Money Crashers

Pour des générations d’Américains de la classe moyenne, l’accession à la propriété a été un rite de passage important vers l’âge adulte. Après tout, les paiements hypothécaires sont souvent moins chers que le loyer, et les maisons ont tendance à prendre de la valeur, de sorte que vous pourriez un jour vendre la propriété à profit.

Il y a beaucoup d’avantages à posséder une maison, mais c’est une entreprise coûteuse. Le coût réel de l’achat d’une maison est bien plus élevé que le prix indiqué sur la liste des biens à vendre. Donc, avant de commencer à visiter des maisons ouvertes, prenez le temps de vous informer afin de pouvoir prendre une décision pratique.

Coûts réels de l’achat d’une maison

Beaucoup de gens sous-estiment grossièrement le coût réel de l’achat d’une maison. Voici une liste de dépenses à ne pas oublier.

Versement initial

La norme d’or pour un versement initial est de 20 % du prix d’achat. Sur une maison de 250 000 $, cela signifie qu’il faut débourser 50 000 $ comptant.

Bien qu’il y ait des exceptions, presque tous les prêteurs exigent une assurance hypothécaire privée (PMI) si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat.

La PMI protège le prêteur contre les pertes si vous ne remboursez pas votre prêt hypothécaire. Certains prêteurs exigent une prime initiale au moment de l’achat de la maison ; d’autres la perçoivent sous forme de versements mensuels. Dans un cas comme dans l’autre, cela augmentera vos déboursés.

Le coût de la PMI varie, mais selon Freddie Mac, vous pouvez vous attendre à payer 30 à 70 dollars par mois pour chaque tranche de 100 000 dollars empruntés. Sur une hypothèque de 250 000 $, cela peut augmenter votre paiement hypothécaire mensuel jusqu’à 175 $.

Coûts de clôture

Si vous videz votre compte bancaire pour un acompte énorme, retenez votre souffle – car il y a plus. On s’attend aussi à ce que vous vous présentiez à la clôture de la transaction avec une somme d’argent supplémentaire pour couvrir certains coûts payables au prêteur et à d’autres parties. Ces frais de clôture comprennent généralement :

• Frais d’évaluation. Payés à un évaluateur professionnel qui donne au prêteur une estimation de la valeur marchande de la maison.
• Frais d’avocat. Certains États exigent que l’acheteur soit représenté par un avocat. Ces frais couvrent le temps que l’avocat consacre à la préparation et à l’examen de tous les documents de clôture.
• Frais de rapport de crédit. De nombreux prêteurs vous font payer les frais d’accès à votre rapport de crédit et à votre score de crédit.
• Détermination de l’inondation. Ces frais sont payés à une tierce partie pour déterminer si la propriété est située dans une zone inondable. Si votre propriété est dans une zone inondable, votre prêteur peut exiger que vous achetiez une assurance contre les inondations, ce qui augmentera également vos coûts.
• Frais de garantie de la maison. Si vous choisissez d’acheter une garantie habitation sur la propriété, la prime peut être incluse dans vos frais de clôture.
• Frais d’association de propriétaires (HOA). Si votre quartier a une association de propriétaires, l’association peut facturer des frais pour aider à couvrir les services et les améliorations des immobilisations. De nombreuses HOA demandent à l’acheteur de payer des frais ou une partie de leurs cotisations annuelles à la clôture.
• Assurance des propriétaires. La prime de la première année de votre assurance de propriétaire doit être payée en totalité à la clôture.
• Frais d’inspection. Ces frais sont versés aux inspecteurs en bâtiment pour qu’ils évaluent la maison et vous disent si la propriété est en bon état et si elle est infestée de termites et d’autres parasites.
• L’arpentage du terrain. Votre prêteur peut exiger qu’un arpenteur réalise un arpentage de la propriété pour déterminer la taille du lot et les limites légales de la propriété.
• Frais d’origination. Ce sont des frais initiaux de votre prêteur pour effectuer le prêt. Ces frais peuvent inclure des frais de demande et des frais de souscription.
• Frais de notaire. Ces frais couvrent le coût de l’intervention d’un notaire public agréé qui certifie que la personne nommée dans les documents les a effectivement signés.
• Points. Les points hypothécaires – parfois appelés points d’escompte – sont des frais payés au prêteur en échange d’un taux d’intérêt réduit. Le fait de payer les points à l’avance peut réduire votre paiement hypothécaire mensuel.
• Intérêt prépayé. Lorsque vous concluez votre prêt au milieu du mois, votre prêteur perçoit les intérêts sur votre prêt depuis la date de clôture jusqu’à la fin du mois.
• Impôts fonciers. À la clôture, vous pouvez être tenu de payer six mois d’impôts fonciers, ou tout impôt foncier dû entre la date de clôture et la fin de l’année fiscale.
• Frais d’enregistrement. L’État et les gouvernements locaux peuvent facturer des frais pour enregistrer votre acte et d’autres documents hypothécaires.
• Assurance titre. L’assurance titre offre une protection si quelqu’un prétend plus tard avoir un privilège sur votre maison, soit pour des taxes impayées ou des entrepreneurs qui n’ont pas été payés pour des travaux effectués sur la maison avant que vous ne l’achetiez.
• Recherche de titre. Des frais payés à la société de titres pour rechercher les dossiers publics de la propriété que vous achetez.

