COVID-19 Information Update
Virtual Community Forum on Evictions, gesponsord door de Maryland Attorney General en Access to Justice Commission.
Het uitstel voor huisuitzettingen wordt opgeheven met ingang van zaterdag 25 juli 2020. Er zijn veel staats- en federale veranderingen die van invloed kunnen zijn op het proces van huisuitzettingen, waaronder moratoria. Lees meer over Huisuitzettingen en gevallen van niet-betaling van huur tijdens het plan voor gefaseerde heropening van de rechterlijke macht.
Onderwerpen op deze pagina
- Publieke huisvesting
- HUD-huisvesting
- Section 8-huisvesting
Publieke huisvesting
Een huisvestingsautoriteit mag uw huurcontract (het recht om daar als huurder te wonen) niet opzeggen, behalve bij ernstige of herhaaldelijke overtreding van “materiële” (belangrijke) huurvoorwaarden, of andere “goede redenen.”
Zware of herhaalde overtredingen van “materiële” (belangrijke) huurvoorwaarden zijn onder meer:
- Nalatigheid in het betalen van huur of een andere financiële verplichting of
- Nalatigheid in het nakomen van een verplichting van de huurder, zoals;
- de woning niet onderverhuren (aan iemand anders verhuren)
- geen kostgangers of huurders houden
- de woning alleen als eigen woning gebruiken
- zich houden aan alle huisvestings regels en voorschriften
- De woning in een nette en veilige staat houden
- De woning niet vernielen of vandaliseren
- Betalen van door de huurder veroorzaakte schade aan de woning, een lid van het huishouden, of zijn gasten (anders dan normale slijtage)
- Niet het vreedzame genot van andere bewoners te verstoren
- Niet betrokken te raken bij criminele activiteiten of alcoholmisbruik
- Het overschrijden van de inkomensgrens voor het programma
Andere “goede reden” omvat:
- Criminele activiteit, drugsmisbruik, of alcoholmisbruik
- Nadat u bent toegelaten, de huisvestingsautoriteit ontdekt dat de huurder niet in aanmerking komt
- U legt valse verklaringen af of pleegt fraude in uw aanvraag voor huisvesting of hercertificering
- Nalatigheid van een gezinslid om te voldoen aan de gemeenschapsdienst van het programma of zelfvoorziening werkactiviteit vereiste
- Nalatigheid om een wijziging van een huurovereenkomst te accepteren
Lees de wet: Code of Federal Regulations, Titel 24, § 966.4
HUD Housing
Een verhuurder mag uw huurcontract (recht om er als huurder te wonen) in een door HUD gesubsidieerd project niet opzeggen, behalve bij:
- “Materiële” (belangrijke) niet-naleving van de huurovereenkomst, zoals:
- Een of meer wezenlijke schendingen van de huurovereenkomst of
- Verhaalde kleine schendingen van de huurovereenkomst die
- de leefbaarheid van het project verstoren
- een nadelige invloed hebben op de gezondheid of veiligheid van een persoon of het recht van een huurder om rustig genot van het project
- Inmenging met het beheer van het project
- Een nadelig financieel effect op het project hebben of
- U verzuimt alle informatie te verstrekken die in het hercertificeringsproces wordt vereist, of u verstrekt willens en wetens onvolledige of onjuiste informatie tijdens het hercertificeringsproces.
- U verzuimt huur of een andere financiële verplichting te betalen na de aflossingsvrije periode.
- Criminele activiteiten of alcoholmisbruik.
- Overige goede reden. Dit omvat een situatie waarin de verhuurder u vooraf laat weten dat bepaald gedrag in de toekomst de huurovereenkomst zal schenden.
“Materiële” (belangrijke) niet-nakoming van een verplichting opgelegd onder Maryland’s verhuurder en huurder wetten.
Opzegging
Verhuurders moeten huurders schriftelijk op de hoogte stellen van elke beëindiging van de huurovereenkomst. De kennisgeving moet bevatten:
- de datum van beëindiging;
- de reden voor de beëindiging, met voldoende details zodat de huurder een verdediging kan voorbereiden;
- en als de beëindiging te wijten is aan het niet betalen van huur, moet de kennisgeving het dollarbedrag van het verschuldigde saldo en de datum waarop de berekening is gemaakt bevatten; en
- Advies aan huurder dat als huurder blijft na de beëindigingsdatum, de verhuurder kan proberen om de beëindiging alleen door middel van een gerechtelijke procedure af te dwingen, en dat als een gerechtelijke procedure wordt ingesteld, huurder een verweer kan voeren.
De kennisgeving moet naar huurder worden verzonden per eerste klas post, naar behoren gefrankeerd en geadresseerd aan huurder op zijn adres op het project, en met een correct retouradres. Een tweede exemplaar moet persoonlijk worden overhandigd aan een volwassene die de deur van de woning van de huurder opendoet. Indien geen volwassene de deur beantwoordt, moet de kennisgeving onder de deur worden achtergelaten of aan de deur worden bevestigd.
