Los tiempos han cambiado y las parejas jóvenes se comprometen ahora con algo más que un anillo de compromiso… un juego de llaves de la casa nueva se está convirtiendo también en la nueva norma.
Para las parejas milenarias no casadas, comprar una casa juntos antes de atar el nudo se ha convertido en algo más frecuente. Según un estudio de Coldwell Banker sobre el matrimonio y la compra de vivienda, una cuarta parte de los millennials estadounidenses compraron su casa con su actual cónyuge antes de casarse. Los bajos tipos de interés de las hipotecas y el aumento de los costes de los alquileres, entre otras razones, hacen que ser propietario de una vivienda ahora y no más tarde parezca una opción atractiva. Y aunque hacer esa mudanza primero puede funcionar bien, no todas las historias tienen un final feliz.
Aquí está lo que las parejas no casadas que están comprando, o han comprado, una casa juntos deben saber:
Comunidad vs. Propiedad separada en Texas
Texas es una de las nueve jurisdicciones de propiedad comunitaria en los Estados Unidos. En los estados de bienes gananciales, todos los bienes adquiridos después del matrimonio son propiedad de ambos cónyuges y todos los bienes adquiridos antes del matrimonio generalmente se consideran bienes separados. ¿Por qué es importante? Porque los bienes gananciales se pueden dividir en un divorcio y los bienes separados no.
Las implicaciones de esto son importantes: una casa comprada antes del matrimonio es propiedad separada en el estado de Texas.
Se puede determinar si una casa es propiedad comunitaria o separada, utilizando las siguientes reglas:
- Una casa comprada durante el matrimonio se presume que es propiedad comunitaria.
- Una casa poseída antes del matrimonio es propiedad separada, al igual que una casa heredada o recibida como regalo. Una casa puede ser propiedad separada de uno de los cónyuges, o ambos cónyuges pueden tener un interés de propiedad separada en la casa.
Cómo determinar la caracterización de la propiedad de una casa
La propiedad real puede ser caracterizada como propiedad separada o comunitaria, dependiendo del momento y las circunstancias de la compra. El método más común para establecer el carácter de la propiedad es la regla de inicio del título. En virtud de la regla del inicio del título, el carácter de una propiedad se basa en el momento y la forma en que una persona adquiere por primera vez un interés en la propiedad.
El primer paso para establecer el carácter de la propiedad en virtud de la regla del inicio del título es determinar la fecha de inicio del título. La fecha de inicio de la titularidad es la fecha en que una persona adquiere por primera vez un interés en la propiedad, así como la posesión y el título de la propiedad. En la compra de una vivienda, el inicio de la titularidad se produce en la fecha de firma del contrato de arras. Aunque el comprador no toma posesión ni adquiere la titularidad legal cuando se firma el contrato de arras, la regla de inicio de la titularidad se refiere a la fecha en que se originó el interés de propiedad, no a la fecha de finalización.
Como se ha dicho, los bienes inmuebles adquiridos antes del matrimonio son bienes separados. Si ambos cónyuges son nombrados concesionarios en una escritura que refleja una compra prematrimonial, cada cónyuge será investido con el título de un interés indiviso de la mitad de la propiedad. Esta presunción puede refutarse demostrando que los cónyuges no aportaron la contraprestación de la compra a partes iguales. Por lo tanto, el interés de propiedad de cada cónyuge se basa en el porcentaje de la contraprestación que cada cónyuge aportó para la compra de la vivienda.
Por ejemplo, si una pareja divide el dinero de garantía y el pago inicial al 50 %, cada cónyuge sería propietario del 50 % de la vivienda como su propiedad independiente. Si una pareja divide el depósito de garantía y el pago inicial 75/25, entonces uno de los cónyuges sería propietario del 75% de la vivienda, y el otro cónyuge poseería el 25% de la misma. Si uno de los cónyuges paga el 100% del depósito y el pago inicial, ese cónyuge es dueño de toda la casa como su propiedad separada, independientemente de si los nombres de ambos cónyuges están en la escritura.
Propiedad poseída conjuntamente
Antes del matrimonio NO se convertirá automáticamente en propiedad comunitaria al casarse
Las parejas a menudo creen erróneamente que la propiedad prematrimonial de propiedad conjunta se convertirá en propiedad comunitaria una vez que se casen. Sin embargo, los bienes separados no se convertirán automáticamente en bienes gananciales al contraer matrimonio.
Una vez que el carácter de la propiedad se establece bajo la regla de inicio del título, ese carácter no cambiará. Por ejemplo, el cambio de la forma de la propiedad (es decir, la venta o el intercambio por otra propiedad), la apreciación del valor de la propiedad, el uso de la propiedad comunitaria o separada para mejorar o completar la compra de la propiedad, o el uso de la propiedad separada para garantizar el endeudamiento de la comunidad no convertirá la propiedad separada en propiedad comunitaria. Además, la refinanciación del préstamo de una casa durante el matrimonio no cambiará el carácter de una casa comprada antes del matrimonio (es decir, seguirá siendo propiedad separada).
La compra de una casa no debe tomarse a la ligera, especialmente cuando se hace con alguien con quien no se está legalmente vinculado. Si tiene preguntas sobre las leyes de propiedad marital de Texas, póngase en contacto con el abogado de derecho de familia, Taylor Joeckel, o cualquiera de nuestros otros abogados de KoonsFuller ubicados en nuestras oficinas de Dallas, Denton, Houston, Plano o Southlake.