L’inventaire des logements est faible, mais la demande de maisons est élevée. Et avec des taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas, de nombreux acheteurs de maisons se retrouvent dans des guerres d’enchères et sont parfois en concurrence avec des offres entièrement au comptant.
Cela signifie que les maisons se vendent bien au-delà du prix demandé sur les marchés les plus compétitifs, selon les experts en logement auxquels nous avons parlé. Ils disent que 2020 a été un fort marché de vendeurs – et que 2021 le sera probablement aussi.
Si vous avez envisagé d’acheter une maison, vous vous demandez peut-être s’il ne serait pas préférable d’attendre un peu jusqu’à ce que le marché soit plus favorable aux acheteurs. Les experts affirment qu’il n’y a pas de moment idéal pour acheter une maison, et que le meilleur moment est celui où cela a du sens pour vous personnellement.
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Et le prix n’est pas non plus le seul facteur en jeu, surtout lorsque l’économie américaine est encore en récession à cause de la pandémie de coronavirus.
Beaucoup de gens sont attirés par les faibles taux d’intérêt, dit Adriana Buenrostro, un agent immobilier de Prosper Real Estate à Santa Rosa, en Californie. « C’est formidable – si vous avez l’acompte, le revenu régulier et les réserves », dit-elle. « Si vous n’avez pas assez d’argent ou que votre emploi est instable, tout cela devient douteux ».
Si vous vous demandez si vous devez acheter une maison ou attendre, voici ce qu’il faut garder à l’esprit :
Quand devriez-vous acheter une maison ?
Posséder une maison a longtemps été considéré comme une partie essentielle du rêve américain. Mais cela peut aussi se transformer en cauchemar, si vous achetez une maison avant d’être prêt. Voici cinq signes que vous êtes prêt à acheter une maison.
Vous avez un revenu stable
Il est essentiel de se sentir en sécurité financièrement avant d’acheter une maison. Si vous avez un flux régulier de revenus depuis au moins quelques années, c’est un bon signe que vous êtes prêt à faire le saut vers l’accession à la propriété.
« Nous vivons au milieu d’une pandémie, et avec le COVID-19, vous voulez vous assurer que vous avez un emploi stable. En ce moment, par les temps qui courent, c’est énorme « , dit Buenrostro.
Les prêteurs veulent voir un historique cohérent d’emploi pour s’assurer que vous avez suffisamment d’argent qui rentre pour couvrir le coût d’un prêt hypothécaire. La majorité des prêteurs demandent vos deux dernières années de W-2, et certains demanderont même des talons de salaire jusqu’à la clôture.
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Si vous êtes travailleur autonome, soyez prêt à montrer plutôt vos déclarations de revenus des deux dernières années. Si vous avez reçu des 1099 pendant cette période, vous devrez également les montrer à votre prêteur.
Fondamentalement, bien que les prêteurs ne puissent pas prévoir si vous serez employé à l’avenir, ils veulent voir la preuve que vous avez été employé de manière régulière dans le passé, et que vous avez donc bénéficié d’un revenu stable.
Vous maîtrisez vos dettes
L’élément suivant à prendre en compte est votre ratio dette/revenu (DTI) – une mesure de la probabilité que vous soyez en mesure d’assumer un paiement hypothécaire mensuel, compte tenu de votre dette actuelle et de votre revenu mensuel.
Votre DTI comprend généralement les factures telles que les prêts étudiants, les paiements de voiture et les dettes de carte de crédit, mais pas les frais de subsistance tels que la nourriture, le gaz et les services publics. Bien que les niveaux maximums de DTI varient selon le prêteur et le type de prêt hypothécaire, la plupart des prêteurs recherchent un DTI inférieur ou égal à 43 %, selon le Consumer Financial Protection Bureau.
Plus il est bas, mieux c’est. Si votre DTI est supérieur à cela, donnez la priorité au remboursement de vos dettes avant de vous lancer sur le marché immobilier.
Pour trouver votre DTI, additionnez toutes vos dettes mensuelles récurrentes et divisez ce chiffre par votre revenu mensuel total après impôts. Ensuite, multipliez-le par 100 pour obtenir votre pourcentage.
Vous avez suffisamment d’épargne
Votre prêteur voudra également vérifier que vous avez suffisamment d’épargne pour couvrir les coûts initiaux de l’achat d’une maison, et même plus.
En particulier, vous devriez épargner suffisamment pour payer l’acompte et les frais de clôture.
Selon le type de prêt hypothécaire que vous obtenez, l’acompte peut représenter entre 3,5 % et 20 % du prix d’achat de la maison. Les frais de clôture représentent généralement 2 à 5 % supplémentaires du prix d’achat de la maison.
Les prêteurs aiment également voir suffisamment de fonds dans vos comptes pour couvrir les futurs paiements hypothécaires et les dépenses d’urgence.
« J’aime voir les gens avoir non seulement assez pour un acompte, mais aussi avoir trois à six mois de réserve parce que nous ne savons pas ce qui va se passer », dit Buenrostro.
