Le refinancement de votre prêt hypothécaire présente de nombreux avantages. Mais qu’en est-il des inconvénients ? Y a-t-il des inconvénients dont les emprunteurs doivent être conscients avant de contracter ce nouveau prêt ?
Comme pour la plupart des décisions dans la vie, il y a des points positifs et négatifs au refinancement d’un prêt hypothécaire. Même avec des taux d’intérêt aussi bas qu’ils le sont actuellement, il y a toujours des pièges potentiels à éviter. Heureusement, la plupart d’entre eux peuvent être évités en choisissant le bon prêt hypothécaire – seuls quelques-uns sont carrément rédhibitoires.
Voici quelques-uns des principaux points à surveiller.
Coût
L’inconvénient numéro un du refinancement est qu’il coûte de l’argent. Ce que vous faites, c’est contracter une nouvelle hypothèque pour rembourser l’ancienne – vous devrez donc payer la plupart des mêmes frais de clôture que lors de l’achat initial de la maison, y compris les frais d’origination, l’assurance titre, les frais de demande et les frais de clôture.
De nos jours, vous devrez probablement payer également une nouvelle évaluation, car la plupart des maisons ont perdu de la valeur au cours des dernières années et le nouveau prêteur ne sera pas disposé à vous prêter plus que la valeur de la propriété – il préfère laisser ce fardeau à votre prêteur actuel !
Le refinancement vous coûtera généralement de 2 à 6 % du montant emprunté, selon l’endroit où vous vivez, bien que la plupart des emprunteurs aient tendance à payer vers l’extrémité inférieure de cette fourchette. L’essentiel est donc de vous assurer que vous économisez suffisamment en refinançant pour que la transaction en vaille la peine.
Ne pas économiser suffisamment
Alors, comment savoir si vous économisez suffisamment en refinançant ? Si vous pouvez récupérer vos frais de clôture dans un délai raisonnable. Si votre nouveau taux hypothécaire n’est inférieur que d’un demi-point de pourcentage à l’ancien, il vous faudra peut-être 7 à 10 ans pour récupérer les frais de refinancement. La règle générale est que vous voulez économiser un pour cent complet ou plus pour que le refinancement vaille la peine, selon le montant de vos frais de clôture.
La façon de savoir si vous économisez suffisamment est de calculer votre « seuil de rentabilité » – combien de temps il faudra à vos économies provenant d’un taux hypothécaire plus bas pour dépasser vos frais de clôture. Vous pouvez utiliser un calculateur de seuil de rentabilité de refinancement pour déterminer cette durée.
Vous voulez généralement être en mesure de récupérer vos coûts dans les cinq ans environ. De nombreux propriétaires déménagent après 5 à 7 ans dans la même propriété, donc si vous déménagez avant d’atteindre le seuil de rentabilité, vous ne récupérerez pas vos coûts de refinancement. Mais si vous prévoyez de rester dans la maison pendant longtemps, vous pouvez prévoir plus de temps pour atteindre votre seuil de rentabilité.
Etendre la durée
Si vous avez un prêt hypothécaire de 30 ans depuis un certain nombre d’années, vous ne voulez probablement pas refinancer votre maison dans un nouveau prêt de 30 ans. Cela pourrait réduire vos paiements mensuels, mais cela repousse également le jour où vous serez propriétaire de votre maison en toute liberté. Et en raison de la façon dont les intérêts composés fonctionnent, cela pourrait vous coûter plus cher à long terme, même si vous réduisez votre taux hypothécaire dans le processus.
Il vaut mieux choisir une durée de 15, 20 ou 25 ans qui correspond plus étroitement au temps qu’il vous reste sur votre prêt immobilier initial. Et comme les prêts à plus court terme ont des taux hypothécaires plus bas, vous pouvez souvent retrancher quelques années à votre prêt sans augmenter votre paiement mensuel.
