Le rêve américain d’acheter une maison a subi pas mal de changements au cours des 50 dernières années, s’étendant aux résidences secondaires, ou de vacances. Mais ces cottages au bord du lac, ces cabanes dans les montagnes et ces cabanes sur la plage restent souvent vides 90% de l’année pendant que leurs propriétaires accumulent du temps pour les prochaines vacances – et paient la facture de l’hypothèque et des taxes foncières.
Il existe, bien sûr, une alternative pour ne pas laisser votre maison de vacances prendre la poussière quand vous ne pouvez pas être là : Louez-la à d’autres personnes qui cherchent à profiter d’un peu de temps loin du travail. Bien que la location puisse être lucrative, vous devrez tenir compte des implications fiscales.
Key Takeaways
- L’IRS considère qu’une résidence secondaire est un bien d’investissement si vous y séjournez moins de deux semaines et tentez de la louer le reste du temps.
- Les pertes de location ne peuvent être déduites que des revenus provenant d’autres locations, d’un partenariat privé que vous n’exploitez pas ou d’une société S-corporate.
- La durée de possession d’une résidence secondaire affecte les impôts sur les gains en capital que vous payez.
- Si vous possédez une résidence secondaire dans le but de la louer et que votre AGI est inférieur à 150 000 $, commencez à la gérer activement.
Accorder une résidence secondaire
L’achat et l’entretien d’une résidence secondaire est une énorme décision financière. Une résidence secondaire a tous les coûts de votre première maison et souvent plus, mais sans les déductions faciles de l’IRS.
Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, l’une des premières étapes est de décider si vous allez financer l’achat avec un prêt hypothécaire ou si vous allez payer comptant. Pour vous aider à décider, utilisez une calculatrice hypothécaire pour rechercher les taux d’intérêt des prêteurs dans la région où se trouve votre propriété de vacances. Ensuite, une fois que vous avez rassemblé les estimations du coût total de vos paiements hypothécaires mensuels, passez en revue vos finances pour voir s’il est plus logique de contracter une hypothèque ou de payer comptant.
Si vous êtes décidé à acquérir une maison de vacances mais que vous n’avez pas le capital nécessaire pour un achat entièrement comptant, sachez que l’IRS a fermé la faille dans laquelle vous pouviez utiliser une deuxième hypothèque pour acheter une propriété d’investissement distincte tout en déduisant vos paiements en tant qu’intérêts hypothécaires personnels. Si vous avez l’intention d’emprunter pour une deuxième maison, vous devrez contracter un autre prêt hypothécaire qui permet de déduire les intérêts de l’impôt.
7,4 millions
Le nombre de maisons aux États-Unis, équivalant à 5,6 % du parc immobilier total, qui sont admissibles à la déduction fiscale pour l’hypothèque d’une deuxième maison, selon la National Association of Home Builders et le Census Bureau.
L’IRS sur les investissements dans les maisons de vacances
Si vous êtes propriétaire d’une maison et que vous la louez pendant moins de 15 jours, vous n’avez pas à déclarer ce revenu. Toutefois, l’IRS considère une résidence secondaire comme un bien d’investissement si vous y passez moins de deux semaines et tentez ensuite de la louer le reste du temps. Il est important de se rappeler que la demande pour votre cabane dans les bois peut n’arriver qu’aux heures de pointe – la même période où vous voudriez probablement utiliser la propriété vous-même.
Les résidences secondaires semblent être une zone grise pour l’IRS. Toutes les pertes locatives sont des « pertes passives » ou des « pertes de hobby ». Elles ne peuvent être déduites que des revenus provenant d’autres activités passives, comme d’autres locations, un partenariat privé que vous n’aidez pas à gérer ou une société S-corporate. Les pertes passives que vous ne pouvez pas utiliser sont reportées jusqu’à ce que vous vendiez la résidence de vacances. Lorsque vous vendez la propriété, vous pouvez utiliser les pertes passées pour compenser les gains éventuels. Si vous avez des amortissements de pertes passives supplémentaires après la vente, vous pouvez les déduire du revenu ordinaire.