Vos frais de clôture totaux dépendent de votre emplacement, du prêteur et du montant du prêt. Realtor.com estime que les frais de clôture représentent généralement entre 2 % et 7 % du prix d’achat de la maison. Pour une maison de 250 000 dollars, cela représente entre 5 000 et 17 500 dollars. Parfois, les acheteurs peuvent négocier pour que les vendeurs couvrent ces coûts, mais ce n’est pas quelque chose sur lequel vous devez compter.

Versement hypothécaire

Sauf si vous avez réussi à acheter votre maison en espèces, vous devez faire face à un versement hypothécaire chaque mois – et plusieurs facteurs contribuent au montant que vous paierez.

• Principal. Il s’agit du montant d’argent que vous avez emprunté pour financer votre maison. Avec une maison de 250 000 $, en supposant que vous ayez fait un versement initial de 50 000 $, vous devriez 200 000 $ en principal.
• Intérêt. Les intérêts sont essentiellement les frais que les prêteurs facturent en échange des prêts qu’ils accordent aux propriétaires. Les taux d’intérêt hypothécaires fluctuent énormément, mais ils oscillent juste en dessous de 3 % pour un prêt fixe de 30 ans au moment où nous écrivons ces lignes.
• Impôt foncier. Votre gouvernement local prélève des impôts sur votre propriété pour financer les écoles, les parcs et les zones de loisirs, les services de police et d’incendie, la construction et l’entretien des routes et d’autres services locaux. Plutôt que de payer l’intégralité de votre facture d’impôt foncier en bloc une fois par an, elle est généralement répartie en 12 versements et incluse dans votre paiement hypothécaire mensuel. Votre prêteur dépose ce montant sur un compte séquestre pour le garder séparé des autres fonds. Lorsque votre taxe foncière arrive à échéance, votre prêteur la paie à partir du compte séquestre. L’impôt foncier est calculé en pourcentage de la valeur de votre maison, et les taux varient considérablement selon les endroits. En Alabama, la taxe foncière ne représente en moyenne que 0,40 % de la valeur estimée de la maison. Dans le New Jersey, la moyenne est de 2,21 %. Sur une maison de 250 000 $, cela vous coûterait 5 525 $ de plus par an, soit 460 $ par mois.
• Assurance. Votre paiement hypothécaire peut également inclure l’assurance des propriétaires, dont la prime – comme les paiements d’impôts fonciers – est déposée dans un compte séquestre. Après avoir souscrit une police d’assurance propriétaire, votre prêteur effectue les paiements en votre nom. Les politiques des prêteurs varient, il faut donc s’assurer que cela s’applique à votre situation. Contrairement à l’assurance hypothécaire privée mentionnée ci-dessus, les polices d’assurance habitation couvrent souvent le vol, le vandalisme, l’incendie et les dommages causés par les intempéries. Les inondations et les tremblements de terre sont généralement exclus des polices standard. Selon l’Insurance Information Institute, en 2017, les polices d’assurance propriétaires étaient en moyenne de 1 211 $ par an à l’échelle nationale. Cependant, votre prime réelle dépendra de la construction de votre maison, de votre emplacement et des options de couverture que vous sélectionnez.
• Assurance hypothécaire privée (PMI). Comme mentionné précédemment, votre prêteur exigera probablement une assurance hypothécaire privée si vous effectuez un versement initial de moins de 20 %. La PMI peut être incluse dans votre paiement hypothécaire mensuel.
• Les cotisations de la HOA. Encore une fois, si vous achetez une maison située dans un quartier avec une association de propriétaires, vous devrez payer des cotisations mensuelles ou annuelles pour couvrir l’entretien des zones communes et d’autres commodités. Realtor.com estime que les frais de HOA coûtent au propriétaire moyen entre 200 et 300 $ par mois.

