisse e all’ammortamento delle attività immateriali. Inoltre è applicato ad altri tipi di spese quali un accordo di assicurazione prepagata e determinati flussi di reddito come gli accordi di abbonamento. In particolare, secondo l’ASC 840 e l’ASC 842, il metodo a quote costanti è utilizzato per il riconoscimento delle spese di affitto e dei ricavi di affitto da leasing operativi.
Calcolo dell’affitto a quote costanti per i leasing: ASC 842
In questo articolo, discuteremo i calcoli delle spese di affitto a quote costanti per i leasing. Secondo l’attuale US GAAP, il FASB afferma che anche quando gli affitti non sono costanti, le spese di affitto dovrebbero essere riconosciute su base lineare per tutta la durata del contratto di locazione. Questo metodo di riconoscimento delle spese di affitto è applicabile sia sotto ASC 840 che ASC 842 per le locazioni classificate come leasing operativi.
Il nuovo standard di contabilità del leasing affronta la rilevazione di un singolo costo di leasing durante la durata del leasing per le locazioni operative nell’ASC 842-20-25-6:
“Un singolo costo di leasing, calcolato in modo che il costo rimanente del leasing sia allocato sulla durata rimanente del leasing su una base a linea retta a meno che un’altra base sistematica e razionale sia più rappresentativa del modello in cui si prevede di trarre beneficio dal diritto di utilizzare il bene sottostante.”
Sotto entrambi ASC 840 e ASC 842, la formula per calcolare la spesa a quote costanti è la seguente: Il totale dei pagamenti netti di leasing diviso per il numero totale di periodi nel lease.
Per una discussione approfondita sulla contabilità dei leasing operativi secondo l’ASC 842 e un esempio completo con spese di affitto differite e voci del giornale, leggete il nostro blog, “Contabilità dei leasing operativi secondo il nuovo standard, ASC 842: Esempio completo e spiegazione.”
Altri elementi del contratto di leasing che devono essere considerati nel calcolo delle spese di leasing a quote costanti possono includere quanto segue:
- Incentivi di leasing – Un incentivo è un caso in cui il locatore motiva il locatario a firmare il leasing offrendo condizioni vantaggiose. Un esempio comune di incentivo alla locazione è un’indennità di miglioramento dell’inquilino. Se l’incentivo al leasing non è stato pagato alla data di inizio del leasing, i flussi di cassa in entrata previsti per l’incentivo vengono compensati con i flussi di cassa in uscita per i pagamenti del leasing e considerati nel calcolo delle spese di affitto a quote costanti. Per una spiegazione più approfondita della contabilità degli incentivi al leasing si prega di fare riferimento a questo articolo, Lease Incentive Accounting under ASC 842.
- Abbuoni d’affitto o periodi senza affitto – Questi sono casi in cui il locatario non è tenuto a pagare l’affitto per un periodo stabilito o periodi ricorrenti del leasing, come indicato nel contratto di locazione. Questi periodi di affitto gratuito o di riduzione dell’affitto sono presi in considerazione nel totale dei pagamenti netti dell’affitto, così come nel calcolo delle spese di affitto a quote costanti. Controlla il nostro articolo, Abbattimento dell’affitto e contabilizzazione dei periodi liberi sotto US GAAP per una discussione più approfondita sugli abbattimenti dell’affitto.
- Escalation dell’affitto – Le escalation dell’affitto sono molto comuni nei contratti di locazione. Questi sono casi in cui il contratto stipula un aumento nei pagamenti dell’affitto di base, tipicamente una percentuale o un importo in dollari, nel corso della vita del contratto di locazione. Questo avrà un impatto sul calcolo delle spese di affitto in linea retta, poiché questi aumenti dovranno essere presi in considerazione nel calcolo. L’esempio che presentiamo di seguito mostra come calcolare le spese di affitto a quote costanti per un contratto di locazione con maggiorazioni di affitto.
Esempio di calcolo delle spese di affitto a quote costanti
Considerate il seguente scenario:
Un rivenditore stipula un contratto di locazione di 10 anni per un magazzino con un pagamento iniziale di 10.000 dollari al mese e una maggiorazione annuale del 2%. Il contratto di locazione inizia il 1° gennaio 2022 e termina il 31 dicembre 2031. Supponiamo che questo sia un leasing operativo, e che il rivenditore sia passato all’ASC 842 il 1° gennaio 2022.
Come si calcolano le spese di affitto a quote costanti per lo scenario di cui sopra? Per arrivare alla risposta corretta secondo gli US GAAP, dobbiamo sommare i pagamenti netti totali del leasing e poi dividere quei pagamenti per il numero totale di periodi nella durata del leasing.
Passo 1: Calcolare i pagamenti totali
I pagamenti totali richiesti dal leasing ammontano a 1.313.967 dollari. Vedere lo schema 1 qui sotto:
Passo 2: Calcolare le spese di affitto dividendo i pagamenti totali per la durata del leasing
La spesa annuale di affitto è di 131.397 dollari (1.313.967 dollari diviso 10 anni), e la spesa mensile di affitto è di 10.950 dollari (1.313.967 dollari diviso per una durata del leasing di 120 mesi). Vedere lo schema 2 qui sotto:
In questo esempio, abbiamo calcolato una spesa di affitto a quote costanti di 131.397 dollari all’anno. Possiamo vedere dal prospetto 2, che i pagamenti annuali iniziano a 120.000 dollari e aumentano ogni anno per riflettere l’aumento dell’affitto del 2%, ma che la spesa è costantemente riconosciuta su base lineare per tutta la durata del leasing.
Secondo l’ASC 840, la differenza tra l’effettivo pagamento in contanti e la spesa riconosciuta ogni periodo per un leasing operativo è contabilizzata in un conto per l’affitto differito/prepagato. Sotto ASC 842, questa differenza non è più contabilizzata in un conto di bilancio separato. Il nuovo principio contabile cattura la differenza tra i pagamenti in contanti e le spese riconosciute per un leasing operativo come la variazione netta della passività del leasing e del diritto d’uso ogni mese.
Riassunto
La linea retta è un termine contabile che si riferisce al riconoscimento di un importo costante in un periodo di tempo specifico. Questo articolo ha discusso e fornito un esempio di calcolo delle spese di affitto a quote costanti, ma il metodo a quote costanti può avere molte applicazioni. I contratti di locazione possono includere abbattimenti dell’affitto, indennità e/o maggiorazioni. Tuttavia, la teoria generale del calcolo delle spese di affitto a quote costanti per un particolare contratto rimarrà costante: sommare i pagamenti netti totali dell’affitto e dividerli per il numero totale di periodi nel contratto di locazione.
