El término legal «servidumbre» se refiere al derecho legal de usar la propiedad real de otra persona, para un propósito específico y una cantidad de tiempo específica. Una servidumbre le da a una persona el derecho legal de pasar por el terreno de otra persona, siempre y cuando el uso sea consistente con las restricciones especificadas de la servidumbre. Aunque una servidumbre otorga un interés posesorio en la tierra para un propósito específico, el propietario conserva el título de la propiedad.
Las servidumbres pueden darse a cualquier persona, como vecinos, agencias gubernamentales y partes privadas. Un ejemplo de servidumbre sería que un propietario permitiera el uso de su carretera o camino privado para la navegación de su vecino. Las servidumbres más comunes son las de los servicios públicos, las líneas eléctricas y la televisión por cable (aunque suelen ser subterráneas). Como las servidumbres están asociadas a la propiedad inmobiliaria, se rigen por la ley de propiedad inmobiliaria.
Como se ha mencionado anteriormente, las servidumbres pueden concederse a una variedad de personas u organismos diferentes. Por ejemplo, si desea conocer la ubicación de las líneas de alcantarillado o de las líneas eléctricas ocultas, la mejor manera de encontrar esas servidumbres de servicios públicos es ponerse en contacto con la compañía local de servicios. Sin embargo, la mejor manera de saber si su propiedad tiene o no una servidumbre es ponerse en contacto con la oficina de registros de tierras del condado o con la oficina del secretario del condado.
La mayoría de las servidumbres están registradas o adjuntas a la escritura de la propiedad que usted posee. Otro lugar donde puede buscar una servidumbre es en el ayuntamiento. Cualquier servidumbre que esté registrada en el título de su propiedad incluirá un número de referencia. Un secretario del condado puede ayudarle a utilizar ese número de referencia para localizar el documento original de la servidumbre para que usted haga una copia.
Diferentes estados pueden reconocer varios tipos diferentes de servidumbres, dependiendo de las leyes específicas de propiedad real de ese estado. En general, hay tres tipos diferentes de servidumbres:
- Servidumbre por prescripción: Este tipo de servidumbre también se conoce como servidumbre prescriptiva. Se trata de una servidumbre implícita obtenida bajo posesión adversa. Esto significa que alguien que no es el dueño original de la propiedad obtiene derechos de uso o de propiedad sobre esa propiedad.
- Si una persona ha usado realmente el terreno o la propiedad de forma abierta y continua durante un tiempo determinado, sin el permiso del dueño, puede establecer una servidumbre prescriptiva. Usted puede tener una servidumbre prescriptiva si utiliza rutinariamente una parte de la propiedad de otra persona;
- Servidumbre por necesidad: Este tipo de servidumbre suele ser creada por la ley, no por una promesa o acuerdo específico entre vecinos. La ley implica la existencia de la servidumbre para lograr resultados justos.
- Un ejemplo de servidumbre por necesidad sería una parcela sin salida al mar. Un terreno sin salida al mar es aquel al que no se puede acceder si no es pasando por encima de otra propiedad. Como tal, la ley crea una servidumbre por necesidad para permitir al propietario sin salida al mar el acceso a su propia propiedad a través de la propiedad del otro propietario; y
- Servidumbre negativa: Una servidumbre negativa crea una obligación o una restricción para que el dueño de la propiedad no pueda utilizar su propia propiedad de una manera particular, que de otro modo sería legal hacerlo. Servidumbres negativas son generalmente tratados como convenios restrictivos.
- Un ejemplo de esto sería si un nuevo condominio se está construyendo, y los propietarios de un edificio de condominios existentes no quieren que su vista al mar bloqueado por el nuevo edificio. Una servidumbre negativa puede resolver esta preocupación.
Algunos otros tipos de servidumbre incluyen:
- Concesiones expresas;
- Servidumbres de reserva;
- Servidumbres afirmativas;
- Servidumbres de servicio;
- Servidumbres públicas; y,
- Servidumbre por impedimento.
- Especificar el alcance de la servidumbre: Es importante especificar el alcance de la servidumbre cuando se concede una servidumbre privada a otra parte.
- Por ejemplo, si está concediendo a su vecino el derecho a utilizar su estanque o lago privado, debe asegurarse de especificar los términos de la servidumbre, como el tiempo que le concede el acceso y/o cualquier otra restricción;
- Negociar un precio: Al negociar una servidumbre privada, debe investigar los registros locales para hacerse una idea del precio de dicha servidumbre.
- Por ejemplo, si está permitiendo a un tercero el derecho a entrar en su terreno y acceder a su estanque temporalmente, puede querer cobrarle sólo 100 dólares por el año. Sin embargo, si les está permitiendo entrar en su terreno y acceder a su estanque de forma permanente, puede querer negociar por más dinero, ya que esa servidumbre duraría más tiempo; y
- Obtenga el acuerdo por escrito: Lo más importante es que su servidumbre siempre debe ser confirmada por escrito, firmada por todas las partes involucradas y notariada. Una vez que tenga una servidumbre completamente ejecutada, debe presentar la servidumbre en la oficina de registros de tierras de su condado local.
Como se puede ver, las servidumbres son bastante comunes cuando se trata de bienes inmuebles. Como propietario, usted tiene el derecho absoluto de utilizar su propiedad como mejor le parezca, lo que incluye el derecho de conceder a otras partes el uso de su propiedad. Sin embargo, a veces la localización de una servidumbre en su propiedad es difícil y puede interferir con el uso de su propiedad.
Si usted está teniendo algún problema con una servidumbre existente en su propiedad o si usted está en el proceso de negociación de una servidumbre, es en su mejor interés consultar con un abogado de bienes raíces bien calificado y con conocimientos en su área.
Un abogado de bienes raíces con experiencia será capaz de ayudarle a determinar qué servidumbres válidas existen en su propiedad. Un abogado también podrá ayudarle a negociar una servidumbre. Por último, un abogado podrá representarle en cualquier audiencia judicial, en caso de que sea demandado por una servidumbre relacionada con su propiedad.
Como se mencionó anteriormente, una servidumbre por necesidad es una servidumbre que se crea por ley para permitir que una persona tenga un derecho de acceso a su propiedad. Si su terreno está sujeto a una servidumbre de paso por necesidad, usted no puede interferir en el uso de la servidumbre por parte de su vecino para acceder a su casa. Además, a algunas empresas de servicios públicos o ciudades se les conceden servidumbres y se inscriben en los registros de parcelas mucho antes de que se construyan viviendas en el terreno.
Las servidumbres de servicios públicos son servidumbres que conceden a la ciudad o a una empresa de servicios públicos el derecho a utilizar y acceder a la propiedad de una persona con el fin de proporcionar servicios públicos como electricidad, agua, líneas de alcantarillado o gas. Las servidumbres de servicios públicos se adjuntan a las escrituras de la propiedad y pasan a todos los futuros propietarios siempre que la propiedad se transfiera o se venda.
Una vez más, hay algunas servidumbres en las que no se puede pedir una compensación, ya que son servidumbres que la ley permite sin necesidad de ninguna compensación. Sin embargo, el importe de la compensación de las servidumbres privadas se suele negociar en los contratos inmobiliarios. Al negociar una servidumbre es importante hacer lo siguiente: