Le terme juridique « servitude » désigne le droit légal d’utiliser le bien immobilier d’une autre personne, dans un but précis et pendant une durée déterminée. Une servitude donne à une personne le droit légal de traverser le terrain d’une autre personne, tant que l’utilisation est conforme aux restrictions de servitude spécifiées. Bien qu’une servitude accorde un intérêt possessif sur le terrain à des fins spécifiques, le propriétaire foncier conserve le titre de propriété.
Les servitudes peuvent être accordées à quiconque, comme les voisins, les organismes gouvernementaux et les parties privées. Un exemple de servitude serait qu’un propriétaire autorise l’utilisation de sa route ou de son chemin privé pour la navigation de son voisin. Les servitudes courantes comprennent les services publics, les lignes électriques et la télévision par câble (bien qu’elles soient souvent souterraines). Comme les servitudes sont associées à des biens immobiliers, elles sont régies par le droit des biens immobiliers.
Comme mentionné ci-dessus, les servitudes peuvent être accordées à une variété de personnes ou d’organismes différents. Par exemple, si vous voulez connaître l’emplacement des canalisations d’égout ou des lignes électriques cachées, la meilleure façon de trouver ces servitudes d’utilité publique est de contacter votre compagnie d’électricité locale. Cependant, la meilleure façon de savoir si votre propriété a ou non une servitude est de contacter le bureau des archives foncières du comté ou le bureau du greffier du comté.
La plupart des servitudes sont enregistrées sur ou jointes à l’acte de propriété que vous possédez. Un autre endroit où vous pourriez rechercher une servitude est l’hôtel de ville. Toute servitude qui est enregistrée sur le titre de votre propriété comprendra un numéro de référence. Un greffier de comté peut alors vous aider à utiliser ce numéro de référence pour localiser le document de servitude original pour que vous en fassiez une copie.
Différents États peuvent reconnaître plusieurs types de servitudes, en fonction des lois spécifiques sur les biens immobiliers de cet État. En général, il existe trois types différents de servitudes :
- Servitude par prescription : Ce type de servitude est également connu sous le nom de servitude prescriptive. Il s’agit d’une servitude implicite acquise en vertu d’une possession adverse. Ce qui signifie que quelqu’un d’autre que le propriétaire initial de la propriété acquiert des droits d’utilisation ou de propriété sur cette propriété.
- Dans la mesure où une personne a effectivement utilisé la terre ou la propriété de façon ouverte et continue pendant une période déterminée, sans la permission du propriétaire, elle peut établir une servitude prescriptive. Vous pouvez avoir une servitude prescriptive si vous utilisez couramment une partie de la propriété de quelqu’un d’autre;
- Servitude par nécessité : Ce type de servitude est généralement créé par la loi, et non par une promesse ou un accord spécifique entre voisins. La loi implique l’existence de la servitude pour obtenir des résultats justes.
- Un exemple de servitude par nécessité serait une parcelle de terrain enclavée. Une terre enclavée est une terre à laquelle on ne peut pas accéder, sauf en passant sur une autre propriété. À ce titre, la loi crée une servitude par nécessité pour permettre au propriétaire enclavé d’accéder à sa propre propriété en passant par la propriété de l’autre propriétaire foncier ; et
- Servitude négative : Une servitude négative crée une obligation ou une restriction à où le propriétaire de la propriété ne peut pas utiliser sa propre propriété d’une manière particulière, qui serait autrement légal de le faire. Les servitudes négatives sont généralement traitées comme des conventions restrictives.
- Un exemple de ceci serait si un nouveau condo était construit, et les propriétaires d’un immeuble de condos existant ne veulent pas que leur vue sur l’océan soit bloquée par le nouveau bâtiment. Une servitude négative peut répondre à cette préoccupation.
Certains autres types de servitude comprennent :
- Les concessions expresses ;
- Les servitudes de réserve ;
- Les servitudes affirmatives ;
- Les servitudes de services publics ;
- Les servitudes publiques ; et,
- La servitude par préclusion.
Comme mentionné ci-dessus, une servitude par nécessité est une servitude qui est créée par la loi pour permettre à une personne d’avoir un droit d’accès à sa propriété. Si votre terrain est soumis à une servitude par nécessité, vous ne pouvez pas interférer avec l’utilisation de cette servitude par votre voisin pour accéder à sa maison. En outre, certaines sociétés de services publics ou certaines villes se voient accorder des servitudes et sont enregistrées dans les registres de platine bien avant que les maisons ne soient construites sur le terrain.
Les servitudes de service public sont des servitudes qui accordent à la ville ou à une société de services publics le droit d’utiliser et d’accéder à la propriété d’une personne dans le but de fournir des services publics tels que l’électricité, l’eau, les canalisations d’égout ou le gaz. Les servitudes d’utilité publique sont attachées aux actes de propriété et passent à tous les futurs propriétaires chaque fois que la propriété est transférée ou vendue.
Encore une fois, il y a certaines servitudes pour lesquelles vous ne pouvez pas demander d’indemnisation, car ce sont des servitudes que la loi autorise sans qu’aucune indemnisation ne soit nécessaire. Cependant, le montant de l’indemnisation des servitudes privées est souvent négocié dans les contrats immobiliers. Lors de la négociation d’une servitude, il est important de faire ce qui suit :
- Spécifier l’étendue de la servitude : Il est important de préciser la portée de la servitude lorsque vous accordez une servitude privée à une autre partie.
- Par exemple, si vous accordez à votre voisin le droit d’utiliser votre étang ou votre lac de pêche privé, vous devez vous assurer de préciser les conditions de la servitude, comme le temps pendant lequel vous lui accordez l’accès et/ou toute autre restriction;
- Négocier un prix : Lors de la négociation d’une servitude privée, vous devriez faire des recherches dans les registres locaux pour avoir une idée du prix d’une telle servitude.
- Par exemple, si vous permettez à un tiers le droit d’entrer sur votre terrain et d’accéder à votre étang temporairement, vous pourriez lui demander seulement 100 $ pour l’année. Toutefois, si vous lui permettez d’entrer sur votre terrain et d’accéder à votre étang de façon permanente, vous pourriez souhaiter négocier un montant plus élevé, car cette servitude durerait plus longtemps ; et
- Atteindre l’accord par écrit : Plus important encore, votre servitude devrait toujours être confirmée par écrit, signée par toutes les parties concernées et notariée. Une fois que vous avez une servitude entièrement exécutée, vous devriez ensuite déposer la servitude dans le bureau des registres fonciers de votre comté local.
Comme on peut le voir, les servitudes sont assez courantes lorsqu’il s’agit de biens immobiliers. En tant que propriétaire foncier, vous avez le droit absolu d’utiliser votre propriété comme bon vous semble, ce qui inclut le droit d’accorder à d’autres parties l’utilisation de votre propriété. Cependant, il est parfois difficile de localiser une servitude sur votre propriété et cela peut interférer avec l’utilisation de votre propriété.
Si vous avez des problèmes avec une servitude existante sur votre propriété ou si vous êtes en train de négocier une servitude, il est dans votre intérêt de consulter un avocat en droit immobilier bien qualifié et compétent dans votre région.
Un avocat en droit immobilier expérimenté sera en mesure de vous aider à déterminer quelles sont les servitudes valides qui existent sur votre propriété. Un avocat sera également en mesure de vous aider à négocier une servitude. Enfin, un avocat sera en mesure de vous représenter lors de toute audience au tribunal, si vous êtes poursuivi pour une servitude liée à votre propriété.
Il s’agit d’un avocat spécialisé dans l’immobilier.