Un refinancement « sans frais » pourrait vous coûter
Certains prêteurs hypothécaires annoncent ce qu’ils appellent un refinancement « sans frais », où il n’y a pas de frais distincts pour les coûts de clôture. Mais un refinancement sans frais n’est pas gratuit ; le prêteur exige un taux hypothécaire plus élevé pour compenser.
Un refinancement sans frais peut être attrayant si vous êtes à court d’argent et ne voulez pas payer vos frais de clôture de votre poche. Mais au fil du temps, ce taux d’intérêt plus élevé s’additionne.
Un refinancement sans frais peut être avantageux si vous prévoyez de vendre la maison ou de la refinancer dans quelques années. Mais sur 10 à 30 ans, vous paierez probablement beaucoup plus d’intérêts hypothécaires que vous n’économiserez en frais de clôture. Gardez donc cela à l’esprit. Utilisez une calculatrice hypothécaire pour déterminer combien vous payeriez en intérêts chaque année et combien de temps il faudrait pour que cela dépasse les frais de clôture que vous économiseriez.
Devenir trop agressif
Le refinancement à un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans peut être attrayant, avec leurs taux très bas et la perspective de rembourser votre prêt hypothécaire beaucoup plus rapidement. Cependant, une durée plus courte signifie également payer plus en principe chaque mois, ce qui peut augmenter considérablement vos paiements. Ne mordez pas plus que vous ne pouvez mâcher.
Refinancement trop fréquent
Lorsque les taux hypothécaires baissent, les emprunteurs sont parfois victimes de la tentation de courir après des taux toujours plus bas, en se refinançant chaque fois que les taux baissent d’un quart ou d’un demi-point de pourcentage. Et à chaque fois, ils paient une nouvelle série de frais de clôture qui grugent, voire dépassent, les économies réalisées grâce au refinancement. Comme mentionné ci-dessus, une bonne règle de base est d’attendre que les taux aient chuté d’au moins un point de pourcentage complet en dessous de votre taux actuel avant de refinancer.
Ne vous précipitez pas avec cela. Il est primordial d’attendre un peu plus longtemps pour obtenir la meilleure offre, car les économies réalisées seront bien plus importantes.
Déménager trop tôt
Il n’y a pas grand intérêt à refinancer une maison que vous prévoyez de déménager dans quelques années. Il en va de même lorsqu’il ne vous reste que quelques années de paiements sur votre hypothèque.
Si déménager dans une nouvelle maison fait partie de vos plans à moyen terme, il se peut que vous ne soyez pas dans l’actuelle assez longtemps pour voir un grand gain dans le refinancement. S’il vous faudra quatre ans pour atteindre votre seuil de rentabilité (le point où vos économies cumulées en intérêts dépassent vos frais de clôture) et que vous prévoyez de déménager dans environ cinq ans, vous devez vous demander si le refinancement en vaudrait la peine.
De même, s’il ne vous reste que quelques années sur votre prêt hypothécaire actuel, vous pourriez ne pas économiser tant que ça en intérêts hypothécaires, même avec les meilleurs taux de refinancement. La part de votre paiement hypothécaire mensuel qui est affectée aux intérêts diminue rapidement au cours des dernières années de votre prêt, de sorte que les économies potentielles sont également réduites.
Notez qu’il s’agit de situations où vous refinancez pour réduire votre taux hypothécaire ; il pourrait encore y avoir des avantages à un refinancement par encaissement ou à un refinancement pour prolonger votre terme et réduire vos paiements dans de telles situations.
Ne soyez pas intimidé
Le refinancement est un processus qui peut sembler intimidant pour certaines personnes, mais il n’a pas besoin de l’être – si quoi que ce soit, il est plus simple que de prendre l’hypothèque originale que vous avez utilisée pour acheter la maison. Mais fondamentalement, tant que vous pouvez réduire votre paiement hypothécaire suffisamment pour récupérer vos coûts dans un délai raisonnable et éviter les autres pièges ci-dessus, il s’agit d’un geste financier sain et simple à faire.