La formule ARV dans l’investissement immobilier
La plupart des investisseurs ne veulent pas acheter un fix-upper à la valeur du marché. Ils veulent acheter la propriété à un escompte par rapport à sa valeur actuelle en comptabilisant le coût de la réparation.
La formule standard de la valeur après réparation que la plupart des grossistes et des réhabilitateurs utilisent pour faire des offres est :
70% de la valeur après réparation – coût de réparation = prix d’offre maximum
Par exemple, si une propriété a une valeur après réparation de 250 000 $ et que les coûts de réparation estimés sont de 55 000 $, l’investisseur utilisera la formule suivante :
(250 000 $ x 70 %) (VRA)
– 55 000 $style= »text-decoration : underline »> (coût de réparation estimé)
120 000 $ (prix d’offre maximum)
Le prix d’offre maximum est le plus que l’investisseur devrait payer pour la propriété, donc la plupart commenceront avec une offre inférieure. Plus le prix d’achat est bas, plus la marge de profit est importante. Bien que la règle des 70 % soit une norme commune dans le secteur, selon le marché, certains réhabilitateurs ou grossistes iront jusqu’à 75 %-80 % de la VRA pour avoir un avantage concurrentiel, bien que les marges de profit et le risque seront plus grands si le pourcentage utilisé est plus élevé.
Avoir une idée précise des coûts de réparation estimés est essentiel pour réussir à utiliser la formule de la VRA. Les investisseurs doivent tenir compte de chaque dépense liée à la rénovation de la propriété, y compris, mais sans s’y limiter :
- Améliorations cosmétiques (telles que de nouvelles armoires de cuisine, des comptoirs, des appareils électroménagers, de la peinture, un aménagement paysager, des luminaires, un dosseret, etc)
- Améliorations structurelles (telles qu’un nouveau système de CVC, un toit, de la plomberie, de l’électricité, les réparations des dommages structurels, etc)
- Les coûts de maintien des services publics (tels que l’eau, l’électricité et l’assurance de la propriété)
Comment la VRA est liée au financement fix-and-flip
La valeur après réparation n’est pas seulement utilisée pour formuler une offre ; elle est également utilisée pour obtenir un financement pour le fix and flip. Il existe des prêteurs privés et des prêteurs d’argent dur qui offrent spécifiquement des prêts pour les réhabilitations, généralement avec un montant de prêt maximum de 65% de la VRA. Donc, si la VRA de la propriété est de 250 000 $, le maximum que le prêteur financera est de 162 500 $.
Savoir quel est le prêt maximum peut être utile lorsque vous rédigez votre offre. Disons que dans le scénario ci-dessus, vous êtes en mesure de négocier un prix d’achat de 110 000 $ et que le coût des réparations sera d’environ 55 000 $. Cela signifie que le montant du prêt entre presque dans les paramètres de prêt que la plupart des prêteurs d’argent dur ou des prêteurs privés offrent, et que l’investisseur n’a besoin d’apporter que quelques milliers de dollars à la clôture.
Ce qu’il faut garder à l’esprit quand on utilise la VRA en tant qu’investisseur immobilier
Je reçois des courriels de grossistes annonçant des opportunités de réparation et de retournement. Parfois, leurs estimations de la VRA et des réparations sont justes ; d’autres fois, elles sont largement à côté de la plaque. Vous ne pouvez pas toujours faire confiance à la VRA ou au coût de réparation estimé d’autrui, même s’ils ont utilisé la règle des 70 % ou la formule de la VRA.
La valeur après réparation est un outil précieux pour aider les investisseurs immobiliers à déterminer rapidement un prix d’offre de départ ou à déterminer si un bien d’investissement en vaut la peine ou non. Gardez simplement à l’esprit que la VRA n’est utile ou valable que si la méthode et les comps utilisés pour déterminer la VRA sont exacts.
Si vous sous-estimez les coûts de réparation ou si vous utilisez de mauvaises comps pour dériver la VRA, votre estimation d’un prix de vente probable pourrait être très éloignée de la base, vous laissant avec une propriété dans laquelle vous avez mis plus d’argent qu’elle n’en vaut la peine.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec le calcul des coûts de réparation, demandez des devis avant de faire une offre. Peut-être que vous ne vous sentez pas en confiance pour comparer une propriété par vous-même. Demandez à un agent immobilier local de vous aider à déterminer une valeur marchande actuelle et une valeur après réparation avec un CMA. Plus vous vous exercerez à calculer la VRA, plus vous vous améliorerez.