Elle dit qu’il y a eu quelques fois pendant les étapes finales du processus où elle a vu l’un des emprunteurs faisant une demande conjointe d’hypothèque perdre son revenu, et devoir voir s’ils avaient assez de réserves pour compenser cette perte de revenu.
« Malheureusement, la réponse pour certains d’entre eux a été négative », dit Buenrostro.
Votre cote de crédit est bonne
Les prêteurs utilisent leurs propres modèles de cote de crédit pour déterminer à quel point vous êtes un emprunteur à risque. Avant la pandémie, on considérait qu’un bon crédit se situait dans la fourchette haute des 600 ou basse des 700, dit Dan Moralez, prêteur hypothécaire et vice-président régional de la Northpointe Bank dans le Michigan. Aujourd’hui, il s’est déplacé vers le milieu des 700 et plus, dit-il.
Vous devez vérifier à la fois votre rapport de crédit et votre score de crédit avant d’entamer le processus d’achat de maison. Vous pouvez vérifier gratuitement votre dossier de crédit auprès des trois principales agences de crédit chaque année – et jusqu’en avril 2021, chaque semaine. Votre score de crédit peut être vérifié en visitant un site web de score de crédit gratuit ou, dans de nombreux cas, en le consultant dans votre compte de carte de crédit en ligne.
La pandémie a rendu les prêteurs plus prudents, alors assurez-vous de vérifier de près votre rapport pour détecter toute inexactitude qui pourrait affecter votre solvabilité.
« Tout est un peu plus strict en raison de l’époque dans laquelle nous vivons. Avoir un bon crédit aide toujours. C’est avantageux pour votre taux, votre assurance hypothécaire, et ça vous donne plus de pouvoir d’achat. À l’heure actuelle, les lignes directrices et les prêts changent tous les jours, de même que les taux d’intérêt « , explique Mme Buenrostro.
Vous êtes prêt à vous installer
L’achat d’une maison n’est pas bon marché. Vous devrez payer des milliers de dollars dès le départ juste pour vivre dans votre nouvelle maison, y compris les frais de clôture associés à votre hypothèque et à un acompte.
Vous devriez acheter lorsque vous savez que vous vous engagez à rester au même endroit pendant une période prolongée.
« Il est important de considérer vos objectifs à long terme », dit Moralez. « Souvent, les acheteurs d’une première maison commencent tout juste leur carrière, alors prévoient-ils de rester localement ou auront-ils un changement d’emploi qui peut les faire bouger ? »
N’oubliez pas non plus que la vente de votre maison à l’avenir peut également être un tracas, et sera coûteuse puisque le vendeur paie généralement une commission à un agent immobilier.
Avec tous ces coûts, il est plus logique financièrement de rester sur place pendant au moins quelques années après l’achat. Il est très difficile – voire impossible – de faire de l’argent sur une maison à moins que vous ne prévoyiez d’y rester pendant un certain temps, dit Moralez.
Considérer le marché immobilier dans lequel vous vous trouvez
Une fois que vous avez trouvé une maison sur laquelle vous voulez faire une offre, Buenrostro et Moralez disent que vous ne devriez pas tarder, même si les conditions du marché favorisent les vendeurs par rapport aux acheteurs.
Ces conditions du marché détermineront en grande partie la marge de manœuvre dont vous disposez pour faire une offre. De nombreuses maisons se vendent nettement au-dessus des prix demandés, dit Buenrostro.
« Notre marché ici est très compétitif. Tout se vend encore au-dessus du prix demandé, avec des offres multiples. Il y a beaucoup de liquidités sur le marché en ce moment et les acheteurs arrivent avec un acompte de 20 % sur les prêts conventionnels « , dit Buenrostro, qui est basé dans le comté de Sonoma en Californie. « Mais j’encourage mes clients à continuer à chercher car on ne sait jamais. Vous voulez être prêt à sauter dans ce train si une bonne opportunité se présente. »
Buenrostro dit qu’un bon agent immobilier tirera des ventes de maisons comparables dans votre région pour vous, parlera des prix et des conditions du marché, et travaillera avec vous pour déterminer une offre équitable.
Mais soyez prêt à être déçu dans un marché compétitif. Les contre-offres sont courantes, tout comme les rejets. Même si tout se passe bien, le vendeur peut toujours recevoir et accepter d’autres offres. Et même après la signature d’un contrat, des problèmes peuvent survenir et l’affaire peut tomber à l’eau.
Il y a des choses que vous pouvez et ne pouvez pas contrôler pendant le processus d’achat d’une maison. Une chose que vous pouvez contrôler est la hauteur à laquelle vous êtes vraiment prêt à aller. Fixez un budget dès le début et respectez-le lorsque vous faites votre offre.
« Je ne pense pas qu’il y ait une formule magique pour acheter une maison. Les gens doivent simplement être informés, être en mesure d’assommer ces éléments, se préparer et aligner leurs dettes », dit Buenrostro. « Et si c’est le bon moment, la bonne maison viendra.
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