Als u op het punt bent gekomen dat u een huurder uit een pand moet zetten waarvan u de eigenaar bent, zijn er volgens de wet van Ohio zeer specifieke stappen die u moet volgen.
Er zijn twee hoofdredenen waarom onze cliënten besluiten een huurder uit te zetten:
1) Het niet betalen van de huur, of
2) Schending van een voorwaarde van de huurovereenkomst of een ander probleem (zoals het beschadigen van de woning).
In beide scenario’s is de eerste stap van het uitzettingsproces het op de hoogte stellen van de huurder dat u van plan bent hem uit te zetten. In het algemeen, als er een huurovereenkomst is en de huurder heeft nagelaten de huur te betalen, moet u de huurder een opzeggingstermijn van 3 dagen geven om het pand te ontruimen. Als er geen huurovereenkomst is en de huurder de huur maandelijks betaalt, of als er wel een huurovereenkomst is en u de huurder wilt ontruimen wegens een “wezenlijke overtreding”, moet u de huurder een opzeggingstermijn van 30 dagen geven om het pand te ontruimen. In beide gevallen moet u de huurder meedelen dat als hij het pand niet binnen de gestelde termijn verlaat, een ontruimingsprocedure zal worden gestart, met de volgende tekst:
“U wordt verzocht het pand te verlaten. Als u niet vertrekt, kan een uitzettingsprocedure tegen u worden gestart. Als u twijfelt over uw wettelijke rechten en plichten als huurder, wordt u aangeraden juridische hulp in te schakelen.”
Terwijl u wacht tot de huurder het pand verlaat, mag u geen huur accepteren voor toekomstig gebruik van het pand, omdat dit kan betekenen dat u afziet van de oorspronkelijke aanmaning en de uitzettingsprocedure opnieuw moet beginnen. Technisch gezien is het toegestaan om huur te accepteren voor de periode dat de huurder het pand al bewoond heeft, maar wij raden onze klanten aan om geen betalingen van een huurder te accepteren zodra deze is aangemaand.
In een ideale wereld zal uw huurder het pand binnen de in de aanmaning gestelde termijn ontruimen en dat is dan het einde van het proces. Helaas is dat meestal niet het geval. Als de huurder niet vrijwillig het pand verlaat, moet u een ontruimingsklacht indienen (in Ohio is de technische term Forcible Entry and Detainer) met het oog op de teruggave van het pand en een geldelijke schadevergoeding voor achterstallige huur en andere schade aan het pand.
Als de ontruimingsklacht is ingediend, zal de rechtbank een ontruimingshoorzitting plannen die meestal binnen drie weken na het indienen van de klacht zal plaatsvinden. Tijdens de hoorzitting, ervan uitgaande dat de huurder geen verweer heeft tegen de ontruimingsklacht, beveelt de rechtbank de huurder gewoonlijk het pand te ontruimen.
Een woord van voorzichtigheid, het is nooit gepast voor een verhuurder om de verwijdering van een huurder in eigen hand te nemen. Verwijder hun eigendommen niet, sluit de nutsvoorzieningen niet af en verander de sloten niet. Als de huurder er niet in slaagt het pand te ontruimen zoals door de rechtbank is bevolen, zult u contact moeten opnemen met de rechtbank om een “set-out” te plannen waarbij de sheriff toezicht zal houden op de verwijdering van de huurder. Ons kantoor helpt regelmatig verhuurders bij het ontruimingsproces. Als u vragen heeft of onze hulp nodig heeft, aarzel dan niet om ons te bellen (513) 985-2500.
Paul Kellogg is een advocaat in Cincinnati bij de Phillips Law Firm, Inc. Paul’s praktijk richt zich op het verstrekken van uitgebreide estate planning en successie diensten aan families en bedrijfseigenaren, evenals het dienen als externe algemene raad aan ondernemers, vastgoedbeleggers en bedrijven waar hij begeleiding en advies geeft over een breed scala van transacties en geschillen. Hij is te bereiken op 513-985-2500 of via e-mail op . Bekijk ook de andere artikelen van Paul over estate planning, onroerend goed en zaken op de Phillips Law Firm Blog pagina.
Het artikel is alleen bedoeld voor educatieve en informatieve doeleinden en is geen juridisch advies. Iedereen die overweegt juridische stappen te ondernemen, wordt dringend verzocht passend juridisch advies in te winnen bij een advocaat die in uw rechtsgebied bevoegd is.