Wanneer de opzegging is gebaseerd op “materiële niet-naleving” van de huurovereenkomst of het niet nakomen van de verplichtingen volgens de staats- of lokale verhuurder-huurder wet, dan moet het tijdstip van opzegging in overeenstemming zijn met de huurovereenkomst en de wet
Wanneer de opzegging is gebaseerd op “andere goede redenen,” zal de opzegging alleen plaatsvinden aan het einde van een huurtermijn en in overeenstemming met de huurovereenkomst, en in geen geval mag de huurder minder dan 30 dagen van te voren opzeggen. Bovendien moet de huurder voor een “andere goede reden”-beëindiging een voorafgaande kennisgeving hebben ontvangen waarin staat dat zijn of haar specifieke gedrag, indien het zou worden voortgezet, een grond voor beëindiging zou vormen. Deze voorafgaande kennisgeving moet op dezelfde wijze aan de huurder worden betekend als de kennisgeving van beëindiging.
Het verzuim van de huurder om bezwaar te maken tegen de kennisgeving van beëindiging vormt geen verklaring van afstand van zijn of haar recht om de beëindiging in een latere gerechtelijke procedure aan te vechten.
Uitzettingen
Verhuurders mogen alleen proberen een huurder uit te zetten door te voldoen aan deze verordeningen en aan de staats- en lokale wetten inzake uitzettingsprocedures.
De nationale of lokale wetgeving kan de huurder procedurele rechten geven die verder gaan dan de rechten die in deze regels worden gegeven, behalve wanneer de nationale of lokale wetgeving door de federale wetgeving wordt uitgesloten.
Huurverhogingen en andere wijzigingen in de huurovereenkomst
De verhuurder mag de voorwaarden van de huurovereenkomst wijzigen, mits de verhuurder daarvoor toestemming van HUD heeft gekregen. De huurder moet van alle wijzigingen in de huurovereenkomst op dezelfde wijze in kennis worden gesteld als van de beëindiging van de huurovereenkomst, met inbegrip van een opzeggingstermijn van ten minste 60 dagen in Baltimore City en van ten minste 30 dagen in de rest van de staat.
Uitzonderingen
Deze bepalingen zijn niet van toepassing wanneer het gebruik van de huurder wordt beëindigd omdat HUD, of de verhuurder met toestemming van HUD, heeft besloten het project substantieel te saneren of af te breken, of het project aan een koper te verkopen voor substantieel sanering of afbraak.
Lees de wet: Code of Federal Regulations, Title 24, §§ 247.3, 247.4, 247.5, and 247.6; Code of Public Local Laws of Baltimore City, Subtitle 9, § 9-14
Section 8 Housing
Een huisvestingsautoriteit mag een Section 8 voucher niet beëindigen, behalve voor:
- Een uitzetting uit Section 8 huisvesting waarbij een rechter een ernstige schending van de huurovereenkomst heeft vastgesteld.
- U verzuimt toestemmingsformulieren te ondertekenen.
- U verzuimt uw burgerschapsstatus of in aanmerking komende immigratiestatus vast te stellen.
- U schendt een gezinsverplichting, zoals u nalaat om:
- Verstrek de vereiste informatie, of
- Verhelp elke schending van de kwaliteitsnormen voor huisvesting die door de familie is veroorzaakt, of
- Stel de eenheid ter beschikking voor inspecties van Sectie 8, of
- Notificeer de huisvestingsautoriteit en verhuurder wanneer de familie verhuist, of
- geen ernstige of herhaalde overtredingen van de huurovereenkomst begaan, of
- de huisvestingsautoriteit op de hoogte stellen van opzegging van de huurovereenkomst/uitzetting, of
- de woning binnen de richtlijnen gebruiken en bewonen, of
- de huisvestingsautoriteit op de hoogte stellen van afwezigheid van de familie uit de woning.
- Een belang heeft in de eenheid, of
- Fraude pleegt of een andere programmaovertreding, of
- Zich inlaat met alcoholmisbruik of drugsgerelateerde of gewelddadige criminele activiteiten of activiteiten die de gezondheid, veiligheid of het recht op vreedzaam genot van andere bewoners of personen die in de onmiddellijke nabijheid verblijven, bedreigen, of
- Hulp op basis van Sectie 8-huurders ontvangt terwijl u een andere huisvestingssubsidie voor dezelfde eenheid ontvangt.
- U bent in de afgelopen vijf jaar uit HUD huisvesting gezet.
- U bent uit het Section 8 programma gezet.
- U pleegt fraude, omkoping of een andere corrupte criminele daad in verband met een federaal huisvestingsprogramma.
- Een uitstaande schuld hebben bij een huisvestingsautoriteit in verband met Section 8 of volkshuisvesting.
- Een terugbetalingsovereenkomst met een huisvestingsautoriteit niet nakomen.
- Het familie-zelfvoorzieningsprogramma niet nakomen (indien van toepassing).
- Gedrag van misbruik vertonen of dreigen met misbruik jegens personeel van de huisvestingsautoriteit.
- Moedwillig en aanhoudend niet voldoen aan de eisen van welzijn tot werk (indien van toepassing).
- De ernst van het geval.
- De mate van participatie van andere gezinsleden.
- De handicap van een lid van het huishouden.
- Het effect van de beëindiging van de bijstand op onschuldige leden van het huishouden.
Bovendien wordt het als een overtreding beschouwd als u of een gezinslid dat in de eenheid woont:
U of een lid van uw gezin:
De huisvestingsautoriteit kan “verzachtende” omstandigheden overwegen alvorens de Section 8 voucher te beëindigen, met inbegrip van:
Lees de wet: Code of Federal Regulations, Titel 24, §§ 982.551, 982.552, en 982.553