Un mantra populaire sur le logement que presque tout le monde connaît est « emplacement, emplacement, emplacement. » Cette citation, souvent attribuée à un magnat de l’immobilier britannique nommé Lord Harold Samuel, a été utilisée pour exprimer la notion qu’il n’y a qu’une seule chose qui est importante lorsqu’on investit dans l’immobilier, et c’est l’emplacement. Cette expression courante a perduré au fil des ans et est encore largement utilisée aujourd’hui par les agents immobiliers pour aider les propriétaires potentiels à trouver la bonne maison. Cependant, toute cette notion pourrait reposer sur le postulat erroné que l’achat d’une maison est un bon investissement.
Débutons par un examen des rendements actuels des investissements dans le logement. L’indice national des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller a augmenté à 6,2% en septembre, battant de nombreuses estimations et les 5,9% du mois précédent. Dans l’indice des 20 villes, les prix des maisons ont augmenté dans toutes les villes pour septembre et ont affiché un gain annuel de 6,2%. La valeur nette du logement étant l’actif le plus important pour la plupart des Américains, dépassant de loin la moyenne des actifs investissables pour la plupart des gens, le rendement annuel de 6,2 % devrait être une bonne nouvelle. La hausse des prix des logements, plus importante que prévu, a été stimulée par un faible taux de chômage, un stock de logements réduit et des taux d’intérêt historiquement bas. Cependant, par rapport au marché boursier, le logement offre des rendements nettement inférieurs. Tant le S&P que le Dow ont fourni des rendements annuels en 2017 de plus de 18%.
Alors que le marché boursier pourrait représenter un meilleur rendement à court terme, la plupart des gens classeraient leur maison comme un actif plus sûr que les investissements sur le marché. La plupart des investisseurs reconnaissent que le marché boursier est volatile et peut être risqué. Les rendements des investissements boursiers doivent être plus élevés que ceux des actifs plus sûrs, en partie à cause de leur volatilité et de leur risque plus élevés. Donc, si la maison est un actif sûr, elle peut être un bon investissement. Malheureusement, la maison n’est pas non plus un investissement sûr.
Alors que le marché immobilier global pourrait être plus sûr et moins volatil que les investissements de marché, une maison individuelle est bien plus risquée que le marché immobilier global. L’accession à la propriété individuelle présente de sérieux inconvénients, comme le risque lié à l’emplacement et l’illiquidité. Une maison individuelle n’est pas très liquide, car sa vente peut prendre des mois. En outre, le vieux mantra « emplacement, emplacement, emplacement » présente également un risque pour l’accession à la propriété. Si vous vivez dans une zone où il y a un employeur important et que cet employeur fait faillite, le prix de votre maison pourrait s’effondrer. À bien des égards, l’achat d’une maison revient à détenir tous vos actifs d’investissement dans les actions d’une seule société. Bien sûr, les emplacements dans certaines régions du pays connaissent une croissance énorme, comme San Francisco, mais d’autres, comme Détroit, connaissent des pertes énormes.
Le risque de la propriété unique a un écart type annuel d’environ 12 %, ce qui est proche de l’écart type d’un portefeuille d’investissement traditionnel composé de 60 % d’actions et de 40 % d’obligations. Cela signifie qu’une maison n’est pas beaucoup plus sûre que la plupart des portefeuilles d’investissement et qu’elle offre un rendement nettement inférieur. Historiquement, la valeur nette du logement se contente de suivre le rythme de l’inflation et n’offre aucun rendement réel. Selon le professeur Robert Shiller, l’un des principaux experts sur les prix des logements aux États-Unis, les prix réels des maisons corrigés de l’inflation n’ont pratiquement pas évolué de 1890 à 1990, et ont enregistré des pertes dans les années 2000.
Les logements individuels ont tendance à être un investissement risqué avec des rendements médiocres, mais ils s’apprécient avec le temps, laissant de nombreuses personnes croire qu’il s’agissait d’un bon investissement. Ainsi donc, armé de la connaissance que la maison n’est pas un excellent investissement, la prochaine question à répondre est de savoir si vous devriez acheter une maison ou louer. Un certain nombre d’études montrent que de nombreuses personnes augmenteraient leur patrimoine plus rapidement si elles louaient et investissaient l’argent dans des placements à rendement plus élevé qu’elles auraient autrement utilisé pour verser un acompte sur une maison ou payer un prêt hypothécaire. Un autre facteur à prendre en compte est la durée pendant laquelle vous prévoyez d’habiter la maison. Il existe un nombre important de recherches montrant que, surtout si vous prévoyez d’être dans la maison pendant moins de 5 ans, il vaut mieux louer et investir l’argent que vous ne dépensez pas dans le logement.
Malgré les recherches montrant que le logement n’est pas un excellent investissement et que la location peut être meilleure dans certaines situations, les propriétaires ont tendance à accroître leur richesse plus rapidement que les locataires. Une étude publiée par le Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard a montré que la plupart des recherches comparant la richesse des propriétaires à celle des locataires, après ajustement et contrôle des données sociologiques, économiques et autres données démographiques, indiquent que ceux qui achètent des maisons ont tendance à augmenter leur richesse plus rapidement que les locataires. Ainsi, l’achat d’une maison semble toujours être une bonne décision pour de nombreuses personnes, malgré toutes les informations montrant les avantages de la location, les risques associés à l’accession à la propriété, sans parler du fait que l’accession à la propriété offre un faible rendement des investissements.
Mais pourquoi l’accession à la propriété est-elle plus performante que la location et l’investissement ? Lorsque vous achetez une maison, vous obtenez en réalité deux choses. Premièrement, vous obtenez des services de logement, ce qui est la partie la plus importante, car tout le monde a besoin d’un endroit pour vivre. Bien sûr, lorsque vous louez, vous bénéficiez également de services de logement. Deuxièmement, et c’est important, lorsque vous achetez une maison et payez votre hypothèque, vous êtes essentiellement obligé d’épargner. Il n’y a pas d’aspect d’épargne forcée, cependant, pour ceux qui louent. La recherche comportementale montre que l’épargne automatisée fonctionne, ce qui explique pourquoi de nombreux plans 401(k) ont mis en place des fonctions d’inscription automatique.
L’accession à la propriété continue d’être considérée comme essentielle pour réaliser le rêve américain. Dans une enquête récente, le 2017 Zillow Housing Aspiration Report, environ deux tiers des Américains ont déclaré que posséder une maison est essentiel pour réaliser le rêve américain. Bien qu’il soit peu probable que l’accession à la propriété soit un bon investissement puisque les maisons individuelles ont tendance à être très risquées et ne fournissent presque aucun rendement réel, l’achat d’une maison permet de sécuriser les services de logement et contribue à créer une opportunité d’épargne forcée, ce qui est bénéfique pour accumuler de la richesse même si l’épargne ne fournit pas un taux de rendement élevé.
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