Lorsqu’ils expulsent des locataires dans le Colorado, les propriétaires doivent suivre attentivement les règles et les procédures énoncées par la loi du Colorado. Sinon, le tribunal peut rejeter la poursuite d’expulsion, permettant au locataire de rester jusqu’à ce que le propriétaire relance (correctement) le processus d’expulsion. Cet article expliquera les règles et procédures de base que les propriétaires et les gestionnaires immobiliers doivent suivre lors de l’expulsion d’un locataire au Colorado.
Avis de résiliation avec motif
Pour qu’un propriétaire puisse expulser un locataire au Colorado avant que la durée de location du locataire – qu’il s’agisse d’un bail à durée déterminée ou d’un contrat de location périodique (qui se renouvelle automatiquement après la fin de chaque terme) – ait expiré, le propriétaire doit avoir une cause légale. La loi de l’État du Colorado a défini la cause légale comme étant le non-paiement du loyer par le locataire, la violation du bail ou du contrat de location, ou la commission d’un acte grave, tel qu’un crime ou une violence envers un autre résident. Pour expulser le locataire pour l’une de ces raisons, le propriétaire doit d’abord résilier le contrat de location ou le bail. Cela se produit lorsque le propriétaire donne un préavis au locataire.
Pas de paiement du loyer ou violation du bail
Si le locataire n’a pas payé le loyer ou a violé le bail ou le contrat de location, alors le propriétaire doit donner au locataire un préavis de dix jours. Le locataire peut soit payer le loyer ou réparer la violation dans les dix jours, soit déménager de l’unité de location. Si le locataire ne fait ni l’un ni l’autre, le propriétaire peut résilier le bail ou le contrat de location et intenter une action en expulsion auprès du tribunal. (Colo. Rev. Stat. §§ 13-40-104(d) et (e).)
Violation substantielle
Le locataire peut également être expulsé pour avoir commis des actes plus graves, comme la violence envers un autre locataire, une activité liée à la drogue ou une activité criminelle dans l’unité de location ou sur les lieux. Si le propriétaire expulse le locataire pour l’une de ces raisons, il doit donner au locataire un avis de départ de trois jours. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107.5(4)(a).) Le propriétaire n’est pas tenu de donner au locataire l’occasion de remédier à la violation (parfois connu sous le nom de préavis de départ inconditionnel). Si le locataire ne quitte pas le logement au bout de trois jours, le propriétaire peut intenter une action en expulsion contre le locataire (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5).)
Avis de résiliation sans motif
Si un propriétaire n’a pas de motif pour expulser un locataire, alors les règles suivantes s’appliquent.
Bail à durée déterminée
Si le propriétaire veut expulser un locataire avec un bail à durée déterminée mais n’a pas de motif, alors le propriétaire doit simplement attendre que le bail ait expiré. Dans ce cas, le propriétaire n’a pas besoin de donner au locataire un avis de départ, à moins que les conditions du bail ne l’obligent spécifiquement à le faire. Sinon, le propriétaire peut s’attendre à ce que le locataire déménage à la fin de la durée du bail.
Location périodique (contrat de location)
Au Colorado, si le locataire a un contrat de location – un accord de location pour une certaine période de temps qui se renouvelle automatiquement – alors un propriétaire qui veut mettre fin à la location sans raison doit donner un certain nombre de préavis écrits pour résilier. (Les locations qui se renouvellent automatiquement sont également appelées locations périodiques au Colorado.)
Le montant du préavis requis dépend de la durée du contrat de location. Par exemple, si le propriétaire veut mettre fin à une location au mois (la location périodique la plus courante) mais qu’il n’a pas de motif, alors il doit donner au locataire un préavis de 21 jours. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c).) La notification doit décrire la propriété et le moment précis où la location prendra fin, et être signée par le propriétaire ou son agent. Si le locataire ne déménage pas à la date limite indiquée dans l’avis, le propriétaire peut l’expulser. (En passant, les mêmes exigences en matière d’avis s’appliquent aux locataires qui souhaitent mettre fin à une location périodique sans motif.)
Défenses d’expulsion du locataire
Même si un propriétaire peut avoir une raison légale valide d’expulser un locataire, le locataire peut toujours choisir de combattre l’expulsion. Le locataire pourrait avoir une défense légale valide, telle que, le propriétaire n’a pas entretenu l’unité de location ou le propriétaire a exercé des représailles contre le locataire. Cette décision de se battre contre l’expulsion peut augmenter le coût de la poursuite ou augmenter le temps dont dispose le locataire pour rester dans l’unité de location. Tenant Defenses to Evictions in Colorado a plus d’informations.
Remplacement du locataire
La seule personne qui est autorisée à retirer un locataire de l’unité de location est un agent d’application de la loi. En vertu de la loi du Colorado, il n’est jamais légal pour un propriétaire de tenter de forcer le locataire à quitter l’unité de location, et le locataire pourrait poursuivre le propriétaire pour avoir essayé.
Après une expulsion, le propriétaire pourrait constater que le locataire a laissé derrière lui des effets personnels. Contrairement à la plupart des États, le propriétaire n’est pas tenu de contacter le locataire avant de se débarrasser de ces biens. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-122.) Le bien est considéré comme abandonné, et le propriétaire peut en disposer immédiatement. Si le propriétaire choisit d’entreposer le bien jusqu’à ce que le locataire le réclame, il peut facturer au locataire les frais d’entreposage. Toutefois, le propriétaire n’est pas responsable envers le locataire de tout dommage qui pourrait être causé au bien pendant qu’il l’entrepose. Handling a Tenant Abandoned Property in Colorado a plus d’informations sur ce sujet.