Un mantra popular sobre la vivienda con el que casi todo el mundo está familiarizado es «ubicación, ubicación, ubicación». Esta cita, a menudo atribuida a un magnate inmobiliario británico llamado Lord Harold Samuel, se ha utilizado para expresar la noción de que sólo hay una cosa que es importante cuando se invierte en bienes raíces, y es la ubicación. Esta frase común ha persistido a lo largo de los años y sigue siendo ampliamente utilizada por los agentes inmobiliarios hoy en día cuando ayudan a los potenciales propietarios a encontrar la casa adecuada. Sin embargo, toda esta noción podría estar basada en la premisa errónea de que comprar una casa es una buena inversión.
Empecemos por echar un vistazo a la rentabilidad actual de la inversión en vivienda. El índice S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index aumentó hasta el 6,2% en septiembre, superando muchas estimaciones y el 5,9% del mes anterior. En el índice de 20 ciudades, los precios de las viviendas aumentaron en todas ellas en septiembre y registraron un aumento anual del 6,2%. Dado que el valor de la vivienda es el mayor activo de la mayoría de los estadounidenses, y que supera con creces el promedio de los activos invertibles de la mayoría de la gente, la rentabilidad anual del 6,2% debería ser una buena noticia. El aumento del precio de la vivienda, mayor de lo esperado, se ha visto impulsado por el bajo desempleo, el escaso inventario de viviendas y unos tipos de interés históricamente bajos. Sin embargo, en comparación con el mercado de valores, la vivienda está proporcionando una rentabilidad sustancialmente menor. Tanto el S&P como el Dow han proporcionado rendimientos anuales en 2017 superiores al 18%.
Aunque el mercado de valores podría representar un mejor rendimiento a corto plazo, la mayoría de la gente catalogaría su vivienda como un activo más seguro que las inversiones en el mercado. La mayoría de los inversores reconocen que el mercado de valores es volátil y puede ser arriesgado. La rentabilidad de las inversiones en el mercado debe ser mayor que la de los activos más seguros, debido en parte a su mayor volatilidad y riesgo. Por tanto, si la vivienda es un activo seguro, puede ser una buena inversión. Desgraciadamente, la vivienda tampoco es una inversión segura.
Aunque el mercado de la vivienda en general podría ser más seguro y menos volátil que las inversiones de mercado, una vivienda individual es mucho más arriesgada que el mercado de la vivienda en general. Ser propietario de una vivienda individual tiene algunos inconvenientes graves, como el riesgo de ubicación y la falta de liquidez. Una vivienda individual no es muy líquida, ya que puede tardar meses en venderse. Además, el viejo mantra «ubicación, ubicación, ubicación» también supone un riesgo para la propiedad de la vivienda. Si se vive en una zona con un solo empleador importante y ese empleador cierra el negocio, podría diezmar el precio de la vivienda. En muchos sentidos, comprar una vivienda es como tener todos los activos de inversión en las acciones de una empresa. Por supuesto, algunas zonas del país experimentan un enorme crecimiento, como San Francisco, pero otras, como Detroit, sufren enormes pérdidas.
El riesgo de ser propietario de una sola vivienda tiene una desviación estándar anual de aproximadamente el 12%, lo que se aproxima a la desviación estándar de una cartera de inversión tradicional compuesta por un 60% de acciones y un 40% de bonos. Esto significa que una vivienda no es significativamente más segura que la mayoría de las carteras de inversión, y proporciona un rendimiento de inversión sustancialmente menor. Históricamente, el valor de la vivienda se limita a seguir el ritmo de la inflación y no proporciona ningún rendimiento real. Según el profesor Robert Shiller, uno de los principales expertos en los precios de la vivienda en Estados Unidos, los precios reales de las viviendas corregidos por la inflación no mostraron casi ningún cambio desde 1890 hasta 1990, y mostraron pérdidas en la década de 2000.
La vivienda individual tiende a ser una inversión arriesgada con escasa rentabilidad, pero se revaloriza con el tiempo, lo que hace que mucha gente crea que fue una buena inversión. Entonces, armados con el conocimiento de que la vivienda no es una gran inversión, la siguiente pregunta a responder es si se debe comprar una casa o alquilar. Varios estudios demuestran que muchas personas aumentarían su patrimonio más rápidamente si alquilaran e invirtieran el dinero en inversiones de mayor rendimiento que, de otro modo, pondrían como pago inicial de una vivienda o pagarían una hipoteca. Otro factor a tener en cuenta es el tiempo que se espera estar en la vivienda. Hay una cantidad significativa de investigaciones que demuestran que, especialmente si se planea estar en la casa durante menos de 5 años, es mejor alquilar e invertir el dinero que no se gasta en la vivienda.
A pesar de las investigaciones que demuestran que la vivienda no es una gran inversión y que el alquiler puede ser mejor en algunas situaciones, los propietarios tienden a hacer crecer la riqueza más rápido que los inquilinos. Un estudio publicado por el Centro Conjunto de Estudios sobre la Vivienda de la Universidad de Harvard ha demostrado que la mayoría de las investigaciones que comparan la riqueza de los propietarios de viviendas con la de los inquilinos, después de ajustar y controlar los datos sociológicos, económicos y otros datos demográficos, indican que quienes compran viviendas tienden a aumentar su riqueza más rápidamente que los inquilinos. Por tanto, la compra de una vivienda sigue pareciendo una buena decisión para muchas personas, a pesar de toda la información que muestra los beneficios del alquiler, los riesgos asociados a la propiedad de la vivienda, por no hablar de que la propiedad de la vivienda proporciona un escaso rendimiento de la inversión.
¿Pero por qué la propiedad de la vivienda supera al alquiler y a la inversión? Cuando compras una casa, en realidad estás obteniendo dos cosas. En primer lugar, está obteniendo servicios de vivienda, que es la parte más importante porque todo el mundo necesita un lugar para vivir. Por supuesto, cuando alquilas, también obtienes servicios de vivienda. En segundo lugar, y de forma significativa, cuando compras una casa y pagas la hipoteca, te ves obligado a ahorrar. Sin embargo, los que alquilan no se ven obligados a ahorrar. La investigación conductual muestra que el ahorro automatizado funciona, razón por la cual muchos planes 401(k) han implementado características de inscripción automática.
La propiedad de la vivienda sigue siendo vista como esencial para alcanzar el sueño americano. En una encuesta reciente, el Informe de Aspiración a la Vivienda 2017 de Zillow, aproximadamente dos tercios de los estadounidenses informaron de que poseer una vivienda es esencial para alcanzar el Sueño Americano. Aunque es poco probable que la propiedad de una vivienda sea una buena inversión, ya que las viviendas individuales tienden a ser muy arriesgadas y no proporcionan casi ningún rendimiento real, la compra de una casa sí asegura los servicios de la vivienda y ayuda a crear una oportunidad de ahorro forzoso, lo que es beneficioso para acumular riqueza aunque el ahorro no esté proporcionando una alta tasa de rendimiento.