Cuando se desaloja a los inquilinos en Colorado, los propietarios deben seguir cuidadosamente las reglas y procedimientos establecidos por la ley de Colorado. De lo contrario, el tribunal puede desestimar la demanda de desalojo, permitiendo que el inquilino permanezca hasta que el propietario reinicie (adecuadamente) el proceso de desalojo. Este artículo explicará las reglas y procedimientos básicos que los propietarios y administradores de propiedades deben seguir al desalojar a un inquilino en Colorado.
Notificación de Terminación con Causa
Para que un propietario pueda desalojar a un inquilino en Colorado antes de que el plazo de alquiler del inquilino -no importa si es un contrato de alquiler a plazo fijo o un contrato de alquiler periódico (uno que se renueva automáticamente después del final de cada término)- haya expirado, el propietario debe tener una causa legal. La ley del estado de Colorado ha definido como causa legal que el inquilino no pague el alquiler, que viole el contrato de alquiler o el contrato de arrendamiento, o que cometa un acto grave, como un delito o violencia hacia otro residente. Para desalojar al inquilino por uno de estos motivos, el propietario debe primero rescindir el contrato de alquiler o el contrato de arrendamiento. Esto ocurre cuando el propietario da un aviso al inquilino.
Falta de pago de la renta o violación del contrato
Si el inquilino no ha pagado la renta o ha violado el contrato de alquiler o arrendamiento, entonces el propietario debe dar al inquilino un aviso de diez días. El inquilino puede pagar la renta o arreglar la violación dentro de los diez días o mudarse de la unidad de alquiler. Si el inquilino no hace ninguna de las dos cosas, el propietario puede rescindir el contrato de alquiler y presentar una demanda de desahucio ante el tribunal. (Colo. Rev. Stat. §§ 13-40-104(d) y (e).)
Incumplimiento sustancial
El inquilino también puede ser desalojado por cometer actos más graves, como violencia hacia otro inquilino, actividad relacionada con drogas o actividad delictiva en la unidad de alquiler o en las instalaciones. Si el propietario desaloja al inquilino por cualquiera de estas razones, debe darle al inquilino un aviso de desalojo de tres días. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107.5(4)(a).) El propietario no tiene que dar al inquilino ninguna oportunidad de arreglar la infracción (lo que a veces se conoce como aviso de desalojo incondicional). Si el inquilino no se muda de la vivienda al cabo de tres días, el propietario puede presentar una demanda de desahucio contra el inquilino (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5).)
Notificación de terminación sin causa
Si un propietario no tiene causa para desalojar a un inquilino, entonces se aplican las siguientes reglas.
Arrendamiento de plazo fijo
Si el propietario quiere desalojar a un inquilino con un contrato de plazo fijo pero no tiene causa, entonces el propietario simplemente debe esperar hasta que el contrato haya expirado. En este caso, el propietario no necesita dar al inquilino un aviso de desalojo a menos que los términos del contrato de arrendamiento requieran específicamente que el propietario lo haga. De lo contrario, el propietario puede esperar que el inquilino se mude al final del plazo del contrato.
Arrendamiento periódico (Contrato de alquiler)
En Colorado, si el inquilino tiene un contrato de alquiler -un acuerdo para alquilar por un determinado período de tiempo que se renueva automáticamente- entonces el propietario que quiera terminar el arrendamiento sin causa debe dar una cierta cantidad de aviso por escrito para terminar. (Los arrendamientos que se renuevan automáticamente también se llaman arrendamientos periódicos en Colorado.)
La cantidad de notificación requerida depende de la duración del contrato de alquiler. Por ejemplo, si el propietario quiere terminar un arrendamiento de mes a mes (el arrendamiento periódico más común) pero no tiene causa, entonces el propietario debe dar al inquilino un aviso de 21 días para que lo abandone. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c).) La notificación debe describir la propiedad y el momento concreto en el que finalizará el arrendamiento, y debe estar firmada por el propietario o su agente. Si el inquilino no se muda antes de la fecha límite de la notificación, el propietario puede desalojar al inquilino. (Como nota al margen, los mismos requisitos de notificación se aplican a los inquilinos que desean terminar un arrendamiento periódico sin causa.)
Defensas de desalojo del inquilino
Aunque un propietario podría tener una razón legal válida para desalojar a un inquilino, el inquilino todavía puede optar por luchar contra el desalojo. El inquilino podría tener una defensa legal válida, como por ejemplo, que el propietario no mantenga la unidad de alquiler o que el propietario tome represalias contra el inquilino. Esta decisión de luchar contra el desalojo podría aumentar el costo de la demanda o aumentar la cantidad de tiempo que el inquilino tiene que permanecer en la unidad de alquiler. Defensas del inquilino ante los desalojos en Colorado tiene más información.
Desalojo del inquilino
La única persona que está autorizada a desalojar a un inquilino de la unidad de alquiler es un agente de la ley. Bajo la ley de Colorado, nunca es legal que el propietario intente forzar al inquilino a salir de la unidad de alquiler, y el inquilino podría demandar al propietario por intentarlo.
Después de un desalojo, el propietario podría encontrar que el inquilino ha dejado sus pertenencias personales. A diferencia de la mayoría de los estados, el propietario no está obligado a ponerse en contacto con el inquilino antes de deshacerse de los bienes. (Estatuto Rev. de Colorado § 13-40-122.) La propiedad se considera abandonada, y el propietario puede deshacerse de ella inmediatamente. Si el propietario decide almacenar la propiedad hasta que el inquilino la reclame, el propietario puede cobrar al inquilino los costes del almacenamiento. Sin embargo, el propietario no es responsable ante el inquilino de los daños que pueda sufrir la propiedad mientras la almacena. Manejo de la propiedad abandonada por el inquilino en Colorado tiene más información sobre este tema.