Connaître le délai de la procédure d’expulsion est essentiel pour les propriétaires afin qu’ils puissent déterminer quand ils peuvent commencer à relouer leur propriété locative. Chaque comté de l’Ohio est légèrement différent en termes de calendrier de la procédure d’expulsion. Je vais présenter le calendrier d’expulsion typique du comté de Franklin, dans l’Ohio, afin que les propriétaires qui y font des affaires puissent comprendre le processus et l’utiliser à leur avantage lorsqu’ils prévoient de reprendre possession et lorsqu’ils tentent de relouer les locaux.
Le processus d’expulsion commence dans tous les comtés par l’affichage d’un avis d’expulsion de trois jours. Une fois que cet avis est affiché et a expiré, le propriétaire a le droit de déposer une action en expulsion au tribunal contre le locataire. Pour déterminer la date d’expiration de l’avis d’expulsion de trois jours, le jour de l’affichage ne compte pas. Les fins de semaine et les jours fériés ne comptent pas non plus dans le calcul des trois jours. Si, par exemple, un propriétaire affiche un avis le vendredi 7 février, le jour de l’affichage (vendredi) ne compte pas dans le calcul des trois jours. Le samedi et le dimanche ne comptent pas non plus. Les lundi, mardi et mercredi de la semaine suivante sont les trois jours qui comptent. Le propriétaire pourrait alors déposer une action en expulsion le jeudi 13 février. Si le propriétaire a déposé avant cette date, le locataire a une défense contre l’expulsion (le locataire n’a pas eu trois jours complets pour quitter les lieux).
Au moment du dépôt de la plainte pour expulsion auprès du tribunal, le propriétaire ou son représentant peut fixer une date d’audience dans les deux à trois semaines suivant la date de dépôt. Le comté de Franklin permet généralement (sauf pendant certaines périodes de l’année) au propriétaire de demander une date d’audience exactement deux semaines après la date de dépôt. La date d’audience la plus proche possible serait alors de deux semaines après la date de dépôt.
Lors de l’audience, le locataire peut se présenter et demander une prolongation de l’audience parce qu’il cherche encore une représentation juridique ou pour d’autres raisons. En général, le tribunal reprogramme l’audience à une date qui se situe une semaine après la date d’audience initiale. Si, toutefois, la première audience se déroule sans une telle demande et que le propriétaire obtient l’expulsion, alors l’étape suivante consiste à faire afficher la propriété avec une étiquette rouge (également connue sous le nom d’ordonnance de restitution).
Le propriétaire doit payer des frais de 35 $ pour l’étiquette rouge. Une fois ce paiement effectué, l’huissier affiche généralement l’étiquette rouge à la propriété locative deux jours ouvrables plus tard (pendant certaines périodes de l’année, cela peut prendre plus de temps pour l’huissier de faire cela). Une fois que l’étiquette rouge est affichée, le temps commence à courir pour que le locataire quitte la propriété. Le locataire dispose de cinq jours pour partir une fois l’étiquette rouge affichée. Dans ce cas, la date d’affichage, les week-ends et les jours fériés comptent pour le locataire. Pour poursuivre notre exemple, si le propriétaire a eu une audience d’expulsion le 27 février et qu’il a payé l’étiquette rouge à cette date, l’huissier affichera probablement l’étiquette rouge le 3 mars. Le locataire aurait techniquement jusqu’à la fin de la journée du vendredi 7 mars pour être hors de la propriété.
Parce que le tribunal n’est pas ouvert le jour suivant (samedi 8 mars ainsi que dimanche 9 mars), le locataire bénéficie du week-end et n’a pas à être hors du logement avant la fin de la journée du dimanche. Si le propriétaire a déjà payé les frais de sortie (45 $), il peut contacter l’huissier par téléphone (614-645-7780) le lundi matin entre 8 h et 9 h 30 pour planifier une sortie. Selon l’horaire de l’huissier, la mise à l’écart serait normalement prévue un jour ou deux plus tard et le propriétaire pourrait reprendre possession de la propriété immédiatement après la mise à l’écart.
La chronologie pour notre exemple serait donc :
Vendredi 7 février – affichage de l’avis d’expulsion de trois jours;
Jeudi 13 février – premier jour où le propriétaire pourrait déposer une plainte d’expulsion auprès du tribunal (l’avis de trois jours a expiré le 12 février. 12);
Jeudi 27 février – date d’audience la plus proche qui pourrait être obtenue;
Jeudi 27 février – si l’expulsion est accordée ce jour-là, alors le propriétaire peut payer et demander l’étiquette rouge ce même jour;
Lundi 3 mars – si l’expulsion est accordée le 27 février. 27, alors c’est la date la plus proche à laquelle l’étiquette rouge pourrait être affichée par l’huissier (rappelez-vous que l’huissier affiche généralement l’étiquette rouge à l’unité de location deux jours ouvrables après sa demande);
Dimanche 9 mars – dernier jour où le locataire pourrait rester en possession sans faire face à une mise en liberté ;
Lundi 10 mars – jour le plus tôt où le propriétaire pourrait appeler l’huissier pour programmer une mise à l’écart;
Mercredi 12 mars – vendredi 14 mars – jours probables de mise à l’écart selon la disponibilité de l’huissier.
Rappelez-vous qu’un propriétaire ne peut pas entrer et retirer le locataire et/ou les biens du locataire sans la présence de l’huissier.
Ce délai suppose qu’aucun retard ne survient au cours du processus. La cause la plus probable de retard serait une demande de prolongation de l’audience d’expulsion initiale par le locataire. Le comté de Franklin est assez libéral quant à l’octroi d’une première demande de prorogation par le propriétaire ou le locataire, il n’est donc pas inhabituel que cela se produise une fois. Avec cette chronologie, vous pouvez avoir une meilleure compréhension de la façon dont votre cas d’expulsion est susceptible de se dérouler et quand vous pouvez récupérer la propriété pour la préparer à la location.
Ce n’est qu’une suggestion de chronologie et votre kilométrage peut varier en fonction de votre situation juridique.