Depuis les dernières directives de l’IRS pour l’année fiscale 2019, vous pouvez déduire jusqu’à 25 000 $ par an, si :
- Votre revenu brut ajusté est inférieur à 100 000 $
- Vous participez activement à la gestion de la propriété
Cet avantage fiscal disparaît à 150 000 $ de revenu brut ajusté (AGI), même si la plupart des personnes qui peuvent se permettre d’acheter une résidence secondaire auront un AGI bien supérieur à ces chiffres. Si votre revenu brut ajusté se situe entre 100 000 et 150 000 dollars, vous avez droit à la moitié de la déduction. La participation active est le plus grand défi. Vous pouvez utiliser la déduction annuelle si vous ou votre conjoint souhaitez devenir un professionnel de l’immobilier qualifié et gérer activement la propriété en comptabilisant les pertes passives. Sachez toutefois que le fisc n’est pas prêt à croire que vous occupez un emploi à temps plein et que vous travaillez au noir comme gestionnaire immobilier. Vous aurez besoin d’un journal détaillé sur pourquoi, quand, où et ce que vous faites en tant que gestionnaire immobilier afin de prouver votre cas et de prendre la déduction.
La plupart des personnes qui possèdent des résidences secondaires seraient mieux servies en les faisant classer comme une propriété à usage mixte aux fins de l’impôt et en les louant uniquement pour les 14 nuits non imposables dans une année donnée.
Vendre une maison de vacances
Les propriétés situées dans des zones de vacances populaires ont généralement tendance à connaître une appréciation supérieure à la moyenne, de sorte qu’à un moment donné, vous pourriez vouloir encaisser et vendre. La durée de possession d’une maison de vacances a une incidence sur l’impôt sur les plus-values. Si vous vendez avant un an, vous serez soumis au taux d’imposition des plus-values à court terme. Si vous vendez après un an, votre impôt fédéral sera calculé au taux des gains en capital à long terme.
Vous pouvez toutefois faire un peu d’esquive si vous êtes prêt à déménager complètement. Si vous vendez votre résidence principale avec la déduction libre d’impôt de 250 000 $ par personne et que vous emménagez dans la maison de vacances et la déclarez comme votre nouvelle résidence principale, vous pourrez à nouveau utiliser l’exemption de 250 000 $ (500 000 $ pour les couples) — à condition de vivre dans l’ancienne maison de vacances pendant deux ans. Malheureusement, cette stratégie n’est souvent pratique que pour les travailleurs indépendants ou les retraités. Il existe également d’autres restrictions sur l’utilisation de l’exclusion des gains en capital pour les maisons de vacances qui ont été converties en résidence principale.
Près de 60 % des Américains détiennent une forme d’assurance-vie, selon les derniers chiffres de 2018.
Si vous décidez de devenir propriétaire d’une résidence secondaire, et que vous avez un AGI inférieur à 150 000 $, votre meilleur plan d’action pourrait être de vous impliquer activement dans la gestion de votre propre propriété.
Conseils pour le propriétaire de résidence secondaire
Si vous possédez une résidence secondaire dans le but de la louer, et que vous avez un AGI inférieur à 150 000 $, alors mettez-vous-y et commencez à la gérer activement. Cela signifie que vous ne pourrez pas faire appel à un agent pour trouver des locataires. Vous organiserez les réparations personnellement, mais cela vous donnera des pertes passives à amortir.
Si la gestion active ne vous attire pas ou si votre AGI est trop élevé, passez plus de temps au chalet et transformez-le en une propriété à usage mixte plutôt qu’en un immeuble de placement. Cela signifie que les impôts changent avec le changement de désignation — principalement que vous ne pouvez pas utiliser les pertes passives. Mais vous pourrez demander un pourcentage des intérêts hypothécaires et des taxes foncières en déduction de votre impôt sur le revenu.
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