Vous savez maintenant que votre paiement hypothécaire sera beaucoup plus que le principal et les intérêts. Mais combien de plus ? Vous pouvez vous en faire une idée en utilisant une calculatrice de paiement hypothécaire, comme celle proposée par le New York Times.

Pour illustrer, disons que vous achetez une maison pour 250 000 $. Vous avez seulement assez de liquidités pour couvrir un acompte de 10 % plus les frais de clôture, vous devez donc payer une PMI de 125 $ par mois. Votre taux d’intérêt est de 3,0 %. Vous payez 1,6 % de la valeur de la maison en impôts fonciers chaque année, 1 500 $ par an pour l’assurance des propriétaires et 250 $ par mois pour les frais de copropriété. Votre paiement mensuel sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans serait :

• Principal et intérêts : 949 $
• PMI : 125 $
• Impôt foncier : 333 $
• Assurance foncière : 125 $
• Cotisations à la HOA : 250 $
• Total : 1 782 $

Après avoir pris en compte la PMI, les impôts fonciers, l’assurance des propriétaires et les cotisations à la HOA, votre paiement mensuel est presque le double de ce que vous paieriez si vous deviez seulement couvrir le principal et les intérêts du prêt.

Conseil de pro : Assurez-vous d’obtenir la meilleure couverture d’assurance propriétaire pour les taux les plus bas possibles. PolicyGenius vous permet de comparer plusieurs assureurs en quelques minutes seulement.

Calculer combien vous pouvez vous permettre

Ces chiffres sont décourageants, oui, mais il est important d’absorber les réalités de l’accession à la propriété et de s’assurer que vous achetez une maison qui n’étire pas trop votre budget. La question à se poser est donc de savoir comment faire exactement pour garantir un prix d’achat raisonnable pour votre niveau de revenu ?

La majorité des experts financiers recommandent – et de nombreux prêteurs exigent – que vos coûts de logement ne dépassent pas 28 % de votre revenu mensuel brut. Ces coûts comprennent le capital et les intérêts hypothécaires, plus les taxes et les assurances.

Pour notre maison type, il vous faudrait un revenu annuel d’environ 77 000 $ pour atteindre ces 28 %. Bien sûr, 28 % est le chiffre maximal recommandé pour le ratio dette- revenu du logement (RDD). Vous aurez un peu plus de marge de manœuvre dans votre budget si vous pouvez gérer 20 % à 25 % de HDTI.

N’oubliez pas que pour la plupart des gens, les coûts de logement ne sont pas leur seule dette. C’est pourquoi de nombreux prêteurs examinent votre ratio dette/revenu (DTI) complet pour prendre en compte toutes vos obligations mensuelles récurrentes en matière de dette. Il s’agit notamment des paiements de voiture, des prêts étudiants, des paiements de pension alimentaire et des paiements minimums mensuels de carte de crédit. La plupart des prêteurs ne veulent pas que votre obligation de dette totale dépasse 36 % de votre revenu brut.

Si vous n’avez actuellement aucune dette, vous pouvez plus confortablement vous en sortir en serrant l’extrémité supérieure du pourcentage de dette de logement recommandé. Toutefois, si vous jonglez avec un prêt automobile, un prêt étudiant et le remboursement de cartes de crédit, tenez-vous loin, très loin du ratio de 28 % pour le logement.

Mot de la fin

L’achat d’une maison coûte cher – même dans les meilleures circonstances. C’est pourquoi vous devez être réaliste quant à ce que vous et votre famille pouvez confortablement vous permettre. Si c’est la première fois que vous achetez une maison, épargnez autant que possible pour couvrir votre acompte et les frais de clôture, magasinez pour obtenir le meilleur taux d’intérêt, négociez les frais de clôture avec votre prêteur et envisagez de demander au vendeur de couvrir les frais de clôture.

Plus vous pouvez économiser sur les frais de clôture et les coûts hypothécaires mensuels, plus vous aurez d’argent dans votre poche pour meubler votre nouvelle maison et faire en sorte qu’elle se sente comme chez vous.

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