Un préstamo HECM es la abreviatura del programa Home Equity Conversion Mortgage, también conocido como hipoteca inversa. La hipoteca inversa es una hipoteca/préstamo respaldado por el gobierno federal para los propietarios de viviendas de 62 años de edad o más.
Hay pros y contras del programa de préstamos HECM. Un préstamo HECM se puede utilizar para pagar una hipoteca existente, un préstamo con garantía hipotecaria y otras deudas. La jubilación es un momento para relajarse y disfrutar de los últimos años de la vida. Puede significar pasar tiempo con los nietos, hacer algo de jardinería, o retomar una afición o un viaje que hace tiempo que no se hace. Pero la pérdida o la reducción de los ingresos tras la jubilación puede suponer una dificultad financiera. Acabar con esas facturas mensuales con un préstamo HECM sin pagos puede parecer como conseguir un aumento de sueldo o que le toque la lotería.
Pros de un préstamo HECM
1. No hay pago de préstamo – No hay pago mensual requerido con un préstamo HECM
2. Seis maneras de recibir los ingresos – Hay seis planes de pago con el préstamo HECM. Se puede optar por recibir una suma global por adelantado, establecer una línea de crédito a la que se puede recurrir cuando sea necesario, recibir pagos mensuales iguales o elegir alguna combinación de estas opciones.
3. Liquidación de una hipoteca o préstamo sobre el capital social existente – La opción de pago de una suma global se puede utilizar para liquidar una hipoteca o un préstamo sobre el capital social existente. Si usted lucha con un pago mensual de la hipoteca o del préstamo sobre el capital de la vivienda cada mes, la hipoteca inversa puede aliviarle ese dolor de cabeza mensual.
4. Pago del seguro de la propiedad & – Una de las opciones de pago de un préstamo HECM es la opción de línea de crédito. Este plan de pago permite al prestatario retirar una cantidad predeterminada cuando lo solicite. Esta opción se puede utilizar para pagar los impuestos inmobiliarios y el seguro del propietario de la vivienda. La cantidad retirada se puede devolver al prestamista en el transcurso del año.
5. Pagar las tarjetas de crédito y otras facturas mensuales – Lo más probable es que el tipo de interés de un préstamo HECM sea más bajo que el de sus tarjetas de crédito y otras obligaciones mensuales. El cambio de las tarjetas y préstamos con tasas de interés más altas por una hipoteca inversa podría ahorrarle dinero cada mes. Y recuerde, usted no está obligado a hacer un pago cada mes con un préstamo HECM.
6. Protección contra gastos inesperados – Puede haber un momento en que un propietario jubilado se enfrenta a una situación urgente. Podría ser una nueva caldera o aire acondicionado, o un techo con fugas. Obtener un préstamo sobre el valor de la vivienda puede no ser posible porque el banco puede no aprobar un préstamo porque el propietario está jubilado y los ingresos mensuales son insuficientes para pagar la cuota mensual. Disponer de una línea de crédito HECM puede ser la solución a una emergencia financiera imprevista.
7. Ingresos complementarios – Según Northwestern Mutual, «uno de cada cinco estadounidenses (21%) NO tiene ahorros para la jubilación. Uno de cada tres Baby Boomers (33%), la generación más cercana a la edad de jubilación, sólo tiene entre 0 y 25.000 dólares de ahorro para la jubilación». El préstamo HECM puede proporcionar una renta mensual durante toda la vida del prestatario o durante un número de años previamente especificado.
8. Prima de seguro de vida – El producto del préstamo HECM puede utilizarse para pagar una póliza de seguro de vida. ¿Desea dejar algo a su cónyuge o compañero de vida, o a sus hijos? Considere la posibilidad de realizar un pago mensual de la tenencia o del plazo para pagar la prima de un seguro de vida. No hace falta decir que la táctica debe ser discutida con un agente de seguros de vida y un prestamista HECM, y posiblemente con un abogado/asesor financiero.
9. El préstamo HECM es un préstamo sin recurso – El préstamo HECM está respaldado por el HUD/FHA. Como tal, el programa de préstamos no requiere el reembolso total del saldo del préstamo si la casa se vende por menos del saldo del préstamo. De hecho, aunque el saldo del préstamo supere el valor de tasación, los herederos pueden comprar la vivienda al 95% del valor de tasación. Cualquier saldo adicional del préstamo se condona.
10. No hay impuesto sobre la renta – Los ingresos de un préstamo HECM no están sujetos a impuestos. Una hipoteca inversa es considerada como un préstamo por el IRS, en consecuencia, no se requiere ningún impuesto sobre la renta. Además, una hipoteca inversa no afectará sus pagos de Seguro Social o Medicare.
11. Protección del cónyuge – HUD/FHA permite a los cónyuges de los prestatarios de hipotecas inversas que son menores de 62 años en el momento de la liquidación para seguir viviendo en la casa como un cónyuge no prestatario elegible». Hay requisitos específicos para la protección conyugal que deben cumplirse para permitir que el cónyuge no prestatario siga residiendo en la casa.
Contras de un préstamo HECM
1. Es un préstamo – Un préstamo HECM es sólo eso, un préstamo. El programa de hipoteca inversa no es dinero gratis o un derecho del gobierno . . es un préstamo. Un préstamo que, por lo general, se devuelve cuando se vende la casa. El dinero obtenido en una suma global o la cantidad total pagada al prestatario se restará del precio de venta de la casa. Eso significa que los herederos recibirán menos dinero, o posiblemente ninguno, cuando el último prestatario fallezca o venda la casa. Hay una buena noticia. Aunque el saldo total del préstamo supere el precio de venta, el prestamista no reclamará la diferencia al patrimonio o al prestatario. Se dice que el préstamo HECM es un préstamo «sin recurso». Además, aunque el saldo del préstamo supere el valor de tasación, los miembros de la familia pueden comprar la vivienda al 95% del valor de tasación.
2. Costes de cierre – Como en cualquier otro préstamo, hay costes de cierre… y pueden ser relativamente caros. Posiblemente más que una hipoteca típica. La FHA permite a los prestamistas cobrar una cuota de «originación». El prestamista puede cobrar el mayor de los siguientes importes: 2.500 dólares o el 2% de los primeros 200.000 dólares del valor de la vivienda, más el 1% de la cantidad que supere los 200.000 dólares. Las comisiones de apertura del HECM tienen un límite de 6.000 dólares. Algunos prestamistas renuncian o reducen las comisiones de apertura.
La FHA cobra una prima de seguro hipotecario sobre los préstamos de hipotecas inversas (HECM). El coste es igual al dos (2) por ciento del valor de tasación de la vivienda o del límite de préstamo anual de la FHA, el que sea menor.
Se cobra una cuota mensual de la FHA del 0,5 por ciento del saldo pendiente del préstamo. Esta cuota se añade al saldo del préstamo cada mes. El seguro del título, las tasas de registro y cualquier impuesto de transferencia estatal y local también se pueden cobrar con una hipoteca inversa. Los costes de cierre pueden pagarse en el momento de la liquidación o con cargo al límite de préstamo permitido. Los costos de cierre reducen el pago disponible para el (los) prestatario(s).
3. Impuestos a la propiedad & seguro del propietario – El prestatario debe pagar los impuestos a la propiedad y el seguro del propietario. Esto no es necesariamente una «CON», pero si el propietario no mantiene al día los impuestos y el seguro de la vivienda, el prestamista/servidor de HECM puede ejecutar la hipoteca del prestatario(s).
4. Medicaid y Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI) – La elegibilidad para Medicaid y SSI puede verse afectada por una hipoteca inversa. Medicaid tiene limitaciones de ingresos y activos mensuales. La elección de una suma global que supere el límite de activos «podría», «tal vez», poner en peligro la prestación de Medicaid o de la SSI. Si está recibiendo o contempla la posibilidad de solicitar Medicaid u otro programa de limitación de ingresos/activos, debe buscar la orientación de un abogado especializado en derecho de la tercera edad.
La Seguridad Social y Medicare no se ven afectados por el programa HECM.
5. Requisito de tasación – La casa será tasada por el prestamista. El coste de la tasación puede costar 450 dólares o más. El prestatario paga los honorarios de la tasación por adelantado y no son reembolsables, a menos que el préstamo sea rescatado dentro de los tres días de la liquidación. Si la casa no cumple con las pautas de tasación de la FHA y si no hay suficiente capital para las reparaciones o el pago del préstamo, se pierde la tarifa de la tasación.
6. Asesoramiento al propietario: el HUD/FHA requiere que los prestatarios reciban información de un asesor de hipotecas inversas antes de solicitar una hipoteca inversa. La tarifa es de unos 125 dólares y, al igual que la tarifa de tasación, el cargo se paga por adelantado. Hay algunas excepciones para los prestatarios de muy bajos ingresos y ciertas situaciones, sin embargo, la mayoría de los solicitantes tendrán que pagar la cuota de asesoramiento. Si el préstamo no se liquida, la cuota no será reembolsada.